スポンサーサイト
-- / -- / -- ( -- )
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
--:--:-- | スポンサー広告 | page top↑
「新・30年一括借上げ」
2008 / 04 / 04 ( Fri )
「ねえ、○○○○の『新・30年一括借上げ』で、お任せの賃貸経営っていう今朝の新聞広告、母さん読んだ?これってうちにぴったりじゃない!・・・・」

これは某有名建築会社の新聞一面広告の大活字の文面の一部です。
「ああ、またか」
という気持ちになりました。

いつものように、最も大切だと思われる重要事項は、やはり最も小さい文字によって最後に注意書きのような扱いで載っていました。その重要な事項とは、
① 30年一括借上げシステム:築15年目目安の弊社長期修繕プログラムに基づくメンテナンス工事の実施が前提となります。
② 2年毎に賃料の更新を行います。
③ 10年賃料固定型:戸数・専有面積・設備等、一部条件がございます。エリア・物件によっては、ご利用いただけない場合がございます。
④ 退室補修費負担システム:あらかじめ一定額をお支払いいただくことにより・・・・・。

大家さんは高い建築費でこの会社に利益を与え、余剰金が仮に出たとしても、この長期修繕プログラムに組み込まれた割高な修繕費でそれも吸い取られ、この会社の系列不動産会社に借上げしてもらわなくても入居が見込まれる賃料で更新を行わされ(あるいは賃料10年固定ができるもともと恵まれた立地条件とグレードと家賃設定ならば借上げの意味は薄いですし)、しかも割高な管理料を系列不動産会社に支払ってこの系列会社も潤わせるという流れに思えてしまいます。

高い家賃が見込める都心の超一等地の大家さんを除いては、平凡な大家さん(地主さん)は30年間この会社に利益を与え続けるのだろうなと思います。
30年間のトータルの余剰金は、限りなくゼロに近いのではないかと思います。もしかしたらマイナスになるかもしれません。

営業トークの中には「節税」「相続税対策」という名目でこれらの建築を地主さんに勧め、はなから余剰金など出ないことを前提に契約に持っていくことも多々あると言います。

私はある講演会で、地主さんに向かって
「節税や相続税対策目的でアパート・マンション経営を行う場合であっても、だからと言って損をするのはおかしいことです。節税・相続税対策は余剰金を受け取りつつ行うべきです。」
と話したことがあります。
聴衆の中に「節税・相続税対策=余剰金はゼロかマイナス」と思い込んでいるらしく、節税・相続税対策で都心の投資用ワンルームマンション(表面利回り4~5%)を数個所有していた大家さん(地主さん)が現実にその中にいたからです。
先ほどの「節税」「相続税対策」という名目でこれらの建築を地主さんに勧め、はなから余剰金など出ないことを前提に契約に持っていくという話は、ここでお聞きしたことです。

しっかりと学習を積めば、コストパフォーマンスの高い建築物を探すことはそう難しいことではありません。
新築であっても利回りが10%以上(しかも土地付)の物件もあるくらいですから、土地代がかからない大家さんならば、(場所にも寄りますが)新聞で大々的に宣伝する大手メーカーの建築物と同等の質で(あるいは多少質は劣ったとしても許容範囲の物件を建てて)、より高い利回りでの経営が可能だと思います。

私は地主ではありませんので、中古に的を絞って、より高い利回りの物件を購入して大家さん業を営むスタイルをとっていますが、かりに地主であったならば、高利回りになるコストパフォーマンスの高いアパートかマンションを建てて、利回りを最大限上げる努力をすることでしょう。

新聞の文面には
「お母さんの手を煩わせずに賃貸経営できるし、僕もサラリーマンで忙しいからこれなら安心だよ」
「○○○○が30年先まで一括して借上げしてくれるんだよ」
「母さんが100歳になるまで一括して借上げてくれるんだよ」
「地震や火災にも強いから万一のときも安心だしね、いいことづくめじゃない」
「この新・30年一括借上げはよさそうな感じがするし・・・・」
という文章も見られました。

この文面をあなたはどう思われますか?

私には2年毎に賃料を見直す(あるいは賃料10年固定ができる、もともと恵まれた立地条件とグレードと賃料設定ならば)一括借上げは、それほど魅力的だとは思えませんが、仮にそれに魅力を感じたとしても、30年間この企業が存続している保証は無いわけですから、いずれにしても「安心」で「いいことづくめ」かは疑問に思うところです。

アパート・マンション経営は、サラリーマン大家さんであれ地主さんであれ、学習を積んで考え、行動する大家さん(地主さん)でなければ生き残れない時代になったと思っています。

スポンサーサイト

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

00:05:00 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
<<「億万長者になったときのためのリスト」 | ホーム | 「悪夢」>>
コメント
コメントの投稿














管理者にだけ表示を許可する

トラックバック
トラックバックURL
http://wbs96425.blog118.fc2.com/tb.php/89-4dc22f43
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
| ホーム |
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。