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ある大家さんからのメール(その4)
2008 / 02 / 06 ( Wed )
S様
お返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
実は久しぶり(2年ぶり?)くらいに熱を出して寝込んでしまっておりました。
ようやく気分が落ち着きましたので、ご返事いたします。

S様の例はけっして例外的なことではなく、全国の多くの地主さんが被っている実態であると思われます。
それだけに
「ブログで引用は全然かまいません。わたしのようなケースにおちいる人はこれからも増えると思います。ぜひアパート経営を考えている方に知っていただきたいと思います。」
というご了解は、後に続く人たちへの貴重な参考事例になると思います。

さてしつこくアパート建築を勧めてきた○○パレスですが、全国的に地主へのこうした営業が猛烈に掛かけられています。
ですから電車の車窓からも、時として畑の真ん中にぽつんとこの○○パレスのアパートが建っているのを目にできるはずです。

「こんな場所にアパート?」という例も多々見られます。
また地方なのに駐車場が無い場合もあります。
さらに、○○パレスは敷金・礼金・仲介手数料ゼロ・家具一式付き等々を売りにしておりますが、その分家賃が高いのと(家賃が下落したときのリスク)、なりふりかまわず入居者を入れてしまうことの危険性です。

私が管理してもらっている不動産の営業マンは、
「○○パレスに入居者を斡旋すると、10万円の手数料が入るのでおいしいけれど、その分、質の悪い入居者が多くなる。」
と言っておりました。

ほんの一例ですが、ミイラ化した赤ちゃんの遺体が数体見つかり、娘が殺され、その母親(確か岡崎千鶴?)が逮捕された事件現場は○○パレスの室内だったし、四国でストーカーから逃れるために借りていたマンスリー○○パレスでも、室内で女性が殺されました。
他のアパートでは入居できない人やわけアリの人が入居しやすい分、こうした事件に巻き込まれる率も高くなっています。

これは埼玉県の堅実な建設業&不動産業をやられている社主件大家さんにじかに聞いた話ですが、○○パレスのある腕利き営業マンの年収は3000万円だそうです。

営業マンは歩合制ですから、これが何を意味しているか、もうお分かりだと思います。幸か不幸か私のところには営業マンは一度も訪ねてきません。訪ねる先は地主さんだけなのです。
全国に続々と○○パレスが建っている理由もうなずけると言うものです。

またこうした営業マンは、過去に他の職業で挫折等をしたり、家庭崩壊等で刹那的になった人が、けっこうこの道に入ってくるそうです。
ですから良心の呵責等は薄く、地主がどうなろうが知ったことではなく、自己の利益のために営業を掛けていると考えた方がいいと思います。(全ての営業マンがそうだとはいいませんが・・・)
ですから多くの善良な地主さんは、営業マンの口車にのせられて契約をしてしまい、後で田畑を売って穴埋めをする事態が多発していると言います。
しかも(地方の)地主さんは世間体をおもんばかるので、こうした被害は周囲に知られることなく処理する例が多く、その実態は表面化しにくいといいます。

ですからS様の例は、こうした実態を世に知らしめる良い機会になると思います。
さて、S様がのってしまった○○○リビングですが、
「会社の知名度などがあったと思います。大きい会社だから信用できると考えてしまった」
とありましたが、これも地主さんがおちいる落とし穴だと思います。

私の知り合いに、賃貸住宅部門の元○○ホームの営業マンがおりますが、ありえない家賃収入と将来の賃料予測を作り上げて、営業をするのに有利な数字(シュミレーション)を提示して契約を取ることに、疑問を感じて転職したと言います。

「この利回りでは賃貸経営は行き詰る」
という場合でも、会社のために契約を取らされたと言います。

ですから、会社の知名度や大きさは、何の保障にもならないと思ったほうがいいと思います。

「20年一括借り上げシステム」
とのことですが、そういえば似たことを謳っていた○○パレスは、以前にも一度経営破綻したかと思います。
ですから20年一括借り上げといっても、その借り上げてくれる会社が20年後も存続してくれる保証は無いということも、頭の隅に入れておく必要があるかも知れません。

