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ある大家さんからのメール(その2)
2008 / 01 / 30 ( Wed )
S様
はじめまして山田里志です。
メールを拝見しました。
とても重たい内容で、S様の置かれている状況やお気持ちが理解できます。

ご存知のようにB市は諏訪市同様、産業の空洞化が進み、空き室率が高くなってきている地域に位置しております。
それにS様のお父様が経営されている1K(33㎡)のお部屋ですが、家賃51000円前後は、おそらく新築だからこその賃料であって、退去者が出るたびに賃料の見直し(値下げ)を迫られる事態が生じてくるように思われます。(私が所有している諏訪のアパートは、1LDK(2DK)41.25㎡で5万円ちょうどですから、広さから考えると4万円台になるのは時間の問題かと思います。

ローンの返済期間が30年だそうですが、これは「余剰金のトリック」で、5%の低利回り物件でも、返済期間を長期にすれば、余剰金はそこそこでるのです。

ブログやセミナーDVDの中で、この「余剰金のトリック」の怖さについて指摘しましたが、まさにこの数字のトリックに引っかかったように思われます。

私の場合は、ローンの返済は20年ローンを基にして考えるべきだと思っております。何故ならば30年は長期すぎてリスクが大きく現実的でないと考えているからです。

そこで大雑把な数字になって恐縮ですが、S様の物件を20年ローンで計算しなおして見ますと、毎月の返済額は約35万円(6000円×59)で、現在の賃料が約37万円ですので、20年間はほとんど余剰金は期待できない経営だと言うことになります。

営業マンが「場所が市役所の近くでいい場所でこれからは一人暮らしの女性が増えるから需要がある」と説明したそうですが、もしもその予測が外れて需要が無かったら、その分の負担は営業マンが責任を負ってくれるというお話はあったでしょうか?

私から言わせてもらえば、大家さんの利益よりも会社(営業マン)の利益を第一に考えた姿勢に思えて仕方がありません。

自分の土地に新築アパートを建設しても、経営が成り立たない例が多々見られます。それは経営の根幹にかかわる利回りと将来の需要予測、メンテナンスを考慮に入れた収支のシュミレーション等を、数字できちんと考えた上で、それでもなお安心できるかを熟慮したうえで決断している人が少ないからだと思われます。

さて私の失敗経験を踏まえた考えをるる述べましたが、S様の物件は、結論から言いますと、この今の見かけの余剰金を無駄遣いせず(余剰金が出ても将来のメンテナンス費用や繰り上げ返済用として手を付けず)に、何とか15~20年で繰り上げ返済してしまうように計画を立てて見てはいかがでしょうか。

ローン期間が30年ということは(おそらく元利金等方式でしょうから)、最初の内は利息を支払っているようなもので、元金はほとんど減らないでしょうから、できるだけ早いうちに一部繰上げ返済をして、ローン期間の短縮を図った方がよいと思います。

もしもお父様が他に遊休地を所有されているようであれば、それを処分したお金や預貯金でそれに当てるとか、あるいは本当の資産となる優良物件(利回り16%以上、築浅、高稼働率)を購入して、そこの余剰金を、この物件の支払いに当てるという方法もあります。(ちなみに私は後者の方法をとり、なんとか切り抜けました。)

アパートを建てて、精神的に不安定になったのでは、何の為にリスクを負って大家さんになったのか分かりませんですよね。
不安に思っているだけでは何の解決にもなりませんから、S様ができそうな解決方法を見出されて、この問題の解決に当たってみてください。

S様の現状は、実はかつて私が経験した諏訪市のアパートと同じなので、驚いております。(著書の中でも触れてあります。)その諏訪のアパートも、早期の繰り上げ返済によって、今は私のリタイア後の生活を支えてくれる物件になっております。

ある程度年月が過ぎてくれれば、精神的にも楽になってきます。頑張ってください。(「一括借り上げ20年、10年後から免責1ヶ月」の意味が良く分かりませんが、もしも20年間は空き室がでても収入に影響が無いならば、繰り上げ返済は有効だと思いますし、そうであれば不安は少なくなるかと思います。)

最後になりますが、このS様のご経験は、これから大家さんを目指そうとしている人にとっては、貴重なお話になると思います。もしもご了解がいただけるならば、場所やお名前が特定されないように、これらは全て伏せますので、私のブログの中で引用させていただけるとありがたく思います。ご返事をお待ちしております。

また何かありましたら、お気軽にメールしてください。

山田里志

(その3に続く)


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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