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月刊ビッグトゥモロー(その2)
2007 / 10 / 19 ( Fri )
○○様
お世話になります。
質問事項についてお答えします。
1、現在の職業について
  大家です。

2、現在所有している不動産について
 ・貸家(東京都多摩地区)
 ・アパート(長野県諏訪市、2DK×4世帯)
 ・マイホーム(静岡県伊東市)
 ・アパート(札幌市1DK×8世帯)
 ・アパート(群馬県太田市1K×12世帯)
 ・マンション(埼玉県本庄市1K×18世帯)
 ・貸家(静岡県東伊豆町)
 ・別荘(群馬県草津町1LDKのリゾートマンション)

3、現在の家賃収入について
  平成18年度:約2180万円

4、不動産投資を始める経緯について
 ・平成5年に転勤になったのをきっかけにして、東京のマイホームを賃貸に出したことがその始まりで、「家賃収入>ローン」をきっかけに賃貸経営に目覚めました。

 ・平成7年に母名義の土地(諏訪市)にアパートを新築しました。新築当事で利回りは約9%。「家賃収入<ローン」のアパートで、学習しなかったことの結果を痛感しました。

 ・上記の経験が、その後の中古のアパート・マンション経営へと移行するもととなりました。

5、物件を探し出した方法について
 ①最初の中古である札幌の物件は、「サラリーマンの私が3年で2億円,驚異のアパート投資法」(あっぷる出版社:現在は絶版)に載っていた、山下氏という営業マンに連絡を取り購入した物件です。
 (この時の条件は、利回り13%以上、築10年以内のアパート)

 ②次の太田市の物件は、札幌の経験を踏まえて、とにかく高利回り物件を探して購入しました。見つけ方はインターネットで検索して探し出しました。(競売にかけられる直前の物件でした。)
 (この時の条件は利回り18%以上、築10年以内のアパート)

 ③本庄の物件は、最初の札幌の物件でお世話になった山下氏の仲介で購入しました。(競売で落札した業者から山下氏経由で購入)
 (購入時点の利回りは16.5%)

 ④伊豆の貸家は、住替えのために購入しましたが、それが私の事情で先延ばしになったためにレンタルペンション(温泉旅館)として賃貸に出しました。
 (インターネットで探しましたが、賃貸に出しても利回りが12%以上出せる物件を選びました。)

6、遠方の物件の購入の確認及び管理会社の選び方について
  いくら遠方でも、物件は必ず見に行きました。確認なくして購入することはありえません。

  管理会社は、仲介業者(営業マン)や売主から、良いと思われる管理会社を教えていただきました。

7、サラリーマンならではの不動産投資術について
  ・サラリーマンは安定した給与所得があるので、銀行のアパートローンを利用するには大変に有利です。現役の時にサラリーマンの立場を利用すれば兼業大家を目指しやすいです。
 
  ・時間がなくても、休日等にインターネットで物件探しをすれば、全国の物件情報に接することができます。またこちらに熱意があれば、営業マンのほうから良い物件情報を知らせてもらえます。

  ・忙しいサラリーマンでも、地域の不動産の管理会社に管理委託(賃料の5%が相場)をすれば、ほとんど何もする必要がないので兼業が可能です。

  ・資産運用は、家賃収入からローン等の経費を引いた余剰金を無駄使いせずにストックし、さらなるアパート・マンションの取得に当てることにより、棟数を増やしていくことができます。

8、サラリーマンだからこそのメリット・デメリットについて
  ・メリットは、7の一点目に同じです。とにかく融資が受けやすい立場にあり、レバレッジをかけられます。(少ない自己資金で、より多くの資金が運用でき、その結果として余剰金が大きくなります。)

  ・デメリットは、良い物件が見つかっても、仕事の都合ですぐに現地に見に行けないので、その結果他の人に買われてしまう場合があります。

9、物件を魅力的に見せる工夫について
  ・空き室は、クロスなど痛みがある部分は張り替えるなどのリフォームをほどこし、ハウスクリーニングをかけてきれいな状態で下見に来た人を迎えています。

  ・外観はつねに清潔に保つように心がけ、ちょっとした装飾や名札、郵便ポストの整備等細かい点にも配慮しています。

  ・防犯対策にも力を入れています。(防犯カメラの設置、セールス禁止のステッカー等)

  ・目立つ部分にはペイントを施しています。

10、利回りの変化について
  ・下落率が大きいのは、札幌と諏訪の物件で、理由は札幌の場合はアパートの乱立による家賃下落と、当初の家賃が新築当事の高めの家賃だったため、退去者が出るたびに家賃の下落が大きくあったために下がりました。13.3%⇒10.2%に。

