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山田式空室対策(最新バージョン)
2011 / 08 / 19 ( Fri )
猛暑日であった8月18日の午後、この日の午前中に退去したばかりの1Kの空室対策を施してきました。 

軽のワンボックス車にあらかじめ積み込んでおいた家具・家電類を、早速滞在中の草津温泉の地からこの部屋に持ち込みに出かけました。 

IMG_3623 (400x300)

今回は比較的大型の家具・家電類を選んで、少し贅沢な(家具の色を茶系統で揃えた)レイアウトを施してみました。 

ちなみに空室対策として持ち込んだ家具・家電類は以下のようになります。

●引出収納付きのシングルベッド(トヨタベッド)

IMG_3629 (400x300)

フレーム付きの本格的なベッドは、空室に設置するとその存在感は抜群なものがあります。
さらにマットレスの下に収納棚があるので、収納できる量が格段に向上します。

●レンジ台と炊飯器台付き木製食器棚(高さ191cm幅89cm奥行き39.5cm)

IMG_3633 (300x400)

押入れの扉が半分開けられなくなりますが、ロフト(階段)下のデッドスペースが有効活用できます。
コンセントが付いたスライド式の炊飯器台や複数の引き出しや扉が付いた食器棚は、食器以外の収納にも使え、狭い1Kの部屋ではかなり重宝するはずです。

●電子レンジ(ナショナル製)

天板にやや汚れがある電子レンジを選択して、食器棚のコンセントが付いたレンジ台に入れて汚れが目立たないようにしました。

●TVボード(ガラス天板付き天然木モダンTVボード)

IMG_3634 (400x300)

銀色に光る天板はガラス板で、かなりの厚みと重量がありました。
またガラス板を外してもきれいな木目の天板になっているので、ガラス板が割れて使えなくなっても全く問題がないTVボードです。 
また下には5つもの車輪がついており、移動も大変スムーズにできるようになっています。
大きな引出収納もあり、ベッドや食器棚の収納力を合わせれば十分な収納が確保できているかと思います。

●冷蔵庫(東芝製)

新CD全集の中でも紹介している東芝の2ドア冷凍冷蔵庫が、ここでようやく出番を迎えました。
ちょうど隣の部屋の1ドア小型冷蔵庫が故障して使えなくなったとのことでしたので、空室になったばかりのこの部屋にある同タイプの冷蔵庫を隣に運び、この部屋には2ドアの使い勝手の良いこの中型のものを入れることにしました。

●電波掛時計

IMG_3349.jpg

特になければならない備品というわけではありませんが、私のこだわりでこの部屋にも新品の電波掛時計を設置いたしました。
この大型の電波掛時計は「カチカチ」と秒針を刻む音がなくて静かで、インテリアとしての存在感もあり、部屋が華やかになる感じがして気に入っております。 

●全自動洗濯機

IMG_3637 (400x300)

以前から設置しておいた二層式洗濯機が、入居者が使用中に大量の水が漏れたとかで、契約者である法人の会社が勝手に処分してしまったとのことでした。

管理会社に連絡してくれれば私の方で代わりの洗濯機を設置したのですが、退去時の立ち会いでこのことが判明いたしました。

おそらく20年ほど前の洗濯機かと思いますが、壊れたとはいえアパートの備品ですから借主が勝手に処分できるものではありませんので、管理会社の方で新品の洗濯機が購入できるだけの金額を敷金から相殺することで話をつけることになりました。

実際には激安で購入しておいた全自動洗濯機を倉庫から出して持ち込みましたが、故障した古い洗濯機を処分してくれて、大変親切な法人さんだと感謝しております。

ちなみにレースカーテンと遮光カーテンは前回設置しておいたので、今回は必要ありませんでした。

拙書「山田式1円満室術」の中でも書きましたが、某管理会社が空室対策として
「床をホワイトのタイル」に、
「壁紙は一部分をカラー」に、
「照明はスポットライトの間接照明」にしませんか!
と家賃の3か月分以上の約10万円の費用見積もりとともに案内を2~3回送ってきました。

写真を見ると、それなりに綺麗な部屋にはなっておりましたが、狭い部屋はそれによって広がるわけではなく、また約10万円のうち管理会社が斡旋手数料(リベート)として収益を得る割合も相当あるだろうなと思いつつ今回の山田式空室対策術とついつい比較してしまいます。

この写真のような部屋にするために要した対策費は

IMG_3635 (400x300)

●引出収納付きのシングルベッド(トヨタベッド)→500円
●レンジ台と炊飯器台付き木製食器棚→1000円
●冷蔵庫(東芝製)→0円(詳細は新CD全集にて)
●電子レンジ(ナショナル製)→2500円
●TVボード(ガラス天板付き天然木モダンTVボード)→2600円
●電波掛時計→1220円(購入時期により価格が異なる)
●全自動洗濯機→1100円


合計8920円でした。 

これにレースと遮光カーテンを入れたとしても、(多少の労働力投入は必要なものの)家賃の0.5か月分以下の約12000円ほどにしかなりません。(もっと費用を安くすることも可能です。)

入居者の立場や大家さんの費用対効果の視点で見ていった場合に、管理会社が提案しているような費用対効果に疑問がある(管理会社にとっては費用対効果が大きい)空室対策ではなく、こうした自分の対策術を今後も推し進めていきたいと考えております。

なお2Kや2DKを1LDKにするリフォームなどは高い効果があると思いますので、すべてのリフォームを否定するものではありませんが、管理会社が間に入ると大家さんが直接発注してリフォームするよりも概してかなりの割高になるのは否めません。

それから自分が率先して空室対策を施した場合には、完了したときに得られる満足感(達成感)がまるで違います。
今回の空室対策も、自分の作品を創り上げたような満足感(達成感)がありました。

ところで涼しい高原の草津にいたせいか、猛暑の中での作業はことのほかきつく、家具・家電類の搬入の最中には少し吐き気や頭がくらっとするのを感じ、
「これが熱中症なのか!」
と下界の猛暑の厳しさを身をもって体験し、あらためて草津での暮らしの良さを感じ取りました。

この日の作業を終えて草津に戻った時、道の駅近くにある温度計を見て
「ああ、やはりここは天国だ!」
「また涼しい地に戻ってきた!」

と正直嬉しく思いました。

IMG_3642 (400x300)
 

なお今日は全国的に10月並みの寒さだったそうですが、ここ草津でも日中は18℃くらいしかなくて寒いくらいでした。
しかし今度は寒さが増したので、温泉の温もりが心地よい一日となりました。
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