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二人の読者からのご質問
2012 / 02 / 03 ( Fri )
【H様からのご質問】(2012/01/29)

55才の東京在中のサラリーマンです。

山田さんの本も含め、アパート経営の本を20冊程度読み、先週実家と持家がある●●に帰り、いくつか物件をみて、●●駅徒歩15分(●●駅徒歩10分)の新築物件を契約寸前で、キャンセルしました。

自己資金1000万、融資7300万の事前審査をとおり、手付200万を振り込みましたが、契約日の朝、母に悪い夢をみたので、契約するのをやめてほしいと泣かれて契約は止めました。

利回りは8.8%で、金利2.3%、期間は24年でした。

東京に帰り、山田さんの後5年で会社・・・他5冊の本を図書館で借りて、あきらめきれずにまた勉強をしています。

会社をやめ、自由な時間で、●●●●●●の世話などのボランティアを今まで以上にやって、残りの余生を過ごしていきたいと考えています。

最初は中古のマンションかアパートからはじめようと思います。

最近はほぼ毎日複数のネットを見ていますが、1000件に1~2件の優良物件をネットから見つけるのは至難の業だと思います。


【H様への返信】

H様
こんにちは
山田里志です。

コメントありがとうございました。
なお返信が遅くなりまして大変に申し訳ありませんでした。

私のとっては、今月中はお正月休みでして、やりたいことの方を優先して過ごしておりました。(笑)

H様は55歳とのことですが、私も先月(12月)までは55歳でしたので、もしかすると同学年かもしれませんね。 

さて
>先週実家と持家がある●●に帰り、いくつか物件をみて、●●徒歩15分(●●駅徒歩10分)の新築物件を契約寸前で、キャンセルしました。自己資金1000万、融資7300万の事前審査をとおり、手付200万を振り込みましたが、契約日の朝、母に悪い夢をみたので、契約するのをやめてほしいと泣かれて契約は止めました。利回りは8.8%で、金利2.3%、期間は24年でした。東京に帰り、山田さんの後5年で会社・・・他5冊の本を図書館で借りて、あきらめきれずにまた勉強をしています。

とのことですが、たしかに立地的には申し分が無いように思いますが、しかし利回りが8.8%というのはリスクが大きいかと思います。

利回りが低い上に、●●周辺は家賃の下落が激しく、広告費も2~3ヶ月出さないと客付けを熱心にやってくれない地域ですので、数字に表れない大家さんの負担はかなり大きいかと思います。

ですから家賃の下落や稼働率の低下が起きれば、すぐに持ち出しになってしまい、資産どころか負債にすらなりかねない物件の可能性が大きいように思えます。(ただし私自身が物件を見ておりませんし、物件周辺の賃貸事情を詳細に把握しているわけではありませんので、あくまでも数字から見た山田の個人的な感想だと受け止めてください。)

私もCD全集の中で強く警告しておりますが、この規模でこの利回りならば、最初の数年間は毎月20万円前後ぐらいは余剰金は出ますが、しかしそう遠くない時期から赤字になり、残りのローン期間中は地獄を体験することが大になります。

また利回りが8.8%とはいっても新築プレミアム家賃(割高な家賃)での利回りですから、退去後の客付けからは大幅な家賃値下げを余儀なくされ、この利回りも大きく下がっていくことになるかと思います。

ですからお母様の悪夢から「契約するのをやめてほしいと泣かれて契約は止めました。」というのは実に懸命なご判断だったかと思います。

これによりH様は大きなリスクを取ることから逃れられ、仲介業者(仲介手数料)と建築会社(粗利益の大きい建築利益)と銀行(利息)は大きな利益を逃してほぞをかんだことかと思います。
お母様には感謝しても差し支えないかと思います。

ちなみにレオ○レス21の建築粗利益率は42%だそうです。(つまり建築費が1億円ならば4200万円が建築会社の利益)

最初の一棟目から利回りが8.8%と低めで、8000万円以上の大規模物件をl購入するというのは、私的には極めてリスクが大きいかと思います。

せめて最初の一棟は、2~3000万円クラスの小中規模の物件で高利回りの物件を購入されて経験を積んでから、その経験を元にして規模の拡大を図られるほうが賢明かと思います。

