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読者の方からのメール
2011 / 07 / 10 ( Sun )
山田 里志様 

先月はCDの感想にご返事のメールまで下さりありがとうございました。 

そして、山田様のサイトを見て、私のコメントが取り上げられているのに驚きました。

(山口県のN様)とは、少しうれしかったです。

これから不動産に参入される方は、不動産投資の現状と厳しさを知る上でも、山田様の教材、本当に役立つと思います。

私は、1957年4月生まれで、ほぼ、山田様と同年代です。
不動産投資不適格地の実家、●●市●●町で●●の跡地や店舗、社宅、倉庫などを貸し付けていくうちに専業大家となってしまいました。

6年ほど前からは、リスクを分散の意味でも、中古マンション(区分)を3件ほど購入してみました。

1件目は、北九州市の1983年築、2LDK(47平米)のマンションでした。
6階建てで5~6階はメゾネットタイプになっていて、実質5階建て、エレベーターなしの物件でした。 

190万円で購入して40万円以内でリフォームしました。
まる3年貸し付けたのですが、昨年退去後6カ月経っても入居者の確保ができませんでした。

北九州市は八幡製鉄所の跡地が多く、マンション業者は安く土地を仕入れては、これでもかと言わんばかりに新築マンションを増やしています。

当然、家賃下落、入居率とも最悪です。
思い切って賃貸・売却の両立てで募集したところ、2か月経った昨年の12月には売却に成功しました。

セルフリフォームの際に、下駄箱や洗面台も新品をつけてグレードアップしてみたのですが、エレベーターがない4階部分というのは、やはりネックだったような気がします。

2件目は、●●市内の1991年築、1LDK(29平米)のマンションです。
9階建ての3階部分角部屋で眺望もいい部屋です。

●●市内では分譲タイプの1LDKは珍しいのですが、遠隔地の投資家様より285万円で購入しました。

部屋は奇麗で、リフォームは7万円で済みました。       

山田様のように家具・家電付きで募集したところ、すぐに入居者が決まり、丸3年が過ぎました。

今も、月額4万5千円で貸し付けています。

家電は、2ドア冷蔵庫、洗濯機、照明器具、レースカーテン、こたつ、ウォッシュレット、電子レンジなどをつけています。(エアコンは購入当時に付いていたものを利用)

不動産業者は決まって、「家電は付ける必要ない」といいますが、ふとんと食器さえあれば取りあえず暮らせるという事は、入居者の立場からすれば、この上なく魅力だと私は思っています。

いらない家電・家具は、大家が持ち帰ればいいだけの話なのですから。

山田様の家電・家具付きワンルームの魅力、分かる人はすぐに借りると思います。
特に、壁掛け時計・・・いいですねー!!

3件目は、●●市内の1989年築、3LDK(78平米)、9階建ての5階部分、角部屋の区分マンションです。

これは、オーナー様の都合での任意売却でした。
ローンの返済に困られていたようで、400万円での購入に成功しました。

こちらのリフォームには全室のクロス替えやレンジ交換、風呂の換気扇などで25万円、エアコン、レースカーテン、サイドテーブル、電子レンジ(中古)、照明全部屋、中古のキッチンテーブルセット(自宅で使用していたもの)なども付けて合計40万円くらいだったと思います。

3LDKには、冷蔵庫と洗濯機はどんなサイズをそろえていいのかわかりませんのでパスでした。

この部屋も、6万5千円で貸し付けて丸2年経過です。
今年の4月からは2人暮らしになるとのことで、退去されると困るので3千円家賃を減額して継続してもらいました。

あまり目先の利益を追わず、あせらず行こうと思ってます。

16年ほどかけて、あらゆる負債と格闘しまして、ようやく近年、負債ゼロになりました。

商売をしていた頃、銀行利息や負債の返済に追われると、過食に走ったり新車を買ったりしていましたが、この頃は、料理は私の担当ですし、クルマは12年間で20万キロを突破したので、あと何年で30万キロまで持つのかを楽しみに乗っています。 

山田様も感じられているように、リーマンショック以降の不動産市場の悪化には、私も少なからず危機感を持っています。

メールでお伝えした1億円のローンを組んで新築RC1ルームマンションを建てた知人は、その後、同じような物件を建て1億円ローンを組んだようです。

1棟あたりからの収入は、ローン・経費を差し引くと30~40万円といったところのようです。

入居率低下、家賃下落もあるのでしょうか、昨年、会った時は険しい顔つきで、とても、気さくに話すような雰囲気はなくなっていました。

この厳しい時代、しばらくは物件を増やすよりも、自己資本を温存し、節税を兼ねながら10万円以下で経費として認められる範囲で既存物件の家電・家具の充実や修理、セルフ・リフォーム、ペイントなどを実施しようと考えています。

山田様の家具・家電付きワンルームの写真には共感しております。
ありがとうございました。

それでは、お元気で、ご活躍ください。

(山口県のN様より)
 
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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