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某売りアパート業者の広告映像と某業者のメール
2012 / 02 / 23 ( Thu )
【読者情報】 
草津の温泉大浴場付リゾートマンションの一室が、一週間ほど前から80万円(草津最安値)で売りに出されております。

築年数は古いですが、とても静かで立地環境は良く、西向きの部屋ではありますが林に囲まれてベランダで読書をするには最高の環境かと思います。

ここの温泉大浴場(毎日清掃業者が入り、いつでも24時間入浴できる掛流し)は私も良く利用しているのですが、広さや泉質ともに良質だと思います。 

部屋は狭いですが、その分管理費や固定資産税等の維持費は安いので、友人や親戚で共有すればこうした贅沢品も負担が少なくて維持できるのではないかと思います。

ちなみに新築当初は1000万円以上(当時ローンで購入した人の金利は8%台)もしておりましたので、まさか中古がここまで安くなるとは思っても見ませんでした。

「管理がしっかりとしている温泉付別荘(リゾートマンション)を所有するなど夢のまた夢!」
だと思うのが大多数の人の認識かと思いますが、庶民が現金で購入できる手の届く温泉付別荘も、探せばこのように存在しております。(笑)    


さていつも情報提供等でお世話になっているK大家さんから、新築アパートを販売しているI社の広告映像と●●市の業者の方のメールの情報を教えていただきました。

I社のPR映像(約30分)を視聴いたしましたが、良い立地と特色ある間取りのアパートで「高利回り&高稼働率」を実現しているという印象を持ちました。

このようなものを見せられて、さらに営業マン等の説明を聞かされたならば、多くのサラリーマンはその気になるのではないかと思いました。

しかし私が気になったのは
「高利回り」「高稼働率」「好立地」という言葉が何回か出てきますが、肝心の利回りについては一度として数字で示されたことが無いということです。

唯一購入金額と家賃収入と返済等の一覧表が出ていましたので、自分で利回りの計算をしてみたら8.8%でした。

私が2月3日のブログでご紹介した某サラリーマンのH様が断念された●●市の新築物件が8.8%とのことでしたので、販売エリアも一致しておりますので、もしかしたらこの会社の物件だった可能性もあります。

新築プレミアム家賃での8.8%ですから、24年前後のローンを組んでいる大家さんは、築年数とともに起こるであろう家賃下落に対応していけるのかと心配しております。

なお90%後半の稼働率がPRされておりましたが、新築&築浅物件ならばこのぐらいは無くては困るわけで(新築プレミアム稼働率であることは当然ですので)、問題はこの先のローン期間中、これだけの高稼働率が維持できるかどうかの推移を見ていく必要があるかと思います。

なおIの社長さん自らが
「ローンを払った後に土地が資産として残るという投資になります。」
という主旨のことを語っておりましたので、余剰金などを期待する投資ではないということなのでしょう。

しかし8.8%というかなり低い利回りと、競争激化地帯の地域にあることと、プレミアム家賃&稼働率以後の状態を予想すると、そもそも24年間前後ものローンを払い続けることが出来るのかという極めてリスキーな物件に思えました。

表立って利回りを公表すると問い合わせが減るので、まずは問い合わせ後に営業マンが「高稼働率」「好立地」「優れた間取り」等々を前面に出し、8.8%でも十分に経営できる物件としてその気にさせる営業戦略なのかもしれません。

次にたくさんの社員が働いている会社だということです。
これだけの社員を養うには相当の利益を上げる必要があるわけですが、当然のことながら物件に相当の利益を上乗せしていると考えるのが自然だと思います。

それと広告映像からは、どの社員の方も自社物件に絶対の自信を持っているように感じましたが、
「実はボクもこの会社の物件を所有している大家です!」
と言った社員の方は、ただの一人としておりませんでした。

登場している役職者やそれぞれの部門の責任者の多くが、この物件の大家さんでもあるならば(リスクを共有しているという意味では)少しは信用できるかもしれないですが、やはりそうした発言はありませんでした。

証券を勧める社員が、証券を購入していないのと(あるいは投資用ワンルームマンションを販売している社員が購入していないのと)同じかと思いました。 

次に●●市の業者の方からのメールのご紹介ですが、以下がそのメールになります。

K様
お世話になっております。
●●市は寒い日が続いていますがいかがお過ごしでしょうか。
古い木造アパートは水道凍結でパンクして、管理課の社員は大忙しです。(設備・内装工事受注で助かっています!)

