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ご相談メール
2012 / 07 / 19 ( Thu )
山田様

以前、CD全集を購入させていただいた際に、追伸までお書き添えいただき感激しました。
ありがとうございます。

非常にお忙しいところ、勝手なメールで申し訳ありませんが、山田先生から再度アドバイスを頂ければありがたいと考え、失礼を承知でメールさせていただきました。

以下に現状といくつかの方針を挙げています。 
どうぞよろしくお願い致します。

【現状】
 ・住所:●県
 ・氏名:M
 ・勤務先:G
 ・資産:●●●●万円
 ・収入:●●●万円

2年ほど前にCD購入させていただき、車でひたすら聴き続け、他にも様々な方のDVDなども見てきました。(NSX松田さん、藤山さんなど)
 
ただ未だに収益物件を購入できていません。

CD全集で言われていました利回り18%を目指し、現地調査を繰り返すもそういった物件に巡り会えていません。

自分のやり方が正しいのかと考えさせられています。

【今後の方針につきまして】
上記現状のため、以下のA、BもしくはCの可能性を考えていますが、どれがよろしいでしょうか。
(買う物件に左右されると思いますが、何らかの方針でも頂けますと幸いです。)

A:利回りは下がる(10%程度)も2棟目以降の融資を考え、検査済証(=法律の規定に沿っている)がある物件を現金で購入して2棟目を融資を使って購入。

B:利回りを重視(18%以上)して、容積率/建ぺい率オーバー、もしくは再建築不可物件を現金で購入していく。

ある不動産業者の方から言われたのですが、
C:利回り20%などは業者が買って出ないので、担保価値のある区分を少しずつ買っていく

【私の考え】
 確かに、何も実績がないため
 ・高利回りの物件を紹介してもらえないことと、
 ・融資のこと
を考え、最初は担保として見てもらえる10%程度の物件を購入して、その次に融資を使いながら買うAで進めるべきかと考えています。

以上、長い文章になりましてお手数をおかけしますが、返信いただけますと幸いです。



M様
こんばんは
山田です。

>CD全集で言われていました利回り18%を目指し、現地調査を繰り返すもそういった物件に巡り会えていません。自分のやり方が正しいのかと考えさせられています。

とのことですが、

>ある不動産業者の方から言われたのですが、
C:利回り20%などは業者が買って出ないので、担保価値のある区分を少しずつ買っていく

とのご質問の答えにもなるかと思いますので、参考までに以下の物件事例をご紹介いたします。
これはM様のメールを拝見して、すぐに健美屋さんのHPでさきほど利回り20%以上のものの中から一部掲載したものです。

これを見ていただければお分かりになるかと思いますが、高利回りだけでしたら相当数の物件情報が掲載されております。

むろん玉石混合ですから、こうした中から優良な物件を探し出していかねばなりませんが、今日(18日)検索しただけでも面白そうな物件を目にできましたので、こうした検索を毎日地道にしていれば高利回り&高稼働率が期待できる物件を見つけることは、そう難しいことではないように思います。

☆3室法人契約中!一棟アパートが、現況高利回り20%越え☆
http://www.kenbiya.com/realestate/3853712e1 

神戸市長田区から 土地150.81平米付き 利回り30%越え
http://www.kenbiya.com/realestate/385374d7d

平成3年築 軽量鉄骨造 駅徒歩12分 利回り30.3%
http://www.kenbiya.com/realestate/3858249f2

茨城県 1,600万円 28.50% 2棟アパート
http://www.kenbiya.com/realestate/38336957b

★★★★上田市 700万円 27.42%
http://www.kenbiya.com/realestate/3716110d9

岐阜市 9,800万円 26.17% 一棟マンション
http://www.kenbiya.com/realestate/374115812

森林公園12分・2DK×4戸・想定利回り24%
http://www.kenbiya.com/realestate/372622732

建物外装・内装(一部除く)リフォーム済 洋室7.2帖の1K
http://www.kenbiya.com/realestate/3688507f7

20.57%★一棟売りアパート★駅徒歩2分★駐車場有
http://www.kenbiya.com/realestate/383787f53

甲府市 2,300万円 20.45% 一棟アパート
http://www.kenbiya.com/realestate/376994446 

>【私の考え】
 確かに、何も実績がないため
 ・高利回りの物件を紹介してもらえないことと、
 ・融資のこと
を考え、最初は担保として見てもらえる10%程度の物件を購入して、その次に
融資を使いながら買うAで進めるべきかと考えています。

とのことですが、高利回り物件は上記の例でもお分かりのように、ご自身で見つけ出すことは容易にできるかと思います。

それに担保評価の高い10%程度の物件を購入したとしても、時期にむかえる家賃の下落を考慮すると、投入した自己資金を回収するだけの物件となる可能性がありますので、やはり自己資金が早く回収できてさらに早期に余剰金が得られる高利回り物件をご購入されることをお勧めいたします。

「高利回り&高稼働率が期待できる物件」でさらに「担保価値」があり、おまけに「建築年数が浅い物件」となると、出会える可能性が少なくなりますが、たとえ時間がかかったとしてもその後何十年と続く賃貸経営を考えれば、「購入するときに苦労するか」、それともなかなかないからと言って「(10%程度の物件を)買ってから苦労するか」のいずれかになるかと思います。

実はつい最近も読者の方から以下のようなメールをいただきまして、そこには

>山田里志様
初めまして、静岡県●●市に住んでいますOといいます。
山田先生と加藤ひろゆき先生の本を読み、激安物件がなかなか出ないと言われる静岡県にて(←加藤ひろゆき先生発売、山田先生との対談CDより)激安物件を買うことができ、大変感謝しております。
●●市にて1000万円で2DK×4、1K×2、計6戸、平成●年築のアパートを全室空室で購入しました。
満室時の表面利回り24.5%で、購入から1年半経った今現在は空室1戸のため、19.5%で回っています。
毎 月ローン返済後に入ってくるキャッシュが9万円になり、お礼をしたいのと、2棟目購入に向けて・・・・・・(後略)

と書かれてありました。
これだけの利回りと稼働率があれば、この後の経営は非常に楽に推移するのではないかと思います。

ですからM様もモチベーションを持ち続けて、この方の様に最初の一棟目から「高利回り&高稼働率が見込める物件」の大家としてスタートを切ることができますことを願っております。

このメールがM様の参考に少しでもなりましたならば幸いです。

山田里志

(草津温泉の地より)

 
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テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

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by: * 2013/04/27 19:23 * [ 編集] | page top↑
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