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山田が考える「成功大家さん」の定義
2011 / 11 / 16 ( Wed )
「成功大家さん」の定義の確立はされておりませんが、山田が個人的に勝手に考えている定義は以下のようになります。 

①「純家賃収入>生活費」の大家さん
(純家賃収入とは家賃収入からローンと経費を引いたキャッシュフロー)
②ローン残高が0(無借金)か金融資産がローン残高以上ある大家さん
※①と②の条件を満たしている大家さん


ということになります。
これはどういうことかというと、「リスクが極小」だということです。

つまり戦争や巨大地震や暴風雨や洪水や山崩れ等々の災害に見舞われようが、ハイパーインフレに見舞われようが、凶悪事件が起きて全空になろうが、液状化現象で建物が傾こうが、依存していた工場や大学が移転・閉鎖されて全室が空室になろうが、それによって破産に陥ることが無い大家さんという条件(定義)です。

ですから例えば現状で「資産10億円(つまり借金もそれに近い額)、家賃収入1億円、ローン支払い後のキャッシュフロー5000万円」と豪語していても、リスクが極小ではありませんので、「成功大家さん」とはいえないというのが山田の考えです。

上記の場合で見ると、経費が家賃収入の約30%(つまり約3000万円)かかる大型物件の場合では、純キャッシュフローは2000万円になりますから、金利が2%上昇するだけで純キャッシュフローの2000万円も吹っ飛ぶことになります。

連日マスコミ報道にさらされるような凶悪犯罪の現場になって空室が激増すれば、やはりローンの支払いが重くのしかかってきてしまいます。

ですから「リスクが極小」というのは言い換えれば「借金が無い」大家さんということになります。

そういう意味では、竹内なかとさんや加藤ひろゆきさんなどは現金買いの無借金大家さんですし、さらに「純家賃収入>生活費」の状態にあると思いますので、間違いなく「成功大家さん」であると思います。

また株の個人投資家で有名なジェイコム君が、秋葉原の駅前のビルを現金で購入したとのことですが、この人も「成功大家さん」だといえます。

そういう意味では、山田の場合は①の「純家賃収入>生活費」の大家ではありますが、
まだほとんどのローンが4年~7年を残しているのと、②の「金融資産がローン残高以上ある大家」ではありませんので、残念ながらまだ「成功大家さん」には至っておりません。

しかしながら一部繰り上げ返済が出来る程度の金融資産は温存して備えはしてありますので、今年は通算3ヶ月程の温泉地での長逗留や1ヶ月程の海外旅行を安穏として過ごすことが出来ました。

IMG_4376.jpg
(秋の草津温泉にて)

私は大家さんになるだけでしたら比較的簡単だと思っています。
ある程度自己資金を貯めて、サラリーマンの属性を活かして(30年近い長期のローンを組めば事業性はでるので)業者が勧める物件を購入すればいいだけのことです。

しかしローンの完済まで、ローンを返済しながらキャッシュフローを入手し続けるのは、今の賃貸市場と今後の人口動向等を考えると大変に難しいことだと思っています。(詳細は新CD全集参照) 

「買ったとき(大家さんになったとき)にキャッシュフローはいくらかあるか」
も大事ですが、それ以上に
「ローンが終わるまでキャッシュフローを入手し続けることができるか」
という長期にわたるシュミレーションと見通しが重要だと思っています。

ところで賃貸経営(不動産投資)の手法は多様です。
ざっと挙げただけでも

●新築派
●中古派
●大都市圏派
●地方都市派
●地元エリア派
●全国どこでも派
●海外投資派
●店舗派
●事務所派
●駐車場・レンタル倉庫・コインランドリー派
●住宅派
●競売派
●任意売却・一般流通派、
●区分所有派
●一戸建て派
●アパート併用住宅派
●木造一棟派
●重量鉄骨やRC一棟派
●フルローン派
●自己資金+借入資金派
●現金購入派
●その他