最近私が体験した●●市のお客様のお話をひとつ。

私が8年前にアパートを買っていただいた、年収約1000万円ある上場企業の管理職の○○さんは、リストラされ再就職先の会社も辞め、現在は奥さんと離婚して現在は30㎡の所有アパートの一室に住んでおおります。

4700万円のアパートで1000万円の自己資金を投入し、現在80%の入居率で家賃の手取りは5万円です。

今売り出していますが利回り13%(2000万円台)でも売れません。 

実は私の20年の事業計画よりも入居率・家賃減額が大きかったので反省しています。

私は入居率と家賃の劣化をどう判断するかがポイントになると思います。
●●市の木造アパートはとても陳腐化が早いです。

じゃあRCはどうかというと、資本投下に見合うかどうかだと思いますが、リスクが大き過ぎて安易にサラリーマンが買うものじゃないと思います。

また、すぐ「出口戦略、出口戦略」っていう業者も責任逃れでどうかと思いますが、証券会社が「自己責任でしょ!」と同じメンタリティーじゃないでしょうか。

数十年も残るものを造っておいてそれは無いんじゃないかと思います。
出口をいうなら「更地」までを考えるべきとも思います。

①アパートならばお任せじゃなく、休日に自分で掃除して、管理会社を回るくらい行動する
②リスクヘッジを考えて駅の沿線とか人が集まる場所に安い区分所有を数戸持つ
③分譲できるくらいのしっかりとしたマンション・連棟式・一戸建てをいい場所に建てる
④メーカーや建売屋の物件を安易に買わない

勝ち残るには、以上が大事じゃないかと思います。


以上ですが、この業者からのメールを拝見して、私がCD全集の中で具体的な数字を示して強く危惧(警告)していたことが、やはり現実のこととして進行していたことが分かりました。

残念ながらこうした大家さんは、今水面下で大勢いらっしゃって苦しんでいることと思います。

それでも
「実は私の20年の事業計画よりも入居率・家賃減額が大きかったです。反省しています。」
と吐露するだけ良心的な業者かと思います。

最近の某大手建築会社の30年間のシュミレーション(事業計画)では、30年間の家賃収入が全く変わっていないものが出されております。

しかし別の某大手建築会社の事業計画はもっと凄い(ひどい)もので、2年ごとの更新時には家賃が3%上昇するシュミレーションになっていて、新築時の2DKの家賃6万円が15年後には73700円になっておりました。

「詐欺」と断言しても構わないかと思います。

TVのCMにも登場する一流建築会社が、こうした絵空事ともいえる事業計画を作成して、無知な地主をその気にさせて建築請負契約を獲得していくという実態があります。

ですから、こうした被害に遭う大家さんが増えないようにと祈るばかりです。 

以下は最近新CD全集をご試聴いただいた方からのメールですが、大多数の方々もこの方と似たようなご認識なのかなと思いました。


今まで、不動産投資の本も何冊か読んだり、山田さんをはじめ不動産関連のブログなども見てきたのですが、不動産投資について自分が安易に考えていたことが分かりました。

初期利回り12%程度の築浅物件さえ見つけられれば、簡単に成功大家となれるような錯覚でいました。

20年とか30年というローンも不動産に関しては当たり前の年月で、その10年の違いも大差ない事だと・・・。

安易に物件購入しなくて良かったと思うのと同時に、このCDを聴いて山田さんのような、成功大家になりたいと改めて思いました。
【千葉県在住のO様】


(前略)
今は最後のCD11を聞いています。

大急ぎでCD10まで聞きましたが、大変参考になりました。

特にローンにたいする考えが、自分自身甘かったと反省しています。
おかげさまで、初心に戻ってローンに対して慎重になろうと思っています。

山田様のCDにありましたように、今、目の前にある物件も10~12%の物件で、まさに、よくある物件なのでしょう。

CDを聞く前なら、とても良い物件に思えたのですが、おかげさまで、ゆっくり考えることができました。

積算価格で指値というか、問い合わせをしました。

また、CDの最後のあたりでは、生き方について述べられていますが、本当に同感です。
(後略)
本当に良いCDを製作していただきありがとうございました。
【岡山県在住のM様】 