ところで
「10年間は入居者がいなくても契約した金額を保証する」
とありましたが、これは今後10年間は、新築当初の家賃月51000円~52000円を10年間保証してくれるということでしょうか。
家賃下落が予想される地域ですから、もしそうならば少しは安心ですが、この点をもう少し詳しく教えていただければありがたいです。

といいますのも、
「2年ごとに家賃等の契約を見直し、双方が合意できたら借り上げ契約を継続する。」
という借り上げシステムをとっている会社もあるからです。
これだと、いくら家賃保障をしてくれても、別に保障してくれなくても入居者が確保できる家賃設定ならば、大家さんにとってはたいした利点になるとは思えないからです。

約7.5%という低い利回りでスタートしたわけですから、家賃の見直しをされたら、もっと利回りは下がり、大家さんの持ち出し(負担)が多くなってしまいます。

今中古のアパートの中には、土地付きで利回りが16%以上の物件が結構売りに出ています。
それなのに土地がただで使える地主さんが、7.5%の利回りで経営する羽目になるのは、それだけ建築会社のリターンが大きく、地主さんのリスクが大きいからだと言えるでしょう。

「20年後といいますと私は59歳で・・・」
とありましたが、それまでに繰上げ返済をしてしまえば、定年後は、このアパートの家賃が、S様の生活をサポートしてくれる物件になることと思います。

S様にとっては少しネガティブになることをるる書いてしまいましたが、昔は利回りが7~8%あれば、アパート経営は成功だと言われておりました。

今投資用新築ワンルームマンションの利回りは5%台です。
ですから、厳しいながらも
「胸が苦しく夜もなかなか寝られず、仕事にも支障をきたしそうです。」
などと悲観的にならず、
「最初の1棟目としては、勉強の意味も含めて、こんなものかな」
くらいに捉えていいようにも思います。(私も諏訪の新築アパートの時は、似たような状況でしたから)

大家さんではない営業マンのアドバイスのいい加減さが分かり、成功大家さんになるべくこれから大いに学習を積んでいってください。

最後に質問のお答えですが、

1 山田様の経験上メンテナンス費用は月にどのくらいみておけば安心でしょうか?

(お答え)特に考えてはおりません。ただし、いつでも対応できるように数百万円の現金は確保してあります。なお新築アパートの場合は、退去時の壁紙交換(5~6年後)くらいでしょうから、それほどかからないと思います。

2 メンテナンスは管理会社にまかせるより自分で手配すべきか。

(お答え)アパートが自宅の近くにあり、なおかつ精神的に負担に思わないのであればそのほうが安く上がると思います。なお、自分で修繕ができるのでしたら、それが一番の安上がりです。例えばトイレタンクのゴムフロー交換の場合、クラシアンに依頼すると材料費プラス8400円ですが、自分でやれば材料費の740円プラス交換時間5分等々です。

3 今の物件が160坪あり坪単価約20万円程度ですが、20年後仮に売却した場合どのくらいの価値が想定されるか。(土地の価値がどうなっているかわかりませんが山田様の想像で結構です)

(お答え)正直20年後のことは分かりません。ただ言えることは、諏訪の土地がバブルの頃は坪40万円でしたが、現在の実勢価格は坪10万円です。20年後はもう少し上がっているかもしれませんが、それよりも安定して家賃が入るインカムゲイン狙いに焦点を当てています。ローンを返し終わり、家賃収入を得て生活を安定させ、その上でおまけとして土地が高値で売却できたらラッキーぐらいに考えたおいた方が良いように思います。といいますのも、今は都市と地方の地域格差が広がり、地方でも中核都市とその周辺で格差が広がっています。人口減少と産業の空洞化等とあいまって、地価の格差も相当広がってくることが予想されます。ですから今は将来の売却益よりも、目の前の大家さん業に力点を当てています。

答えになっているか分かりませんが、参考になれば幸いに思います。

山田里志

(その5に続く)



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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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