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シリーズ「人口減少社会」~不動産は最大のリスク、暴落を覚悟せよ~(前編)
2011 / 02 / 12 ( Sat )
以下の記述は、懇意にさせていただいている某大家さんからいただいたFAX資料です。 

出典が銘記されていませんでしたので雑誌名は不明ですが、これには国土交通省の諮問機関である国土審議会政策部会に提出された「国土の長期展望に向けた検討の方向性について」(http://www.mlit.go.jp/common/000134593.pdf)
のレポートをもとにして、2050年に日本の国土がどのように変貌いていくかを克明に示してあります。  

まだ40年後のお話(シュミレーション)ですが、大局的に不動産市場を把握しておくには参考になるかもしれません。 

またこれから不動産を購入予定の方や30年ローンを組むことをお考えの方には、そのリスクを考えるきっかけになるかもしれません。




シリーズ「人口減少社会」~不動産は最大のリスク、暴落を覚悟せよ~

【国土交通省作成「衝撃レポート」】

北海道札幌市から高速道路を利用して約1時間の秩父別町ではいま、画期的な宅地分譲が行われている。

人口2700人、水田風景の広がるこの町では人口減少が深刻な問題となっていた。

そこで移住者を少しでも増やそうと、宅地を「1㎡あたり1円」で販売することにしたのだ。

3年以内に住宅を建て、住民登録をして5年以上住むことが購入の条件。

1区画は460㎡で、本来なら230万円ほどのところをわずか460円で購入できるとあり、
「これまでに相当数の問い合わせを受けた」(秩父別町企画課)
という。

ところが販売は思惑通りに進んでいないようだ。

「13区画を販売していますが、契約を結んだのは11区画です。町内からの応募が2区画、町外から来ていただいたのが9区画で、現役を引退されたシニアの方からの応募でした。残りの2区画は北海道移住を希望している若い方でしたが、販売間際までいってキャンセル。できればファミリー層に来ていただきたかったのですが、人口が減り続け、経済が落ち込んでいるこの町の就労が難しいということがネックになったようです。」(同企画課)

これは自治体の話だが、民間不動産業者にしても似たような話しはいくらでも聞こえてくる。 

日本を襲う未曾有の人口減少がいま、不動産業界に暗い影を落としているのだ。

「不動産の価格を決定する際に用いるのは『収益還元法』とうもので、土地や建物がどれほどの収益を生み出すかによって価格が決められる。特に重視されるのが、『その土地をどのくらいの人が利用するか』ということ。人口減少はもちろん、土地や家の価格下落に直結する。とはいえそれを止める手立てはないので、不動産業界としては行方を戦々恐々として見守っているだけというのが現状です」(都内の不動産業者)

2005年を境に死亡率が出生率を上回ったところから、日本は人口減少社会に突入。
このままいけば、歴史上例を見ない急速なスピードで人が減っていき、50年以内には1億人を割り込むといわれている。
毎年60万都市が一つずつ消えていく計算だ。

そうした中で、人口減少の実態を赤裸々に描写したあるレポートいま、一部の不動産業者の間で話題となっている。

「国土の長期展望に向けた検討の方向性について」と題されたそのレポートは、昨年末、国交省の諮問機関である国土審議会政策部会に提出されたものである。 

出生率・死亡率・人口移動率などといった大量の統計的データを収集、それに精密かつ複雑な解析を加えて作成されたもので、人口減少がこのまま進んだ場合、2050年に日本の国土がどのように変貌いていくかを克明に示している。

【価格破壊が始まる】

その内容は、衝撃的なものばかりだ。
「所有者不明な土地が増加」
「居住地域の2割が無住居化」
「里地里山から人間がいなくなる」

同レポートの特徴は、こうした
「人口増減度」
「無人化度」
「過疎度」
「高齢化度」
などが超微細なエリアごとに色分けされ、表示されていることにある。

そのため、市町村の中でもどの区域というレベルまで詳しく将来像が把握できてしまうのだ。

「人口減少の激しい地域の住民が、このレポートを見て、その土地から逃げ出す可能性もある。となれば不動産は大暴落しかねない。」(前出の不動産業者)

同レポートで、特に人口減少が激しく進むと指摘されているのは北海道。
2005年比で43.3%減ということだから、人口が約半数となるということになる。
それに次いで減少幅が大きいのが東北圏(39.8%)、四国圏(38.9%)、中国圏(37.4%)で、こちらも10人中4人がいなくなるとされている。
想像以上に急速に進む人口減少の実態が垣間見れる。

ただこれ以上に恐ろしいのは、まったく住む人がいなくなる「無居住化」エリアまで出てくると指摘されていることだ。

まず先に「無居住化」が進むのは、北海道、中国、四国の3地方。
中国、四国地方では現在人が住んでいるエリアの3割弱はど、北海道では5割ほどの地域から人がいなくなってしまうという。

ただこれは他の地方も他人事ではない。
人口減少によって過疎状態になると、高齢化が同時進行で引き起こされ、猛烈なスピードで人がいなくなる。
同レポートには、最終的には日本全国の住居エリアの2割から人がいなくなると書かれているのだ。

そうなれば不動産への影響が計り知れないことになる。
実際すでに、冒頭でみたような「価格破壊」がいたるところで起きている。

たとえば北海道では、住宅地の平均地価が1998年から13年連続で下落している。
1㎡あたりの地価は1万9600円になっているが、これは約30年前の水準だ。
中国5県でも基準地価の下落幅が2年連続で拡大。
中でも岡山、山口、鳥取では住宅地の価格が10年以上も下落している。

みずほ証券の試算によれば、東京圏、名古屋圏、大阪圏を除く、ほとんどの地方圏で、商業、住宅地ともに10年近くも価格下落が続いているという。

「人口増減率と地価の変動率との相関関係は、地方で顕著に出てくる。人口減少が今後も続けば、二度と地価が上がらないという地域も多く出てくるでしょう」(みずほ証券チーフアナリストの石澤卓志氏)

そしてすでに人口減少が著しいエリアでは、不動産の売買契約が成り立たなくなっている。
売買があったとしても、身内や近隣の人に引き取ってもらうという特殊な取引がほとんど。
しかも所有権移転に伴う手続きにかかる出費を嫌がって、過疎地域では引き取ってもらうことすらできなくなっているという。

そして最終的には、こんな末路が待ち受けている。
「家や土地が取り引きできなくなるので、値段がつかなくなる。いま住宅ローンを組んで家を買っても、ちょうど支払いの終わる数十年後には、資産価値がなくなっているということです。」(経済ジャーナリストの荻原博子氏)

想像してみてほしい。
広大な土地にポツンと建つ住宅が10軒ほど。
周囲にはかつて人が住んでいた空き家が「廃墟」のように並んでいる。
住民はみな80代の高齢者ばかり。
都会に出て行った息子も孫も、こんな閑散とした地元にはもう戻ってこない。
スーパーマーケットやコンビニ、商店で栄えていた中心街はもぬけの殻。
食料は1ヶ月に一度、遠く離れた中心街に買い溜めに行く。
電車も廃線になったので、腰の痛みをガマンして、車を1時間ほど走らせなければいけない。
土地を売って、都会に出ようと思ったこともあったが、時すでに遅し。
いくら売値を下げても、買い手は見つからなかった。

気づけば、土地に縛られたまま、ただ死ぬのを待つだけだ・・・・・。

(以下後編に続く)
 
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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