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シリーズ「人口減少社会」~不動産は最大のリスク、暴落を覚悟せよ~(後編)
2011 / 02 / 17 ( Thu )
以下は前編(前回のブログ)の続きです。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓  
【庭付き戸建ては値が下がる】 

では、都市圏はどうなるのか。
地方から人が流入することで、人口減少は過疎地のようには進まないから安心とはいえない。
郊外ではこんな「不動産危機」の予兆が始まっている。

「埼玉、千葉などの首都圏郊外ではすでに人口が減り始めています。このまま人口減少が進めば、地方と同じように鉄道需要が減少、それにともない不採算路線が短縮、撤退される可能性が出てくる。そうなれば交通機関が無くなり、通勤や日常生活に支障をきたすことも考えられる。もちろんスーパーや日用品店も撤退していく。土地や住宅の需要も大幅に下落すると考えられます。」(人口減少問題に詳しい政策研究大学院大学教授の松谷明彦氏)

最近では東京都内でも郊外エリアとなると、スーパーまで行くのに徒歩20分以上かかるという買い物難民が発生している。

例えば多磨ニュータウンでは10年ほど前から近隣のスーパーなどの生活必需品が消え始めている。

「全国に作られたニュータウンの多くは、入居開始から数十年経って、住民が高齢化もしている。世代の入れ替わりが起きれば活気も出てくるが、若者は集まらず、空き家が目立つところもある。近隣経済が衰退すればなおさら悪循環となり、『陸の孤島化』が加速する危険がある。最後に待っているのは、ゴーストタウン化でしかない。」(自治体関係者)

地方や郊外は「見捨てられた土地」となり、不動産の価値はゼロに近づいていく危険性が高い。

では一方の都心部は「人口増→不動産価格上昇」となるかというと、そう簡単にはいかない。
都心部では「二極化現象」が起きるというのだが、どういうことか。

「都心部でまず起こるのが高齢化です。過疎地域や郊外での生活が成り立たなくなると、都市部への人口集約が進む。これは高齢者に限った話ではなく、若い世代でもシングル世帯が増えていく。」(石澤氏)

都心部での高齢化の勢いはすさまじい。
東京圏の65歳以上の人口は、2005年599万人に対し、2050年には1122万人と約2倍にまで増加。名古屋圏、大阪圏ではそれぞれ1.5倍の331万人、538万人にまで増えるといわれている。
さらに、高齢者単独世帯は、東京圏で312万世帯、名古屋圏で80万世帯とそれぞれ3倍に、大阪圏で156万世帯と約2.5倍にまで膨れ上がる。
その結果、不動産市場に起きるのが「二極化」なのだ。

「単身の高齢者には庭付き戸建ては広すぎて、使い勝手が悪い。代わってバリアフリーが完備され、買い物の利便性の高い大都市の中心部のマンションが人気となる。若者の単身世帯にしても、管理を任せられるなど利便性がよいマンションを求める。結果、今まで『憧れの棲家』とされてきた都心近郊の一戸建ては需要が減少、代わって小ぶりなマンションの価格が上昇していく可能性が高い」(石澤氏)

実際すでに、東京都では30㎡~70㎡の住居に需要が集まり、面積が大きくなればなるほど、販売が難しくなっているという調査結果も出ている。

「そのため、巨大な邸宅ばかりが並ぶ高級住宅地から人が去り、空き家だらけになるかもしれない。早めに売り抜けることに失敗した人は、巨大な『廃墟』にかこまれて、だだっ広い邸宅で一人暮らすという寂しい老後を送る可能性もある。代わりに別の場所には、利便性の高い中層マンションが立ち並ぶ新たな人気住宅街ができ、高齢者、若者が共存して住む活気のある街になる。」(国交省関係者)

【どう転んでも暴落する】

ただ長期的な視点で見ると、「二極化」の後に新たな悲劇が始まるという。

「高齢化の影響で大都市の財政は今後何十年も悪化を続けるでしょう。このままなにも対策を講じなければ、行政サービスが悪化、都心部の富裕層が再び周辺に流出することも考えられる。大都市は中心部に多くの貧困層を抱え、人口流出による税収悪化の悪循環に陥る。こうなると都心部全体に貧困層が溢れ、不動産価格が大幅に下落する可能性がある。」(松谷氏)

実際、1970年代にニューヨーク市が財政破綻を経験した際には、人口の13%、約100万人が郊外に流出。
その多くは生活環境の悪化を嫌った富裕層だった。
人口減少社会では、様々な要因が市価下落の「トリガー」になりかねないのだ。

さらにこうした不動産市場の激変が、日本経済全体に与える影響も忘れてはいけない。

「まず始めに不動産仲介業者は壊滅的なダメージを受ける。土地もマンションも売れないから、手数料を稼げない。住宅はすでに供給過剰なので、ゼネコン、デベロッパー、住宅メーカーなどは新規開発もできず、売上がたたなくなる。追い討ちをかけるように、金融機関が貸し出しを渋るようになり、財務状況が逼迫。巨大倒産が続出するというシナリオは十分にありえる。」(都内の不動産鑑定士)

家が売れないのだから、住宅ローンを売る金融機関も大ダメージを受ける。

「いま銀行が窓口でせっせと売っているのが住宅ローンと投資信託。その一つが壊滅的になるのだから、キツイ。大規模不動産開発案件に融資するようなビッグビジネスのチャンスも減る。人口減少で経済全体が縮小する中で、中小企業も大企業もバタバタ倒れるので、貸し倒れも増える。資金需要も、投資先もないとなれば、銀行自体がいらないということにまでなりかねない。」(金融業界を担当するアナリスト)

