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ある大家さんからのメール(その3)
2008 / 02 / 03 ( Sun )
山田里志様
お返事ありがとうございます。
見ず知らずの私に親身にアドバイスしていただきありがとうございます。

ブログで引用は全然かまいません。わたしのようなケースにおちいる人はこれからも増えると思います。
ぜひアパート経営を考えている方に知っていただきたいと思います。

事のはじまりは数年前から○○パレスがしつこいくらいにアパート建設を勧めてきていました。
父はその度に断り続けてきました。
今回○○○リビングからの提案になぜのってしまったかといえば多分会社の知名度などが
あったと思います。大きい会社だから信用できると考えてしまったのかもしれませんね。
ほんとうに良質な物件(事業)は向こうからはやってこないのは当たり前ですね。
勉強して努力してこそいい事業が展開できる、利益はその努力の対価みたいなもの
じゃないかと思います。

サブプライム問題でも感じましたが行き詰まるのは想定できたのに自分が儲かれば
あとは知らないといった感じの世の中になっていますね。
もちろんローンの借り手にも地価の上昇をあてにするといった不確かな考えが
あったのは、今回の自分たちの件でもあてはまりますね。

アドバイスしていただいた内容ですが、私も同じことを考えております。

20年一括借り上げのシステムですが、10年間は入居者がいなくても契約した金額を保証する、
その後の10年間は入居者がいなかった場合1ヶ月は支払いをしないがその後入居者がいなくても
保証するというものです。

なるべく返済期間を短くしようと思いますが持ち出しも考えられますのである程度の余裕はもちたいと
思います。

度々質問で申し訳ありませんが

1 山田様の経験上メンテナンス費用は月にどのくらいみておけば
安心でしょうか?

2 メンテナンスは管理会社にまかせるより自分で手配すべきか。

3 今の物件が160坪あり坪単価約20万円程度ですが、20年後仮に売却した場合
どのくらいの価値が想定されるか。(土地の価値がどうなっているかわかりませんが山田様の
想像で結構です)

以上アドバイスいただければ幸いです。

最後に今回は相談にのっていただき本当に心から感謝申し上げます。
まずは気持ちを前向きにもち、取り組んでいこうと思います。
またメールさせていただくことがあるかもしれませんが宜しくお願いします。

(その4に続く)

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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コメント
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家の身内が同じ状況になりそうなので続きが気になります。
家の場合は積○ハウスですが、利回り的にも同じような感じです。
by: 星輝 * 2008/02/04 12:10 * URL [ 編集] | page top↑
--詐欺同然の利益優先のハウスメーカ--

A市在住のS様には、大変申し訳ありませんが、投資家の観点から分析すると以下のようになります。
ハウスメーカの詐欺に近い内容に、腹立たしさを感じます。具体的な内容のコメントをすると
ご気分を悪くし、不安をあおる結果になるのは承知の上ですが、他の方が同じようにならない
ように、コメントさせて下さい。大変失礼な内容になる事に、深くお詫び申し上げます。

1.投資金額利回り 土地3200万 建物5900万 合計9100万 
 表面利回り  5.2万×8戸×12ケ月=約500万 500万÷9100万×100=5.5%
 東京の一等地の新築ワンルームマンション並みの利回り

2.販売したら売れる価格
 新築のキャッププレートは、東京6%・政令指定都市9%・人口10以上の地方都市12%ぐらい
 政令指定都市で、利回り9%として5500万ぐらいで、人口数十万の地方都市なら12%で4200万
 販売したら、このケースの場合借金が残るのみで、確かに売る事は不可能と思われます。
 銀行の評価で、6000万にはなるので、5900万の借入が問題なかったと思われます。
 
3.建築価格
 33平米×8戸=264平米   264平米×0.3025=約80坪 5900万÷80=74万
 RCマンション並みの建築費です。
 昨年新築した重量鉄骨の総タイル張のマンションで、建築費・坪62万
 土地代(坪80万)と建物合わせて、表面利回り9.6%で場所は政令指定都市の駅前です。
 
4.リスクヘッジ
 昨年1億500万の表面利回り9.6%の物件を投資(失敗物件)のリスクヘッジとして、
 昨年暮れに、2100万で年間家賃収入450万の物件を購入しました。(地方都市人口13万)
 繰上げ返済よりも、返済効率と地震で建物が倒壊した場合の、リスクヘッジに有効です。
 地方都市ですと、アパートが建っている場合土地値よりも安く購入できる点があります。

アドバイス
 山田 里志さんが提唱する高利回り物件を購入して、リカバリーをするのがリスクが減り
 不安が無くなる要素だと思います。
 10年は持ち出しが無いのですから、その期間で勉強し高利回り物件を購入すれば良いと思います。
 単純な話、5000万表面利回り20%の物件が購入できれば、一挙に問題解決になります。
 
 購入するまでの、知識習得と実践
 1.100件以上の物件を見る。
 2.100冊以上の本を読む。
 3.各金融機関の融資の方法を理解する。
 4.リフォーム費用を把握する。(セミナーはあるが、実践しないと習得が難しい。)

最後に
 最初に買った不動産は、バブルの終わり(1993年)に購入した為、3500万の自宅マンションが3年後に
 1200万になっていました。隣の人は、新庫品で1200万で購入したのです。
 この失敗のリカバリー策は、不動産投資しかありませんでした。
 繰上げ返済では、リカバリーにはほとんど成りませんでした。

 それにしても、なにも知識を持たない地主にアパート建設をハウスメーカーが薦めるから、
 地主が先祖代々の土地を没収されて、競売になるケースが多い事が理解できました。
 
不動産投資家 トシ

by: トシ * 2008/02/04 22:15 * URL [ 編集] | page top↑
--感謝の気持ち--

>星輝様へ
コメントありがとうございました。
善良な多くの地主さんが、ハウスメーカーの餌食にならないためにも、今回のS様のメールは、貴重なものになることと思います。

>トシ様へ
筋道だてた分析、ありがとうございました。このトシ様のコメントが、多くの地主さんの目に触れることを願っています。
ハウスメーカーに対する怒りが私だけでは無かったことに安堵しました。
私も頑張って不動産関連本を100冊以上は読みたいと思います。
by: 山田里志 * 2008/02/06 01:49 * URL [ 編集] | page top↑
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