と多岐に上ります。
また賃貸経営(不動産投資)を目指す人や大家さんの属性(土俵)も多様です。

●主婦・サラリーマン・自営業・公務員・士業・法人経営者・地主等々
●金融資産がほとんどない人
●金融資産を数千万円以上持っている人
●年収300万円以下
●年収1000万円以上
●二世・三世大家さん
●シングルか既婚者か
●一馬力世帯
●夫婦共働き世帯
●扶養者(子供)がいる世帯
●扶養者(子供)がいない世帯
●扶養者(子供)がこれから出来る世帯
●子供が小さい世帯
●子供が自立した世帯
●住宅ローン等の有無
●年齢の違い


と様々ですから、私は属性(土俵)により投資法の選択肢も異なってくると思っています。
この認識無しに「どの投資法が一番いいか」とあれこれ悩んでみても、最良の選択は出来ないものと思います。

ちなみに山田の場合の属性(不動産投資を始める頃の状況)は 

①年収600万円前後のサラリーマン
②一馬力で小さな子供が3人
③住宅ローンあり(月約10万円)
④金融資産はほとんど無い(100万円以下)


と劣悪でしたから、山田の場合の投資法(選択肢)は限られたものとなりました。
いずれにしても投資法や属性は様々ありますが、行き着くところ(最終ゴール)は

①「純家賃収入>生活費」の大家さん
②ローン残高が0(無借金)か金融資産がローン残高以上ある大家さん
※①と②の条件を満たしている大家さん


を目指すことが、どの投資法であっても重要ではないかと思っています。 

IMG_4463.jpg
(沼津市の駿河湾を臨む公園にて) 
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テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

14:11:31 | 未分類 | コメント(4) | page top↑
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コメント
--同感です--

ご無沙汰しております。
無借金or残債を上回る金融資産の保持が成功大家の定義とは同感です。

どれだけCFがあっても数億の残債があり、金融資産がほとんど無ければ枕を高くして寝れません。

私は残債の半分程度しか金融資産が無いので、半人前成功大家ってとこですが。。。笑
by: ラットレーサー * 2011/11/23 22:32 * URL [ 編集] | page top↑
--ラットレーサー様へ--

いつもコメントありがとうございます。

最近思うのですが、「成功大家さん」の定義を満たすには、現金買いができるだけの貯金をする「時間」か、借金をした後にそれを返していく「時間」のどちらかの手間(時間)がどのみちかかるということです。

その認識無しにキャッシュフローの金額だけに目を奪われると、とんでもない金額の借金と時間を背負うことになりかねません。

ハイパーインフレや金利の上昇や1000年単位で見ても類を見ない人口減少など、何が起きても不思議ではない時代にあって、30年近くの借金を抱えることのリスクの大きさを感じております。

キャッシュフローとローンリスクの両方を、折り合いを付けながら慎重に経営していくことが、これからの時代は重要ではないかと勝手に思っております。

ジェイコム君みたいに潤沢な現金が山田にもあれば、すぐにでも「成功大家さん」になる自信はあるのですが、残念ながらもう少し時間がかかりそうです。(笑)

by: 山田里志 * 2011/11/23 23:21 * URL [ 編集] | page top↑
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いつも感心しながら楽しく読ませていただいております。

子供がいない方やお一人の方は、どんどん不動産投資をして良いと思うのですが(計画がきちんとしているものなら)、
2人以上の方は細心の注意を払ってすすめていかないと、どんなに良い物件でも、後々に兄弟同士のトラブルも元になったりすると考えております。

それは見えない負の財産。
だったら現金で残してあげた方がまだすっきりすると思って・・・・慎重になってしまいます。
by: とまと * 2011/12/02 12:36 * URL [ 編集] | page top↑
--とまと様へ--

私のブログを見ていただきましてありがとうございます。

>それは見えない負の財産。
だったら現金で残してあげた方がまだすっきりすると思って・・・・慎重になってしまいます。

とのことですが、資産を築くのも難しいことながら、築いた後での残し方も「持てるものの悩み」が起きそうですね。

いずれにしましても、残された家族が仲良くしていくためには、残す方のきちんとした取り組みが必要だと思っています。

by: 山田里志 * 2011/12/02 20:20 * URL [ 編集] | page top↑
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