  ・諏訪の場合は、産業の空洞化で需要が減少しているにもかかわらず、アパートの供給が続き、それが家賃の下落を招いています。9%⇒7.8%に。

  ・太田市の物件は、購入当初の家賃設定が相場並であったのと、比較的長く入居している方が多いので、家賃の下落はあまりありません。19.4%⇒19.3%

  ・本庄市の物件は、購入当初の家賃設定が相場よりもかなり低めだったので、家賃を下げなくても募集をかけられています。ただし高い家賃設定のときに入居していた方の退去後は、見直した家賃設定で募集した分、若干利回りは下がりました。
最近はリフォームをして逆に家賃を1000円値上げして募集しています。それでもすぐに満室になりました。
  16.5%⇒16.2%

11、利益が見込める利回りについて
  ・中古の場合私は16%以上必要だと思います。稼働率100%とは限らないことや、家賃下落にも十分に対応できるためには、また余剰金から修繕費を負担しても持ち出しにならないためには、最低これくらいの利回りは必要だと思っています。
 
  ・10~12%では、赤字になるとまでは言えませんが、より多くの余剰金を受け取れる大家になるためには、この利回りでは難しいと思います。

12、執筆当事と変更したことについて
  ・本庄市のビルを売却したこと⇒伊豆の温泉旅館を購入する資金を得るため

  ・変更点というよりも、最近の動向を注視していると、執筆した内容にますます自信を深めています。

13、不動産投資に向いている人について
  ・アパートやマンションという不動産が大好きな人。

  ・長期にわたって安定して家賃を受け取ることに、高い価値を見出している人。

  ・大家さんになるまでは、贅沢品の購入等を我慢して自己資金を貯めることができ、物件探し等が苦にならない意志の強い人。

14、現在狙い目の物件の条件について
  ・優良物件の条件がそろったもの⇒高利回り(16%以上でできるだけ高いもの)、築浅(平成築)、高稼働率(前年度80%以上)の物件。

15、アドバイスについて
  ・とにかくアパート経営について、学べるだけ学ぶ。それも成功した実践者から学ぶ。書籍、セミナー、DVD,HPなどで学べるので学習を省略しないこと。

  ・優良物件の数は極めて少ないですが、しかしゼロではないのです。必ず存在するので、出会えるまであせらずに努力を続けることが重要です。

  ・「夢は持つもの、そしてかなえるもの」・・・・・・情熱を持って歩み続ければ夢は実現できます。

16、その他
  ・物件の写真について⇒私のHPの写真は利用できないでしょうか?よければ使ってください。

 以上のように回答しましたが、このブログを見た方は参考になったでしょうか。(その3に続く)



  
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コメント
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ポイントがおさらいできました。

表面利回り16%以上
平成築
稼働率80%以上

夢は持つもの、そしてかなえるもの

ありがとうございました。
by: ミカオ * 2007/10/19 15:32 * URL [ 編集] | page top↑
--明日、物件を見ます--

先生の本やDVDで勉強し、他のセミナーに通い始めてから物件を見に行きます。
何を聞くべきかまとめたり、もう一度シュミレーションをしたりと、忙しいです。
先生のポイントを押さえて、明日、いろいろ聞いてみようと思います。
by: しんちゃん * 2007/10/19 20:43 * URL [ 編集] | page top↑
--感謝の気持ち--

>ミカオ様

着実に優良物件の大家さんになっているミカオさんのすごいところは、あせらずに基本に忠実に実行されているところだと思います。
頭で分かっていても実行が伴わないのが人間ですが、これからもわき道にそれずに優良物件の入手に専念していってください。

>しんちゃん様

お久しぶりです。いよいよ具体的に動き始めたようですね。DVDの中でも強調しましたが、事業用不動産専門の業者さんとのネットワークを構築されて、よい情報がしんちゃんさんに集まってくるように、努力を続けていってください。
しんちゃんさんの夢や情熱は、実現の大きな力になると思います。まずは優良な物件1棟の大家さんになってください。
この壁をクリアーできたら、それ以降はどんどん楽になっていくと思います。
成功をお祈りしています。


by: 山田里志 * 2007/10/20 00:35 * URL [ 編集] | page top↑
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ご本の中、そして今回の記事にもありましたが、低い利回りの物件と高い利回りの物件の余剰金の差への言及が私の中では大きな指針となっています。
昨今低利回りでも購入させようとする業者もいますが、上記の事実を知っていると信念がぶれなくていいですよね。
ありがとうございます。

by: 星輝 * 2007/10/21 12:03 * URL [ 編集] | page top↑
--感謝の気持ち--

>星輝様

いつもいつもコメントありがとうございます。本当に励みになります。

それにしても低利回りの物件を勧める業者がいるとは、嫌な話ですね。

実は低利回り物件であっても、そこそこ余剰金を生み出す数字の操作は可能なのです。

私が悪徳業者ならば、この余剰金の操作を使って低利回り物件を売りつける自信があります。

近々このブログでその手口を紹介しようかと思っています。

いずれにしましても、物件の価値は最後は利回りと稼働率(立地条件、間取り、設備等)に集約されると思っています。
by: 山田里志 * 2007/10/21 12:25 * URL [ 編集] | page top↑
--管理人のみ閲覧できます--

このコメントは管理人のみ閲覧できます
by: * 2010/07/31 19:43 * [ 編集] | page top↑
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