スポンサーサイト
-- / -- / -- ( -- )
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
--:--:-- | スポンサー広告 | page top↑
ある大家さんからのメール(その6)
2008 / 02 / 14 ( Thu )
S様
おはようございます。山田里志です。
ご丁寧なご返事ありがとうございました。

「両親に大変な心の傷を負わせてしまった・・・」
「家族会議を開き・・・」
「母親は子供に負の遺産を残してしまうかもしれない悲しみ・・・・」
「私の悩んでいる姿をみて夜寝れなかったそうです・・・・」
「私をいままで育ててくれた両親に悲しい思い、心配をかけることはもっと辛い・・・」等々

のご返事を拝見して、ご家族のご心痛の大きさを知り、知らぬこととはいえ、それまでの山田の追い討ちをかけるような勝手な見解を、一方的に書いてしまったことを心苦しく思っています。

これからお知らせすることは、少しでもS様ご家族のご心痛が和らげるような、視点を変えた見方です。
前回のご返事で私が、
「昔は利回りが7~8%あれば、アパート経営は成功だと言われておりました。」
と書きましたが、これについてもう少し詳しく述べたいと思います。

この利回り7~8%あれば成功だという意味は、この水準の利回りであれば、「家賃収入でアパートローンが賄える水準」であると言うことです。

つまり、S様が5900万円の借金を抱えたとしても、その借金は、S様の「勤労所得(給与所得)で返済することなく、不労所得(家賃収入)で返済できる水準」であると言うことです。

昔の大家さんは、一般的に言って地主さんが所有する土地にアパートを建築してアパート経営をしたわけです。
畑に鶏や牛や豚などの家畜を飼う代わりに人間を飼って(入居者さん失礼、これはあくまでも比喩です!)、将来の自分年金の足しにと、気長に経営をしていったわけです。

ですから時間を味方に付けて、建物のローンを家賃で返して、その後は家賃収入を生活の糧にしていくという道程です。
利回りが7~8%の水準は、借金を返済するまでは余剰金は出ない水準ですが、住宅不足の時代は空き室率も少なく、結構これでうまく経営ができていたようです。

それからこれは私の2冊目の著書の中でも書きましたが(P56)、
「お金の神様」という異名のある台湾出身の永漢さんは、不動産投資をする場合、どの程度までの借金なら安心なのかと言う境界線の設定を示していますが、
「月々の家賃収入で月々のアパートローンの支払いが可能であれば、借金は全く心配ない」
と断言されています。
「頭金を払っただけで後は一切、自分のお金で支払いが要らないのだから、後は時間の経過を待つだけであり、実質上、自分のものになったといってもそんなに間違ってはいないであろう」とも著書の中で書いています。

また1冊目の著書の中では「隠れ資産」について書きましたが(P142)、S様のアパートが家賃収入約37万円でローンが約35万円(20年返済に換算しなおした推定)で、ほとんど余剰金が出ない状態だと思いますが、そのローンの内、確実に数十万円の元金が返済されているわけですから、ある意味、毎月数十万円の強制貯金をしているようなものです。

つまり収入はゼロでも、ローンもやがてはなくなり、その結果アパート(資産)だけが残ることになります。
今は「隠れ資産」としてゆっくり成長しているともいえるわけです。

ですからできるだけ満室経営と繰り上げ返済を心がけ、リフォーム等の多少の持ち出しがあったとしても、「強制貯金(ローンの元金返済)」分のほうが多いはずですから、
「今月も強制貯金ができて、隠れ資産が育っている。返済後は個人年金として自分たちを支えてくれる!」という気持ちでいた方が、精神衛生上もいいと思いますし、また理屈の上からもこれは詭弁ではないと思います。

ただし私の経営スタイルが、大家さんになったときから「余剰金」が得られるスタイルを基本にしているので、高利回り物件の取得の有利さを強調して、この「隠れ資産」を育てることに焦点をあてていないだけです。

もちろん新築物件でも高利回りが理想なのは言うまでもありませんが、新築物件は建築費の関係でどうしても利回りの上限が限られてきてしまうわけで、けっしてご家族が悲観されるほど悪く思う必要は無いかと思います。

逆に新築物件は中古と違って、15年~20年くらいは大きな補修が必要になることは少なく、メンテナンス費用がかからない利点があります。(中古は余剰金があるけれども、補修費も意外とかかります)

以上S様ご家族のご心痛が和らぐような内容になったかは分かりませんが、こうした見方もできることを知っておいてください。

160坪(時価3200万円)の土地があると言うのは、ある意味とても恵まれた境遇に思います。
また、その土地を有効活用するには、やはりアパートを建てるか、駐車場にするか、売却して他の投資資金にするか、はたまた土地を担保にして融資を受けて、他の事業に生かすかの選択になるかと思います。

そういう意味では、S様ご家族、お父様の選択は、決して間違ったものではないと思います。(ただ、住宅の営業マンペースでなければ、もう少し利回りは上げられたかとは思いますが・・・・。)

いずれにしましても、20年間は家賃保障がされるわけですから、その間は大家さん業を経験されて満室経営のノウハウ等を学び、20年以内のローンの完済を目標に「隠れ資産」を育てられれば、立派な資産になることと思います。(なお一括借り上げ=管理費が10%~15%ならば、地元の管理会社5%に依頼した方が有利な場合がありますから、とりあえず契約期間の2年間は、近辺の管理会社からも賃貸情報を仕入れることをお勧めします。)

そして一番大事なことは、せっかくなった大家さんなのですから、上記の視点を踏まえて、ご家族皆さんが大家さんとしての(大家さんになった)誇りとゆとりを持って、日々の暮らしを楽しんでいただければと思います。

くどいようですが、決して悲観するほどの事態ではないと思います。また多々学ぶことによって、不安の度合いも減るかと思います。頑張ってください。

それではまた。

山田里志(なお返事は必要ありませんのでお気遣いなく)

(その7に続く)

スポンサーサイト

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

00:09:34 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
<<ある大家さんからのメール(その7) | ホーム | ある大家さんからのメール(その5)>>
コメント
コメントの投稿














管理者にだけ表示を許可する

トラックバック
トラックバックURL
http://wbs96425.blog118.fc2.com/tb.php/76-22c7cc31
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
| ホーム |
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。