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売る側の責任!
2007 / 11 / 27 ( Tue )
「高利回り」、「平成築」、「高稼働率物件」は、おそらく優良物件として大家さんや大家さん予備軍の人たちが、血眼になって探しているのが現状ではないかと思います。

その責任は私にもあると感じています。
私が書籍やセミナー,DVD等で上記の基準を発信し続けたことで、ある種の判断基準として、知識として広まっているのではないかと思います。

しかし逆に考えてみると、土地(資産)のない平凡なサラリーマンが資産を手に入れて成功していくためには、上記の基準を満たす物件でなければならない必然性があるということなのです。

つまり、買う側の人にとっては、優良物件を購入きるか否かは死活問題なわけだからです。

利回りが10%未満~10%程度では、ローン完済まで余剰金を生み出すことはまず無いと言っていいでしょう。

ところが、インターネットなどで売り物件情報を調べてみると、圧倒的多数を占めるのが、この水準の物件なのです。もちろん土地の価値が高い地域の物件は仕方が無いとはいえ、大して地価が高くない地域の物件でもこうした傾向が見られます。

築年数を見ると15年以上の物件が多く、20年以上のものも多数あります。

築15年以上の物件であれば、売主は建築資金の回収を終えて、利回りを高くして(売値を低くして)売り出しても大きな損はしていないはずだと思います。それなのに高利回り物件が少ない理由は・・・・・。

私が思うには、売主は「アパートなどを買った人が、その後余剰金を生み出せずに苦労することなど、全く心配していない!」と言うことではないかと思っています。

「できるだけ高く売り抜けて、自分の利益を最大限に上げて、購入した人たちがどうなろうが知ったことではない!」・・・というのが性格的にひねくれている私の見方です。

私は、中古物件を売る側の人間の責任として、リスクを負って購入した人たちが、その後何年も安心(安定)して経営していけるように、ある程度の利回り(それが最低16%以上)になる売値を付けるべきだと考えています。

そして、これだけの利回りにしなければ売れない状況になれば、売主もしぶしぶ売値を下げて、利回りの高い物件にして市場に出していくのではないかと思っています。

そうした思いもあって、私はこうした基準を発信しています。ですから売主にはかなり煙たがられていることと思います。

しかし、学習経験の浅い人たちが、利回り10%前後の中古物件を、銀行利息と比べてしまい、有利な投資だと勘違いして購入してしまう現状があります。

団塊の世代の人たちが、退職金の運用先として、この程度の利回りのアパートを購入してしまうことが十分に考えられます。

そうした利回りでも売れてしまうので、あえて価格を下げて高利回りにしないで売りに出しているのでしょう。

購入者の自己責任とはいえ、「売る側の責任」も自覚してほしいと思っています。

もしも私が、すでに十分に余剰金をもたらしてくれた物件を売るとしたら、最低でも利回り16%以上にすると思います。また購入した当時の利回りか、それ以上になる利回りで販売することと思います。

それが「売る側の(道義的)責任」ではないかと思っています。

皆さんが血眼になって探さなくても、ある程度の努力で、優良物件が入手できるようになればいいのにと願っているところです。

しかし経営者の偽装の存在がぞろぞろと明らかになり、売り手の利益最優先で、買い手の不利益など眼中に無い事実を知るにつけ、「売る側の責任!」などとは、残念ながら今の世の中、理想に過ぎるのかもしれません。










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コメント
--田舎の物件--

積算価格でみると、20%近くなるはずなのに、強気で10%位になる価格設定してる物件って多いですよね。

私も、最初は9%程度の物件からスタートしましたが、頑張って徐々に平均利回り上げていきたいと思います。
by: ひろ * 2007/12/05 22:45 * URL [ 編集] | page top↑
--感謝の気持ち--

>ひろ様へ
コメントありがとうございます。

「駆け引き」というのでしょうか、売る側も指値を入れられるのを見越して、低い利回り(高い価格設定)から販売を始めるのでしょう。

それでも、学習不足の人が引っかかってしまう可能性があるのが怖いですね。

学習と経験とよき相談相手が必要だと思います。やれやれですね。
by: 山田里志 * 2007/12/05 23:51 * URL [ 編集] | page top↑
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