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もしも私が悪徳営業マンだったら!(その2)
2007 / 10 / 24 ( Wed )
(お客さんの逆襲)

お客さん「先ほどから手取りが13万円あるとおっしゃっていますが、その数字の根拠を教えてください。」

営業マン「はい、3000万円の物件の月額家賃収入が25万円(利回り10%)あります。これを30年のフルローンで組むと月額ローン支払い額は約12万円になります。ですから差し引き13万円が余剰金になります。」

お客さん「固定資産税や保険料、5%の管理委託料等を引いた純余剰金はいくらになりますか?」

営業マン「固定資産税が約1万円、保険料が約3千円、管理委託料が12500円で合計約25000円です。ですから純余剰金は約105000円です。」

お客さん「中古の物件ですから常識的に考えて、銀行の借り入れ期間を20年として純余剰金を計算しなおすといくらになりますか?」

営業マン「20年ローンで計算しますと、月々の返済額は約18万円になります。これに経費を加えると約20.5万円になりますから、純余剰金は約4.5万円になります。」

お客さん「20年間常に満室であることは考えにくいから、稼働率を85%として計算しなおすと、25万円の85%は21.25万円になり、そこから20.5万円を引くと、差し引き7500円の純余剰金ということですね。」

営業マン「・・・・・・・・」(困惑した顔)

お客さん「これから20年間もの間、85%もの高稼働率を維持し続けても、7500円の余剰金しか取れないアパートは魅力はないですね。しかも空き室後は壁紙などのリフォームをしたり、外壁のペイントなどの大規模リフォームを考えたら、完全に赤字になりますね。」

営業マン「・・・・・・・・」(さらに困惑した顔)

お客さん「そう考えると、やはり利回りは最低でも16%以上ないと魅力ないですね。利回り16%以上、平成築、前年度稼働率80%以上の物件がでたらすぐに知らせてください。お願いします。」

営業マン「そのような物件はなかなかでないですよ。」(呆れ顔)

お客さん「でも絶対にないわけではないですよね。現在でも市場に出回っている以上、是非お知らせください。それが営業マンの腕の見せ所ではないですか!」

営業マン「・・・・・・・・」(侮れないお客だという警戒感)

とまあこんな具合になるのでしょうか?
以上フィクションではありましたが、残念ながら素人さんでこの手の営業マンのセールストークに乗せられて、契約してしまう人もいるのではないかと危惧しています。

なぜならば、この程度の利回りの物件が市場にはあふれていて、しかもその程度の物件にも買い付けが入っている現状が見られるからです。(その3に続く)






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