その後、私の本をお読みになられたとのことですので、余剰金を得るには利回りが16%以上は必要だという意味がお分かりいただけたかと思います。

例えば山形県に所有している物件は表面利回りが24%ありますので、稼働率が例えば三分の二であっても利回りが16%出ますので、問題なく余剰金が手にできております。

またたとえ稼働率が三分の一と激減したとしても、●●の満室時の物件とようやく同じ利回りになりますので、高利回り物件の有利さがお分かりいただけるかと思います。

そういう意味でも8.8%の物件は、かなり危険な水準だと思います。

>会社をやめ、自由な時間で、●●●●●●の世話などのボランティアを今まで以上にやって、残りの余生を過ごしていきたいと考えています。最初は中古のマンションかアパートからはじめようと思います。最近はほぼ毎日複数のネットを見ていますが、1000件に1~2件の優良物件をネットから見つけるのは至難の業だと思います。

とのことですが、新築は建築後の1年間だけで、2年目からは中古になりますから、中古からのスタートの方が賢明かと思います。

また物件検索サイトでは、数千件の物件でも利回り等の基準を入力すれば瞬時に検索できるシステムを備えたものがありますので、わずかの時間で簡単に物件を絞り込むことが出来ます。

ですから「至難の業」を文明の利器で「容易な業」に変えていってください。

また地方の土地勘のない物件から優良物件を見つけ出す手順も、教材などで知ることが出来ますので参考になさっていってください。

目標実現を強く望めば、様々な壁も克服していくことが出来るかと思います。

以上参考になりましたならば幸いです。


【H様からのご返信】

山田里志様

早々のお返事ありがとうございます。
また経験に基づかれた貴重なアドバイス大変参考となります。
私はS31年4月生まれですので、学年は山田さんの方が1年先輩です。

今はあと5年で・・・の著書を繰り返し、繰り返し熟読していますが、昨年は山田式【元祖】勝ち組大家術他他の著書も拝見させていただいていました。

●●市内は供給過多で、厳しいマーケットかもしれません。あと5年以内で●●に帰る予定です。

実家を建て直すか、リフォームし住居とし、1年住んでその後転勤で20年賃貸(月家賃12万)している一戸建てと、中古マンション(1K、300万円程度、築15年程度、利回り16%前後)を3つ、中古アパート(3000万前後)で、なんとか山田さんのように自由な時間を得たいです。

幸い、今はサラリーマンとして年収1500万と家賃収入140万があります。

会社を退職すれば融資も受けられませんので、タイミングも見図る必要があります。

今後とも大変お忙しいとは思いますが、可能な範囲でアドバイスお願いいたします。


【B様からのご質問】(2012/01/30)

山田先生
お世話になります。
以前も質問させていただきました、Bと申します。

現在山田先生のCDを拝聴しながら、不動産投資の勉強中でございます。

不動産投資の根本的な部分で2点質問があるのですが、よろしいでしょうか?

お忙しい中恐れ入りますがご回答いただけたら幸いです。

まず1点目ですが、
現在、私は●●市内に住んでおるのですが、投資物件の対象は●●エリア以外または関西エリア以外の知らない土地でも可能なものなのでしょうか?

山田先生のCDでも著書でご指摘の通り、「利回り16%以上、築15年未満、稼働率80%以上」等の投資条件に該当する物件は現存する物件の中でもごくごく一握りだと思います。

当然それを探したり、そのための情報収集や人脈構築が不動産投資に欠かせないものとも理解しております。

情報サイトなどで検索しても、全国版から探しても極少数で、関西や●●などで絞ると当然さらに少ない件数です。

そんな中で、物件の投資対象エリアを関西だけでなく、全国に広げていくと、中には条件を満たす物件もあるかとは思うのですが、土地勘のないエリアであったりすると物件の場所がどんな地域などかもわからず、またその後の管理、運営の面でも不安が残ります。

やはり、対象物件は自身が土地勘のある地域や管理可能な地域に限定すべきでしょうか?

条件を満たすような該当物件であれば、知らない地域でも情報収集や管理次第では投資対象になるのでしょうか?

2点目は、投資対象なのですが、

投資対象そのものは、投資家の方のそれぞれの考え方や投資スタイル、現在の経済状況や属性によりさまざまだとは思いますし、それぞれに違うリスクがあるので、自身がどの部分を許容できるのかで決まるとは思うのですが、山田先生のご意見を一参考として伺いたいのですが、土地の価値がつかない(少ない)区分マンションへの投資をどうお考えでしょうか?

私自身、●●市内などの1R区分マンションは金額も適当で初心者の投資対象としてはイメージがしやすいのですが、当然区分マンションですので、土地としての価値がなく、資産としての価値があまり感じません。

であれば、同じ少額でも最悪は土地の価値の残る戸建賃貸のほうがよいのかとも思います。

地方アパートは空室リスクが多いや、都心区分マンションは埋めやすいが土地の価値がないなど、どの投資物件でもそれぞれの側面があるとは思うのですが、そんな中でも大きく分けて「土地がついてるものかそうでないもの」ではどう考えればよいのでしょうか?

