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山田式激安リフォーム実践記(その1)
2011 / 06 / 07 ( Tue )
平成11年3月から12年間に渡って居住していた入居者の方が先日退去いたしました。 
このように長期間に渡って住み続けてくださったことには深く感謝の念を抱きました。

しかしながら、それでも退去後の空き部屋に入ってみるとその汚さに驚きました!

台所の床は底が抜けている感じで沈み込み、レースのカーテンは不衛生に黒ずんでいて、窓も黒カビのようなものがこびり付き、壁紙が剥がれている台所なども掃除した痕跡が感じられないほどに汚れておりました。

IMG_3025.jpg
(1度も洗濯されてこなかったような、黒ずんだカビ付のレースカーテンと窓の汚れ)

IMG_3111.jpg
(油汚れと錆でべとついた電気コンロ周り)

IMG_3114.jpg
(汚れ放題の錆が見られる冷蔵庫。中も同じような汚れが)

無論居室部分の壁紙も全体的に薄汚れており、床も色が剥がれ落ちている状態でした。
「よくもこのような状態で住み続けられたものだ!」
とむしろその太い神経に感心してしまうほどでした。

アパートの周辺は工場が多いところなので、もしかすると仕事がきつくて、この部屋はほとんど寝るだけのものだったのかもしれません。

IMG_3034.jpg
(壁紙には12年間の歴史を物語る汚れが付着)

それだけに管理会社から送られてきた総額約34万円のリフォームの見積り金額を見て、仕方がないとはいえやはり少なからずショックを受けました。

画像 010
(リフォーム提案は全部で16項目に及び、見積り総額は34万2660円)
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 
1)部屋全体:ハウスクリーニング(1式)  27,000円
2)設備:エアコンクリーニング(1式)  10,000円
3)居室:天井クロス貼替え(12.5㎡)  12,500円
4)居室:壁クロス貼替え(31.4㎡)  31,400円
5)クローゼット:壁クロス貼替え(5.4㎡)  5,400円
6)キッチン:天井クロス貼替え(1.5㎡) 1,500円
7)キッチン:壁クロス貼替え(14.35㎡)  14,350円  
8)キッチン:床CF張替え(2.5㎡)  6,250円
9)居室:フローリング張替え(1式)  5万3400円
10)居室:壁巾木張替え(1.0㎡)  6,800円
11)設備:エアコン交換(1式)  4万9800円
12)設備:エアコン新規取付&取外し処分(1台)  25,000円
13)玄関:床修繕(下地床張替え、根太入替え)  26,000円
14)キッチン:IHクッキングヒーター交換(1台)  30,000円
15)キッチン:換気扇交換(1式)  19,800円
16)浴室:換気扇交換(1式)  11,800円
                合計342,660円(含む消費税)


しかし底が抜けていてぶよぶよしている台所の床(根太交換&CF張替え)等は依頼するとしても、居室部分の表面が擦り切れているだけの頑丈なフローリングを貼り替えることには、
「ペイントすれば済むはずなのに」
と正直なところ同意することは出来ませんでした。

IMG_3024.jpg
(光沢がなくなり色あせたフローリングと交換用に持ち込んだ中古のエアコン&新品カーテン)

そこで電気工事と大工仕事が必要なリフォームを除いて、まずは自分で取組んで見てそれで失敗したら、それから業者に直してもらえばいいのだと考えて、全て自分で直してみることに挑戦してみました。

なおこの管理会社の名誉のために一言付け加えておきますが、例えば
「16)浴室:換気扇交換(1式)11,800円」
は、ここからほど近いアパートの管理会社の場合には21,000円の倍近い請求でしたし、

「11)設備:エアコン交換(1式)4万9800円、12)設備:エアコン新規取付&取外し処分(1台)25,000円の合計74800円」
は、ここからほど近いアパートの管理会社の場合には
「エアコン(1式)60375円、設備:エアコン新規取付&取外し処分(1台)23,625円、運搬処分費6,563円」という15,000円以上高い合計90563円を請求
しております。

ここからほど近い管理会社の場合には、いつも割高に請求してくるので、おそらくリフォームや設備交換時には何割かのマージンを上乗せしているものと思われます。
それにしても「処分運搬費6,563円」とは、破綻した派遣会社グッドウィルの「データ装備費200円」なるものを連想してしまいます。

ですから「処分運搬費」なるものや割高な金額を請求してこないここのアパートの管理会社は、比較的良心的だと思って評価しております。

さて入居者が12年間住み続けて様々に傷んだ部屋ですからやりがいがあるとともに、もしもこのセルフリフォームが上手くいけば、今後は激安でリフォームが出来るようになるという山田自身の財産にもなるはずです。

「山田式1円満室術」(激安購入術)も取り入れながら、この部屋がどのように再生していき、またどのくらいの費用と手間でそれらができたか等をこれから何回かに分けて記録(ご紹介)していきたいと思います。

(その2に続く) 
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テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

00:06:00 | 未分類 | コメント(2) | page top↑
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コメント
--良いチャンスですね--

山田様、こんにちは。

この部屋でセルフリフォームに挑戦ですね。
恐らく、自分の力だけでかなりきれいに出来ると思います。
結果を楽しみにしています。

私は現在電気工事士の受験勉強をしていますが、山田様もこの資格を取得すれば殆どの工事が自分で出来るようになります。

専業大家さんは自分である程度セルフリフォーム出来る事が大事と思います。
by: 加藤 隆 * 2011/06/07 22:01 * URL [ 編集] | page top↑
--加藤隆様へ--

>この部屋でセルフリフォームに挑戦ですね。
恐らく、自分の力だけでかなりきれいに出来ると思います。
結果を楽しみにしています。

とのことですが、セルフリフォームの達人の加藤さんだけあって、すでにリフォーム後のおよその様子が分かっていらっしゃるようですね。

加藤様のお眼鏡に適う仕上がりになれたかどうかは分かりませんが、感想などをまたお寄せ下されば幸いに存じます。
by: 山田里志 * 2011/06/08 01:11 * URL [ 編集] | page top↑
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