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ある営業マンからのお誘い
2008 / 02 / 26 ( Tue )
おととい(2月24日)、だいぶ以前に接触のあった、とある不動産屋の新規営業マンから突然営業の電話がかかってきました。

私流のいつものやり方ですが、物件の販売図面をFAXで流してもらい、興味がわいたら私から連絡するというスタイルでお願いしました。

さてFAXでは、3物件の売りアパートの販売図面が送られてきました。
その概要は以下の通りです。

(物件A)
場所:埼玉県狭山市
間取りタイプ:1LDK×4室
価格:2680万円
土地:137㎡
建物:119㎡
構造:軽量鉄骨
築年数:昭和61年1月
利回り:9.04%
備考:3室入居中

(物件B)
場所:群馬県みどり市
間取りタイプ:2DK×6室
価格:2980万円
土地:337㎡
建物:238㎡
構造:木造
築年数:平成5年4月
利回り:9.55%(利回り13%の指値が可能)
備考:5室入居中
   
(物件C)
場所:東京都豊島区西池袋
間取りタイプ:1DK×8室
価格:8500万円
土地:161㎡
建物:199㎡
構造:木造
築年数:昭和41年9月
利回り:8.82%
備考:満室

私がまず思ったことは、
「この営業マンは、心が痛まないのだろうか?」
ということでした。それと、
「どういう気持ちで営業活動をしてきたのか?」
とうことでした。

私が最低の目安としている、
①利回り16%以上
②平成築
③高稼働率の見込める立地(間取り、グレード等を含む)
からするならば、どれも全く魅力の無いものばかりでした。

この営業マンは、とにかく営業成績を稼ぐために、今の顧客が無視するこうした物件を、昔接触があった名簿を頼りに、売れればもうけものとばかりに営業をかけてきているのではないかと推し量ってしまいます。

特に物件AとCは、私的には粗悪な物件の範疇に入ります。
購入者の立場を考えたなら、絶対に勧められないはずです。(キャピタルゲイン狙いの人には別ですが・・・・・)

私は上記の目安を伝える気にもならず、そのまま無連絡を続けています。
インターネットで検索すれば、すぐにでも上記の目安をクリアーしている物件の2~3棟は、自分で見つけることができるからです。

大家さんのことを考えない(考えられない)のは、何も建築会社の営業マンだけとは限らないのが実態なのだと、あらためて認識させられました。

この業界は営業マンの出入りが激しい世界ですから、良い営業マンとの出会いも重要になります。

良い営業マンとは、こちらの条件に当てはまる物件が市場にでてきたときに、すぐに対応してくれる、あるいは誠実に優良物件を紹介してくれる人ではないかと思っています。

なお善意に解釈すると、この営業マンは、利回りの意味する重要性が分からず、それに関連して優良物件(購入後に長期にわたって安定した収益が上げられる物件)の判断がまったくできない素人同然の新人なのかも知れません。

いずれにしても、こうした営業マンに物件の良し悪しを相談するとしたら、とても危険であることは間違いないと思います。

そうしたことを回避するためには、やはりアパート経営の知識をしっかりと見につけて、物件の目利きになることではないかとあらためて思いました。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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