やはりいち早くキャッシュを残すという意味でアパート経営に特化していくほうが良いのでしょうか?

山田先生は区分マンションンはあまりお勧めしていないように感じますが、何か明確なご理由などあればお聞かせください。

メールで長々と質問してしまい、申し訳ございません。
お手すきの時で結構ですのでお返事いただてたらありがたいです。

ではよろしくお願いいたします。


【B様への返信】

B様
こんばんは
山田です。

ご質問の件ですが、一大家さんの意見として参考程度に受け止めたいただければと思います。

>まず1点目ですが、現在、私は●●市内に住んでおるのですが、投資物件の対象は●●エリア以外または関西エリア以外の知らない土地でも可能なものなのでしょうか?山田先生のCDでも著書でご指摘の通り、「利回り16%以上、築15年未満、稼働率80%以上」等の投資条件に該当する物件は現存する物件の中でもごくごく一握りだと思います。

についてですが、私の著書やCDでもお分かりのように全国が対象です。 
B様のご指摘のように優良と思われる物件は本当に0.1%ぐらいもありません。
それだけに対象を全国に広げてその出合いの確率を上げるわけです。
ただし縁(なじみ)のある地域がベストなのは言うまでもありません。

縁(なじみ)のないのはそれだけ不安(リスク)も大きいですが、情報収集の仕方でそれを乗り越えていくわけです。
したがいまして、「条件を満たすような該当物件であれば、知らない地域でも情報収集や管理次第では投資対象になるのでしょうか?」の私なりの答え(経験)はイエスとなります。

>2点目は、投資対象なのですが、
投資対象そのものは、投資家の方のそれぞれの考え方や投資スタイル、現在の経済状況や属性によりさまざまだとは思いますし、それぞれに違うリスクがあるので、自身がどの部分を許容できるのかで決まるとは思うのですが、山田先生のご意見を一参考として伺いたいのですが、土地の価値がつかない(少ない)区分マンションへの投資をどうお考えでしょうか?
私自身、●●市内などの1R区分マンションは金額も適当で初心者の投資対象としてはイメージがしやすいのですが、当然区分マンションですので、土地としての価値がなく、資産としての価値があまり感じません。

等々のご質問についてですが、以下は私が以前ブログやセミナー等でご紹介した内容になります。 
少し分かりずらいかもしれませんが、参考までに転載いたします。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

私は大家さんになるだけでしたら比較的簡単だと思っています。
ある程度自己資金を貯めて、サラリーマンの属性を活かして(30年近い長期のローンを組めば事業性はでるので)業者が勧める物件を購入すればいいだけのことです。

しかしローンの完済まで、ローンを返済しながらキャッシュフローを入手し続けるのは、今の賃貸市場と今後の人口動向等を考えると大変に難しいことだと思っています。(詳細は新CD全集参照) 

「買ったとき(大家さんになったとき)にキャッシュフローはいくらかあるか」
も大事ですが、それ以上に
「ローンが終わるまでキャッシュフローを入手し続けることができるか」
という長期にわたるシュミレーションと見通しが重要だと思っています。

ところで賃貸経営(不動産投資)の手法は多様です。
ざっと挙げただけでも

●新築派
●中古派
●大都市圏派
●地方都市派
●地元エリア派
●全国どこでも派
●海外投資派
●店舗派
●事務所派
●駐車場・レンタル倉庫・コインランドリー派
●住宅派
●競売派
●任意売却・一般流通派、
●区分所有派
●一戸建て派
●アパート併用住宅派
●木造一棟派
●重量鉄骨やRC一棟派
●フルローン派
●自己資金+借入資金派
●現金購入派
●その他

と多岐に上ります。
また賃貸経営(不動産投資)を目指す人や大家さんの属性(土俵)も多様です。

●主婦・サラリーマン・自営業・公務員・士業・法人経営者・地主等々
●金融資産がほとんどない人
●金融資産を数千万円以上持っている人
●年収300万円以下
●年収1000万円以上
●二世・三世大家さん
●シングルか既婚者か
●一馬力世帯
●夫婦共働き世帯
●扶養者(子供)がいる世帯
●扶養者(子供)がいない世帯
●扶養者(子供)がこれから出来る世帯
●子供が小さい世帯
●子供が自立した世帯
●住宅ローン等の有無
●年齢の違い

と様々ですから、私は属性(土俵)により投資法の選択肢も異なってくると思っています。
この認識無しに「どの投資法が一番いいか」とあれこれ悩んでみても、最良の選択は出来ないものと思います。