先程の●●市の自己所有のアパートにお住まいの○○さんのように、利回りが13%でも売れずに苦境に立たされている現実がありますので、このO様やM様のようにそのリスクを十分に認識して大家さんを目指すことが重要かと思います。

ちなみに新築・中古を問わず所有している物件の家賃が、この10年~15年間で30%以上下落いたしました。
むろん物件の立地、間取り、設備、広さ、グレードや周辺の家賃下落状況によって変わってくることと思いますが、これが賃貸経営の現実です。

ですから購入時の利回りが8.8%というのは、10年~15年後には約6.2%にまで下がり、さらにローンがまだ10年以上残されているという経営を余儀なくされる可能性が非常に大きいということを認識すべきだと思っています。

利回りが10%の場合でも、早ければ10年後には7%にまで下がるということです。

したがってローン完済までの残りの期間は給与からの持ち出しか、他の物件からの余剰金(あればの話ですが)からの補填でやりくりしていく事態が生じる可能性がきわめて高いということです。

ところで平成23年度の確定申告が終了いたしましたが、管理会社への支払い(「管理委託料+広告費」)は平均すると家賃の約10%に達しておりました。

これに修繕費や固定資産税や保険料等々の経費が約10%がかかっておりましたので、家賃収入の計約20%が経費としてかかったことになります。(建物減価償却費はこの数字には入っておりません。)

RC物件の場合には固定資産税等がさらに高くなりますので、経費は25%前後くらいにはなってしまうのではないかと思います。

これに稼働率の低下と家賃の下落圧力が加わるわけですから、私がセミナーや書籍や新CD全集等々で「高利回り&高稼働率」物件でなければ経営は厳しいといい続けている理由がご理解いただけるかと思います。 

ですから先程のO様のように
「初期利回り12%程度の築浅物件さえ見つけられれば、簡単に成功大家となれるような錯覚でいました。
20年とか30年というローンも不動産に関しては当たり前の年月で、その10年の違いも大差ない事だと・・・。」


という気付きは、これから大家さんを目指される方にとってはとても重要(リスクの軽減)になるかと思います。

くれぐれも仲介業者、建築会社、銀行、管理会社だけに自己資金や家賃の利益が吸い上げられて、肝心の大家さんだけが大きなリスクと持ち出しと自己責任だけを背負わされて、
「こんなはずではなかった!」 
と苦悩することの無いようにと切に願っております。 

「利回りが12%でも家賃の下落はないし、稼働率も90%以上で推移しているし、物件の規模も大きいのでそのスケールメリットで余剰金も給与所得並みに入ってきて順風満帆です!」

「山田さんの危惧は完全に外れていますよ!わっはっは・・・」


とこうした私の危惧が危惧で終わってくれれば(外れてくれれば)とさえ思っております。

何故ならば、私の危惧が外れた場合には順調に余剰金が入ってくるわけですから、このことによって苦しむ大家さんは皆無で笑って済ませられますが、当たってしまった場合には地獄を見ることになるからです。

ですから私の危惧が現実のものとならないことを、むしろ大きく外れてくれることを願っているところです。

ところで22日(水)に一足早い春を感じに、恒例の桜と菜の花を見に南伊豆町へ妻とドライブに出かけてきました。

ところが今年は寒さが厳しく、河津町周辺の桜はまだほとんど咲いておらず、南伊豆でようやく数本の桜を見ることが出来ました。

菜の花も一部が咲いているだけでしたが、それでも一足早い春を感じるには十分でした。

IMG_4770.jpg
(展望台より下田の白浜海岸を望む)

IMG_4780.jpg
(2月22日の南伊豆町で咲いていた河津桜と菜の花畑) 

この日も気温は低くて、ここ南伊豆でも寒さが厳しかったですが、それでも植物たちは確実に春の訪れを告げてくれておりました。   
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テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

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