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「山口県のN様」への返信  
2011 / 07 / 17 ( Sun )
N(山口県のN)様 
こんばんは

勝手に(新CD全集の)HP上に引用させていただき申し訳ありませんでした。
「山口県のN様」はN様以外は誰にも分からないだろうと思っておりましたが、まさかご本人が再度見てくださっていたとは思いませんでした。(笑)

>これから不動産に参入される方は、不動産投資の現状と厳しさを知る上でも、山田様の教材、本当に役立つと思います。

とのお言葉をいただき、大変にうれしく思います。
不動産賃貸業(不動産投資)は安易に上手くいくものだとは思えなくなってきておりますので、その厳しい現実を踏まえたうえで、成功するための基本的な情報(知識)を紹介いたしました。

>私は、1957年4月生まれで、ほぼ、山田様と同年代です。不動産投資不適格地の実家、●●市●●町で●●の跡地や店舗、社宅、倉庫などを貸し付けていくうちに専業大家となってしまいました。6年ほど前からは、リスクを分散の意味でも、中古マンション(区分)を3件ほど購入してみました。

とのことですが大変に失礼いたしました。
ご実家が「不動産投資不適格地」にあげられていて、さぞや「ぎくり」としたことと思います。
しかし「●●の跡地や店舗、社宅、倉庫などを貸し付けて」とのことなので、上手に賃貸経営を推し進めていらっしゃるようで何よりです。

またご実家が●●とのことですので、この地の名士のお生まれのようですが、それに安住することなく
「リスクを分散 の意味でも、中古マンション(区分)を3件ほど購入してみました。」
と、果敢かつ堅実に賃貸経営を推し進めている様子をお伺いし、すばらしいと感心いたしました。 

○北九州市のマンションの購入と売却。
○●●市内のマンションで利回りが20%近くでの経営 
など、しかも家具&家電製品の充実を図るという、私の取り組みよりもずっと早期に取り組まれてきていたことに、その先見性と実践に敬意を表します。

>不動産業者は決まって、「家電は付ける必要ない」といいますが、ふとんと食器さえあれば取りあえず暮らせるという事は、入居者の立場からすれば、この上なく魅力だと私は思っています。
いらない家電・家具は、大家が持ち帰ればいいだけの話なのですから。

という考え方も全く同感です。
事実何もない空室と家具・家電製品が充実した空室とでは、間違いなく後者のほうが稼働率が高いです。
自分が入居者だったら、家賃が同じならば絶対後者です。(笑)

> 家電・家具付きワンルームの魅力、分かる人はすぐに借りると思います。特に、壁掛け時計・・・いいですねー!!

とのことですがありがとうございます。
なお早朝の眠りが妨げられない遮光カーテンと、正確なときを刻む電波時計は私のこだわりです。
また最近では上質のベッドの設置もこだわりを持つようになりました。

なおブログの写真にある新品の電波時計は1個2000円弱で、フランスベッド(フレームとマット)は直接引取りで1000円で購入しました。
また家具類は1000円~2000円で購入しましたので、見た目以上に実際は安く設置できております。(笑)

>16年ほどかけて、あらゆる負債と格闘しまして、ようやく近年、負債ゼロになりました。
商売をしていた頃、銀行利息や負債の返済に追われる と、過食に走ったり新車を買ったりしていましたが、この頃は、料理は私の担当ですし、クルマは12年間で20万キロを突破したので、あと何年で30万キロまで持つのかを楽しみに乗っています。

とのことですが、素晴らしいですね。
私から見れば「成功大家さん」になられたということですが、本当におめでとうごさいます。
私の場合はまだ約5~8年を待たねばなりません。
また負債が無いというのは、精神的にもまるで違うかと思います。
余裕が出来る分、暮らしぶりも好循環になるようですね。
うらやましい限りです。

> 山田様も感じられているように、リーマンショック以降の不動産市場の悪化には、私も少なからず危機感を持っています。
メールでお伝えした1億円のローンを組んで新築RC1ルームマンションを建てた知人は、その後、同じような物件を建て1億円ローンを組んだようです。
1棟あたりからの収入は、ローン・経費を差し引くと30~40万円といったところのようです。
入居率低下、家賃下落もあるのでしょうか、昨年、会った時は険しい顔つきで、とても、気さくに話すような雰囲気はなくなっていました。

とのことですが、この方の内実は相当悪化しているかも知れません。
厳しい言い方になりますが、そう遠くない時期に家賃収入と給与からの持ち出しでかろうじてアパートローンを賄う地獄が待ち構えているかもしれません。

またその危機感(可能性)をすでに感じるようになっているのかも知れません。
ローン残高で売却できれば、このリスクや状況から抜け出せるかもしれませんが・・・・。
想像すればするほど恐ろしいですね。

>しばらくは、物件を増やすよりも、自己資本を温存し、節税を兼ねながら10万円以下で経費として認められる範囲で既存物件の 家電・家具の充実や修理、セルフ・リフォーム、ペイントなどを実施しようと考えています。
山田様の家具・家電付きワンルームの写真には共感しております。ありがとうございました。

とのことですが、「もっともっと」と物件の拡大に一生懸命な人は要注意かもしれません。
N様のように自己資本を温存して、魅力ある物件作りの方に力点を置くことのほうが理にかなっていると思います。
また私の拙い実践がN様に共感していただき、大変に心強く、また嬉しく思います。

私の方こそありがとうございました。

このたびは大変参考になる応援メールを下さりありがとうございました。

山田里志
 

IMG_3388.jpg
(アパート用に1100円で購入したスタンド照明でしたが素敵だったので我が家で使用中!)
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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