スポンサーサイト
-- / -- / -- ( -- )
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
--:--:-- | スポンサー広告 | page top↑
ある投資用ワンルームマンションの一面広告(その2)
2008 / 03 / 04 ( Tue )
投資用新築ワンルームマンションの危険性は、すでに2冊目の著書(あっぷる出版社P121~)の中で詳細に記しましたのでここでは省略しますが、ある数字だけ紹介します。

それは新聞広告にあるシュミレーションの数字についてです。
そこには頭金130万円、ローン借入額1160万円(変動金利返済期間35年)
月々の支出△1506円、となっています。

この数字(物件)の恐ろしさは、現実的な返済期間20年でシュミレーションし直すと理解しやすいと思います。
返済期間20年の場合の毎月のローン支払額は(金利にもよりますが)
約69600円(6000円×11.6)

家賃44200円-諸経費1300円-ローン69600円-固定資産税(推定月額)5000円
=△31700円。
なんとオーナーは、毎月31700円を20年間払い続けることになるのです。

20年間満室経営を続け、家賃の下落がないと仮定しても、20年間分のオーナーの持ち出しは
総額で7068000円となります。

自己資金の130万円を含めた8368000円の持ち出し分を家賃収入で回収するには、それからさらに18~19年が必要となります。
8368000÷(純家賃)37691円÷12ヶ月≒19年

つまりメリット①の「年金不信、減額された不足分を補う」ことになるのは、購入後40年近くたってからということになります。
金利上昇や、家賃下落、内装・設備等のリフォーム費用を考慮すると、さらに数年は伸びることになるでしょう。

さてこの広告の文面どおりに素直に35年ローンで考えたとしても、
「ちりも積もれば山となる」
ということわざではありませんが、その持ち出し金額は、
1509円+固定資産税(推定月額)5000円=△6509円
6509円×12ヶ月×35年=△2733780円となり、頭金を含めた自己資金回収には
「(2733780円+1300000円)÷(純家賃)37691円÷12ヶ月≒9年」で、さらに9年の年月がかかります。

つまりローンの返済とそれまでに使った自己資金を回収し終わり、晴れて余剰金が手にできるのは、購入してから44年後ということになります。
しかもこれは、44年間満室が続き、家賃の下落が全く無く、かつリフォームが一度も無かった場合の数字です。
かりに30歳でこの物件を購入したとすると、そのリターンが享受できるのは、早くても74歳からと言うことになります。
36歳で購入した場合は80歳からという、「個人年金」とはほど遠いことになります。

「月々の支出がたったの1509円でマンションのオーナーになれる!」
と思ったらとんでもないことになります。

仮に全額現金で購入したとしましょう。これならば金利上昇のリスクはなくなりますが、1290万円の現金を回収するには、それでも約30年かかります。
ですからメリット①の「年金不信、減額された不足分を補う」ことになるのは、購入後30年以上たってからということになります。

さらに空き室率が15%とすると、30年のうち54ヶ月(4年半)は空室になるので、その分の管理費(月額5,000円~6,000円)の負担を含めると、35年以上先になると考えて間違いないと思います。ローンを組んでいた場合は、50年後という場合も絵空事とはいえないでしょう。

つまりメリットの①は、高利回り物件でなければ実現できないのです。
またメリットの④~⑥は、アパート全般に言えるメリットなのであって、この物件だけのメリットと言うわけではないのですから、もっと高利回りの優良物件にこそ利用すべきでしょう。

その新聞広告には「マンション経営で25年の実績と信頼、販売実績811棟・分譲戸数28745戸」と高らかに謳ってありましたが、この会社の役員及び社員の何割の人が、自社の販売物件を購入しているのか、さらに親族や友人知人等にも熱心に勧めているのか質問してみたくなります。

私には、「28745人もの人々(オーナー)に、大変なリスクを負わせた会社」だと謳っているように思えてしまいます。

オーナーだけが過重なリスクを負い、リターンは提携銀行と建築会社と販売会社が得るという構図に思えて仕方がありません。

これらの数字は、こうした会社が続く以上、これからもさらに増え続けていくのかと思うと、空恐ろしい気がしてきます。(その3につづく)


スポンサーサイト

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

01:25:33 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(4) | page top↑
<<ある投資用ワンルームマンションの一面広告(その3) | ホーム | ある投資用ワンルームマンションの一面広告(その1)>>
コメント
--広告入ってました。--

ウチのポストにも投資向け新築ワンルーム マンションの広告が入ってまして、ヒマだから
スミズミ見ましたがやっぱり利回りが記載されておらず、仕方ないので自分で計算したら4%ちょいしかなく、すこし目眩がしました。  ちなみにワンルームだと聞こえが悪いのかしら?スタジオルームって書いてありました。
by: 友蔵 * 2008/03/04 23:09 * URL [ 編集] | page top↑
--感謝の気持ち--

>友蔵さんへ
コメントありがとうございました。
「スタジオルーム」ですか。相手もいろいろと考えてくるものですね。

「自分で計算したら4%ちょいしかなく、すこし目眩がしました。」
とありましたが、恐ろしいのは、この数字の意味が分からずに、めまいを起こさない無知な投資家が後を絶たないということです。

目眩を起こした友蔵さんは、しっかりと学習を積んでいる投資家だという証明ですね。
by: 山田里志 * 2008/03/05 00:12 * URL [ 編集] | page top↑
--業者さんの中には・・・--

金融機関向けの契約書を別に作って、顧客にオーバーローンを斡旋し、キャッシュバックしてる所も有るみたいです。

買った人は最初、「一銭も使わず現金まで貰ってマンションが手に入る」なんて考えるのでしょうが、元々が割高な物件・・・、当然結果は大損になると思いますが。
by: ひろ * 2008/03/05 23:06 * URL [ 編集] | page top↑
--感謝の気持ち--

>ひろ様へ
ここまでくると、心理学の世界かもしれませんね。
「巧みの技」という言葉がありますが、営業の巧みなテクニックと言うことでしょうか。

いずれにしても、ひろさんのご指摘のとおり、購入者は大変なリスクを背負うことになります。

サブプライムローンで貸付元の金融機関は莫大な利益を得て、その後世界経済がどうなろうが知ったことではない姿勢と、同類に思えてきます。
「購入者がどうなろうか知ったことではない!」
という姿勢を感じてしまいます。
by: 山田里志 * 2008/03/08 01:06 * URL [ 編集] | page top↑
コメントの投稿














管理者にだけ表示を許可する

トラックバック
トラックバックURL
http://wbs96425.blog118.fc2.com/tb.php/81-6ee50323
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
| ホーム |
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。