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もしも私が悪徳営業マンだったら!(その1)
2007 / 10 / 23 ( Tue )
もしも私が、インターネット等で簡単に見つけられるであろう、平凡な利回りのアパートを初心者に売りつける悪徳営業マンであったなら・・・。

営業マン「このアパートはかなりの余剰金(収入)を手にできるいい物件ですよ。価格も3000万円で手頃ですし、毎月の家賃はなんと25万円もあります。仮に全額フルローンで借り入れしてもローンの支払いは約12万円ですから、手元には13万円も残ります。いかがですが?」

お客さん「利回りはどのくらいですか?」

営業マン「なんと10%もあります。地主が自分の所有している土地に新築のアパートを建てて、利回りが7~8%あれば大成功だといわれています。それが土地付きで10%ですから、かなりの優良物件でお勧めです。」

さらにたたみかけます。

営業マン「団塊の世代が大量退職を向かえて、今退職金でアパートを購入される方が大変に増えています。この物件もすでに下見を希望される方がこの後も数人控えております。買い付け証明を出されてしまった後では、残念ながらこのアパートの大家さんにはなれません。お客さんは今この物件の大家さんになれる最短距離におられます。運がよいと思いますよ。」

お客さん「・・・・・・・・」(利回りが10%にやや不満顔)

営業マン「利回りが10%でも、これは最低家賃ですから、これから景気がよくなり、また外国人労働者の受け入れなどが本格実施されれば需要が増え、それらに伴い家賃の上昇も見込め、利回りをあげることも可能です。リフォームや設備等の付加価値を付けていけば、さらに入居率や利回りは上げられますよ。いかがですか?」

お客さん「でも山田里志という元サラリーマン大家さんが、本の中で利回り16%以上の物件を勧めていますよ!」

営業マン「お客さん、いつの時代のお話をされているのですか?確かにそのような調子のよい本があるのは私も知っていますが、それは銀行が貸し渋りをし、不動産や株式市場が大低迷をしていた数年前の話であって、今はそのような高利回り物件は、まず手に入りませんよ。」

お客さん「・・・・・・・・」(残念がる顔)

営業マン「銀行の利息は1%にも満たない現状を考えたら、利回りが10%というのはかなりの魅力です。私にお金があったならば私が大家さんになっていますよ。利回りが10%でも余剰金が13万円もあります。これは年金の約5割にも当たります。それに土地の価値もありますから、いざとなれば売却も可能ですし、地価が上昇すればインカムゲイン(家賃収入)の他にもキャピタルゲイン(売却益)も手にできますよ。いかがですか?」

お客さん「・・・・・・・・」(だんだんその気になってくる)

営業マン「とりあえず買い付け証明書だけでも出しておかれたいかがでしょうか。そうすればこの物件が他の方の手に渡ってしまうのを押さえる事ができます。本当にお客様は運がいいと思いますよ。」(その2に続く)












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コメント
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何も知らないほぼ素人の投資家がこのような話を聞けば買ってしまいそうですね。

山田さんがもし不動産屋さんだったら結構な売上を出せそうです(笑。ああ、おそろしい(笑。
by: 星輝 * 2007/10/23 10:29 * URL [ 編集] | page top↑
--感謝の気持ち--

>星輝さん

コメントありがとうございます。

星輝さんの言われるとおり、私も売り上げを伸ばす自信はあります。
でも購入者を不幸にさせてまで利益を得ることは、どうしてもできない貧乏な性分のようです。(笑)

私は、売主も自分の利益だけを優先させて物件を売りつけるのではなく、購入者がそこそこ余剰金を得て経営ができる利回りで売るという責任を自覚してほしいと願っているだけです。

利益さえ上がれば偽装等も辞さない風潮にうんざりしているところです。
中古の不動産を10%前後または10%以下で売り出す売主に反感を抱いているだけかもしれませんが・・・・・・。
by: 山田里志 * 2007/10/23 20:59 * URL [ 編集] | page top↑
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