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ある大家さんからのメール(その8)
2008 / 02 / 22 ( Fri )
以前から、ハウスメーカーの営業姿勢については疑問があり、いつかはこのブログで私の考えを述べたいと思っていましたところ、Sさんからメールをいただき、ちょうど良い機会でしたので、自分の考えを合わせてお知らせすることにしました。

そういう意味では、Sさんには、こうした機会を与えてくださったことに感謝しております。
また「不動産投資家 トシ」さんからは、貴重なコメントをしたいただき、私自身も大変勉強になりました。

コメント欄での記述でしたので目に触れにくく、このままでは非常にもったいないと思いましたので、できるだけ多くの人にも読んでもらいたいと思い、この欄で紹介させていただくことにしました。



--詐欺同然の利益優先のハウスメーカ--

A市在住のS様には、大変申し訳ありませんが、投資家の観点から分析すると以下のようになります。
ハウスメーカの詐欺に近い内容に、腹立たしさを感じます。具体的な内容のコメントをすると
ご気分を悪くし、不安をあおる結果になるのは承知の上ですが、他の方が同じようにならない
ように、コメントさせて下さい。大変失礼な内容になる事に、深くお詫び申し上げます。

1.投資金額利回り 土地3200万 建物5900万 合計9100万 
 表面利回り  5.2万×8戸×12ケ月=約500万 500万÷9100万×100=5.5%
 東京の一等地の新築ワンルームマンション並みの利回り

2.販売したら売れる価格
 新築のキャッププレートは、東京6%・政令指定都市9%・人口10以上の地方都市12%ぐらい
 政令指定都市で、利回り9%として5500万ぐらいで、人口数十万の地方都市なら12%で4200万
 販売したら、このケースの場合借金が残るのみで、確かに売る事は不可能と思われます。
 銀行の評価で、6000万にはなるので、5900万の借入が問題なかったと思われます。
 
3.建築価格
 33平米×8戸=264平米   264平米×0.3025=約80坪 5900万÷80=74万
 RCマンション並みの建築費です。
 昨年新築した重量鉄骨の総タイル張のマンションで、建築費・坪62万
 土地代(坪80万)と建物合わせて、表面利回り9.6%で場所は政令指定都市の駅前です。
 
4.リスクヘッジ
 昨年1億500万の表面利回り9.6%の物件を投資(失敗物件)のリスクヘッジとして、
 昨年暮れに、2100万で年間家賃収入450万の物件を購入しました。(地方都市人口13万)
 繰上げ返済よりも、返済効率と地震で建物が倒壊した場合の、リスクヘッジに有効です。
 地方都市ですと、アパートが建っている場合土地値よりも安く購入できる点があります。

アドバイス
 山田 里志さんが提唱する高利回り物件を購入して、リカバリーをするのがリスクが減り
 不安が無くなる要素だと思います。
 10年は持ち出しが無いのですから、その期間で勉強し高利回り物件を購入すれば良いと思います。
 単純な話、5000万表面利回り20%の物件が購入できれば、一挙に問題解決になります。
 
 購入するまでの、知識習得と実践
 1.100件以上の物件を見る。
 2.100冊以上の本を読む。
 3.各金融機関の融資の方法を理解する。
 4.リフォーム費用を把握する。(セミナーはあるが、実践しないと習得が難しい。)

最後に
 最初に買った不動産は、バブルの終わり(1993年)に購入した為、3500万の自宅マンションが3年後に
 1200万になっていました。隣の人は、新庫品で1200万で購入したのです。
 この失敗のリカバリー策は、不動産投資しかありませんでした。
 繰上げ返済では、リカバリーにはほとんど成りませんでした。

 それにしても、なにも知識を持たない地主にアパート建設をハウスメーカーが薦めるから、
 地主が先祖代々の土地を没収されて、競売になるケースが多い事が理解できました。
 
不動産投資家 トシ




学習を積むことがいかに大切なことか、トシさんの文面を拝見すると、そのことが痛いほど伝わってきます。

これからは学習を継続する大家さんと、そうでない大家さんとで、さらに二極化していくように思えます。そして学習を積んだ大家さんが、そうでない大家さんの物件を吸収していく流れが生まれてくることと思います。

Sさんもさらに学習を積まれていき、これから成功大家さんの道を歩まれていくことと思います。

私も陰ながら応援していきたいと思います。(終)






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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

06:59:28 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
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コメント
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山田様には大変親身に相談にのっていただき本当に感謝しております。前向きに考えれば今回悩んだり考えたりした事はアパート経営だけでなく人生においても確実に生かされるものだと確信しています。

今後このブログが多くの地主、アパート経営を目指す方に見ていただけるよう切に願います。

by: S * 2008/02/23 11:23 * URL [ 編集] | page top↑
--感謝の気持ち--

>S様へ
このたびはメールの公開のご了解をいただき、感謝申し上げます。
全国の地主さんが、このS様とのメールのやり取りの内容を知って、ハウスメーカーの営業の餌食になるのを少しでも防ぐことができれば、その意義は大変に大きいと思います。
また何かありましたら、お気軽にご連絡ください。
by: 山田里志 * 2008/02/26 08:18 * URL [ 編集] | page top↑
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