こうして倒産が起きれば、大量の失業者が街には溢れることになる。
行き着く先には、こんな悪夢のような街の様子が浮かび上がる。

「生涯賃金が下がる人、失業した人が増加し、彼らは持ち家すら持てなくなる。そうなると賃貸住宅の需要が上がり、家賃が高騰する。しかし、国も自治体も財政が圧迫される中で、年金支給額がさらに下げられ、高い家賃を払えない高齢者は行き場を失う。街にはお年寄りのホームレスが急増することになるのです。見かねた行政は、いたるところに『公営低賃貸住宅』の整備を強いられる。市街地に公共住宅が増えれば、高価格の民間の住宅需要は下がる。そして住宅も土地もまた、価格下落の道を辿ることになるのです。」(松谷氏)

これが人口減少社会の現実だ。
あなたはそれでも、家を買おうと思いますか。


 

以上が少子高齢化(人口減少)がもたらす40年後の衝撃的な日本の姿ですが、現在でも「限界集落」という言葉が使われているように、その兆候はすでに表面化してきております。

最近NHKの「クローズアップ現代」で、ガソリンスタンド難民の番組を見ましたが、近くのガソリンスタンドが廃業し、お年寄りなどが遠くのスタンドまで、農業機械用や薪を作るためのチェーンソー用のガソリンを買出しに行く様子を映し出しておりました。 

ガソリンスタンド業界の価格競争や地下タンクの入れ替え(費用は約2000万円)の時期といった要因があるものの、この「人口減少」も当然その背景にあるかと思います。

「国土の長期展望に向けた検討の方向性について」のレポートを見ると、ほとんどの地域が今後すさまじい「人口減少」や「無居住化」をむかえることが分かります。
そうした大局の中で、不動産賃貸経営も考えなければなりません。 

それならば今後人口減少に見舞われない東京圏、名古屋圏、大阪圏に賃貸住宅を購入すれば安全・安心かといえば、実はそれにも少々不安を感じております。

それはこうした地域の利回りは低いために、ローン完済まで経営が持続できるかという問題もありますが、それ以上に直下型地震や東海地震・東南海地震とよばれる巨大地震が近づいているというリスクです。

地震保険等もリスクヘッジにはなりますが、保障上限額が決められておりますから安心はできません。

今後30年以内に起きる確率は東海地震が87%、東南海地震が60%となっています。(ちなみに南海地震は50%)
地震以外の自然災害、事故、その他の30年発生確率が以下のとおりですから、この確率(数字)の意味するところの参考になるかと思います。  
 
交通事故で死亡 0.2%
交通事故で負傷 24%
航空事故で死亡 0.002%
火災で死亡 0.24%
火災で負傷 1.9%
台風で死亡 0.007%
台風で負傷 0.48%
大雨で死亡 0.002%
大雨で負傷 0.5%
ガンで死亡 6.8%
心疾患で死亡 3.4%
肺炎で死亡 2.0%
自殺 0.75%
殺人 0.03%
空き巣 3.4%
ひったくり 1.2%
すり 0.58%
強盗 0.16%

今九州南部の霧島山中央部に位置する新燃岳が噴火を繰り返しております。
そこから40km離れた桜島も連動するかのように活発化しているといいます。
ニュースを見るたびに、付近の住民の方々のご苦労がしのばれますが、それらは決して他人事ではないと思っています。

それは過去、東海地震や東南海地震の前後には富士山が噴火しているという事実があるからです。
新燃岳だけでもこれだけの被害があるのですから、首都圏に近い富士山が噴火すれば、その影響は計り知れません。

私はセミナーやCD全集の中で、「リスクが極小の大家さんが成功大家さんである」と自分なりの定義を発信してきておりますが、具体的には「借金のない(借金を完済した)大家さん」が本当の意味で「成功大家さん」であると考えております。

つまり今後、地域の人口が半減しようが、巨大地震(含む火山の噴火)に見舞われようが、損害は被るものの借金がなければ廃業に至ることは無いと考えるからです。

逆に言えば「借金こそが最大のリスク要因である」という認識です。 

この認識が希薄だと、借金を軽く(安易に)考えて「もっともっと」と借りまくって身の丈以上の規模の拡大に走ったり、借金の額を自慢しあうような不可解な大家さんになってしまいかねません。

「借金は諸刃の刃」と考えることが大切だと思います。
家賃収入からローンを返せているうちは「良い借金」といえますが、返せない状況が生じたとたんに「悪い借金」に豹変します。

ですから、どの地域に物件を持つかということも無論重要ですが、自然災害リスクや、人口減少にともなう打撃を受ける前に、借金の完済を済ませてしまうことが今後非常に重要になってくると考えます。

「高利回り&高稼働率物件」で、しかも早いうちに「借金を完済」してしまえば、人口が半減(つまり稼働率が半減)したとしても、自然災害等で物件の半数が倒壊したとしても、大家業は続けていくことができると考えています。

そういう意味でも「30年(近い)ローン」は大変にリスクが大きいと考えます。

いずれにしても、日本の将来(国力)はこのまま行けば衰退して賃貸経営環境も厳しくなっていくわけですから、ここでご紹介した多くのリスクを認識し、しっかりとした学習を行った上で、自己の賃貸経営のスタンスを確立して大家業に参入することが今後益々重要になってくると思っています。 
 
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

11:15:14 | 未分類 | コメント(1) | page top↑
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by: * 2011/02/18 19:01 * [ 編集] | page top↑
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