ちなみに山田の場合の属性(不動産投資を始める頃の状況)は 

①年収600万円前後のサラリーマン
②一馬力で小さな子供が3人
③住宅ローンあり(月約10万円)
④金融資産はほとんど無い(100万円以下)

と劣悪でしたから、山田の場合の投資法(選択肢)は限られたものとなりました。
いずれにしても投資法や属性は様々ありますが、行き着くところ(最終ゴール)は

①「純家賃収入>生活費」の大家さん
②ローン残高が0(無借金)か金融資産がローン残高以上ある大家さん
※①と②の条件を満たしている大家さん

を目指すことが、どの投資法であっても重要ではないかと思っています。 

↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ 
 
以上ですが、つまりどの投資法が良いかはメンタルな面も含めたB様の属性が基本になるということです。

B様の自己資金の額、年収と生活費の差額(投資に使える額)、現在の資産内容、精神的に安定できて納得できる投資法等々によるかと思います。

たとえば年収が十分にあり、自己資金でも物件が購入できるならば利回りなど考えなくても、購入したい場所の物件を買ってもリスクが極小の大家さんになれます。

問題は私のように収入も自己資金もないサラリーマンの属性の場合の投資法です。

この場合にはリスクも取れませんので、自己資金もローンも必要のないマイホームの賃貸から大家業をスタートさせました。

マイホームの家賃収入をストックして次の物件の自己資金に当てていくという手法で、物件の数を増やしていきました。

そのためにはとにかく余剰金がたくさん得られ、銀行からの借入もできる担保価値のある物件の取得に勤めました。

つまりそれが「高利回り&土地付建物(アパート)」だったわけで、これも突き詰めていけば私の当時の属性によったものでした。

ですから自己資金があって現金で購入できるならば区分所有もありかと思います。

その場合でも出来るだけ安く購入して、購入以上に高く売れる見込みのある物件を購入し、数年間家賃収入を得て上で売却するといった投資法もあり得るかと思います。

いずれにしましてもB様の属性からスタートしていくことが現実的かと思います。

以下は区分所有の投資の実例です。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

リスクを極小にする
→高稼働率と資産価値が維持でき、売却も容易な「資産価値>購入価格」の高利回りの分譲マンションを現金で購入して貸す
→立地の良い店舗物件を借り、「設備改装&ノウハウ付」で賃貸経営を行う 

【具体的には】
●築15年の40㎡以上ある広めの単身者用分譲マンション(新築時販売価格1900万円)を450万円で購入して月6万円で貸す(現在でも550万円以上で売買)→グロス利回り12%
●駅、店が徒歩圏内で、医学部と付属病院のエリアに立地した物件に絞って購入
●自ら管理組合の理事長になって、管理会社と物件を管理していく
・管理費の値下げ
・防犯対策等の充実で資産価値を上げる 
・大家目線で修繕費を有効活用
●理事長として物件情報をいち早く把握して屋数を増やす(現在4部屋)
●首都圏で立地の良い店舗物件を借りる→「設備改装&ノウハウ付」で貸す(現在3店舗運営)
●「純家賃収入>生活費」を目指す

↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ 

以上のように、この大家さんの場合は自己資金があり、「実勢価格>購入価格」「高利回り&大学病院限定での高稼働率物件」「理事長になる」という投資スタイルを確立しております。

どの投資がベストかは、やはりそれぞれの属性と価値観とメンタルな部分を含めた納得が出来て居心地のよい投資スタイルに落ち着くかと思います。

B様も合理的で納得が出来る投資法を見出していかれてください。

私の投資スタイルがそのための参考になれば幸いです。

山田里志


【B様からのご返信】

山田先生

おはようございます。
Bです。

急なご質問に対しての早々のお返事ありがとうございます。
山田先生のメールのお返事の速さや、丁寧な回答には本当には関心させられます。


やはり成功されてる方はどの世界でも共通する部分があるのだなぁと思いました。
(質問しておいて偉そうなこと言ってすいません。。)

そして具体的なご回答ありがとうございました。

不動産投資の本は何十冊と読んで、自分なりに勉強しているのですが、今回質問させていただいた部分が自身の中でモヤモヤになっていた部分でしたので、明確な答え(考え方)をいただいてスッキリしました。

自身の属性や経済状況と相談しながら、あせらず、あきらめず不動産投資に進んでいけたらと思います。

毎回のご丁寧な誠実ある対応、本当にありがとうござしました。

寒い日が続きますが、お体には気を付けてご自愛ください。


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(5日から「河津桜祭り」です。大雪の報道がここしばらく続いておりますが、伊豆は桜と菜の花が開花する季節となりました。)
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