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もしも私が悪徳営業マンだったら!(その3)
2007 / 10 / 26 ( Fri )
さらに、これよりもはるかに利回りの低い(5%台)新築ワンルームマンションが、相変わらず販売されています。

こうしたアパートやマンションは資産ではなく、負債となってその後の大家さんを経済的に苦しめているのではないかと思っています。

銀行から2~3%台の金利で借金をして、それを利回り5~6%台のマンションに変えて賃貸に出すことに、どんなメリットがあるというのでしょうか。

利回りが16%以上の物件に変えて貸すからこそ、成功大家さんになるのではないでしょうか。(新築の場合はもう少し利回りは下がると思いますが)

そこで再度悪徳営業マン山田に登場してもらいます。(拍手)

営業マン山田「新築ワンルームマンションのご検討、ありがとうございます。今地価が上昇傾向にありますので、都心にあるこのワンルームマンションは資産形成及びキャピタルゲイン狙い、そして給与所得からの所得税還付の節税効果が見込まれ、大変有利な投資だと思います。また有利な生命保険代わりにもなりますし、お客様に万一のことがありましても、全て保険で完済されますので、残されたご家族の方も安心です。それに老後の個人年金代わりとしても最適です。」(と別に新築ワンルームマンションでなくても当てはまる利点をとうとうと述べていきます。)

お客さん「・・・・・・・」(強く興味を引く)

営業マン山田「全額フルローンでご購入されましても、月々数千円の余剰金まで手にできます。しかも家賃保障システムですので、空き室が出ても家賃がしっかり保証されますので安心です。これでお客様も大家さんの仲間入りです。いかがですか!」(家賃保障をしなくても入居が決まる新築物件に保証を付けて、その保証料10%~15%を家賃からさらに取ることなどおくびにも出さず)

お客さん「・・・・・・・」(表情に喜色が)

こうして悪質営業マン山田は、銀行ローン期間を35年で計算された数字(しかも新築の高い家賃設定)で無理やり余剰金を算出し(20年ローンならば完全に赤字)、家賃保障期間も新築から数年間だけで、後は話し合いで契約していくという不安定さと今後の金利の上昇リスクを胸に秘め、自分の身内や友人らには「絶対に手を出すな(買うな)!」と言いつつ、営業に没頭していくのでした。

不勉強大家さん(予備軍)たちは、こうして購入後に数十年間の勤労所得持ち出し物件(負債物件)の大家さんとして、大きなリスクを背負い、さらに過酷な日々を過ごしていくことになるのでした。

そこで売却してこの地獄から抜け出そうと試みるのですが、大幅に値下げしなければ売れないこれらの物件は、売却額よりもローン残高の方が上回るために、売るに売れない状況に陥ります。

新たな大家さん(予備軍)を求めて、この日も新聞の一面に大々的に投資用新築マンションの広告が美辞麗句とともに掲載されています。(これらの莫大な広告宣伝費は、物件の価格にしっかりと組み込まれてるはずです。)

そして今日も営業マン山田は、銀行とデベロッパーと販売会社の利益と自らの収入アップのために、不勉強大家さん(予備軍)たちを相手に、日夜営業活動に没頭しているのでありました。(終)

(注)これらは一応フィクションです。






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by: * 2007/10/28 01:22 * [ 編集] | page top↑
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