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47歳のある大家さん予備軍の方へのアドバイス
2011 / 02 / 03 ( Thu )
先日47歳のある大家さん予備軍の方にお会いいたしました。

その方は某大手企業にお勤めの方で、仕事が超ハードなために、私と同じ50歳でリタイアをしたいと賃貸物件の購入を決意されたそうです。

しかし後2~3年でその目標を達成するためには、短期間で大規模物件を立て続けに購入しなければならず、そのために某有名大家さんの投資法を参考にしたり、また一時TVCMでおなじみの別の大家ビジネス大家さんからも物件の紹介を受けたりしたそうです。

その中には某大都市の約1億5000万円のRC物件(利回り12%)の紹介を受けたり、その場で別の某市の大規模物件を見に行かないかと営業を受けたりしたそうです。

CD全集の中でも詳細に警告していますが、その大都市のワンルームタイプ(木造築十数年)の賃料が、場所にもよりますが1万5000円前後になっていることや、利回りが12%で30年ローンを組めば、当初の余剰金は月30~40万円でるので「上手くいっている」と勘違いすることが一番恐ろしいことだとアドバイスいたしました。

それは、この程度の大規模物件を3棟購入すれば余剰金は月100万円以上になり「リタイアが可能になる」と錯覚して購入を進めてしまうからです。

私は大家業18年目をむかえましたが、その間の家賃や入居率の下落は半端ではありません。
この某大都市の物件も10年後にはおそらく「家賃収入≦ローン&実費の経費」の可能性が大となることでしょう。

その時点でのローンはまだ20年を残し、ローン残高もまだ多く残されています。

残りの20年を給与持ち出しで対応していくか、あるいはローン残高以下で売却しなければならない事態も起こりえます。

つまりリタイアなど「夢のまた夢」となってしまいます。
それどころか多額の負債を背負う羽目になります。

いずれにしてもこの物件をお勧めした大家ビジネス大家さんや融資した銀行は、莫大な利益を与えてくれたことは感謝しても、責任は一切取ってくれません。
ですから十分な注意が必要になります。

私はこの方に、

「短期間で物件の購入を進めると、それだけリスクを多く背負うことになります。ましてその規模が大きくなればなるほどなおさらです。」

「50歳でのリタイア目標を55歳と少し延長すれば、優良中規模物件を年に1棟のペースでじっくりと購入していっても6~7棟購入できるので、某大都市の物件を購入するよりもリスクは遙かに少なくなると思います。」

「あせらず、慌てずに1棟ずつ確実に優良所有物件を増やしていってはいかがでしょうか。」

「CD全集の中でもご紹介しておりますが、融資に関してはOさんにお尋ねすると最新の融資情報が得られるし、融資先や優良物件の紹介も得られるかもしれません。」
等々のアドバイスをさせていただきました。

「書籍やセミナーなどでは、10年後のリスクを警告しているものを聞いたりしたことがありませんが何故でしょうか。」

と質問されましたが、多くの方が大家さんになってまだ数年でしかなく、長い人でもせいぜい6~7年くらいだからだと思います。

ですからここでご紹介した10年後を予想した内容は、多くの大家さんがこれから経験することになるかと思います。

利回りが10%程度の物件を購入してさえも、最初の数年は誰でも余剰金を手にできます。

それが億単位の物件ならば余剰金も30~50万円以上になるはずです。

そこで怖いのは「自分は上手くいっている!」と勘違いして「もっともっと」と数(規模)を増やす人が出ていることです。

しかし不動産賃貸経営は短距離走ではありません。
20年ローンを組んだならば20年間、30年ローンならば30年間を走り続けねばならない長距離走です。

最初の数年間を、たとえ毎月何十万円稼ごうと、途中からマイナスになってしまいローン完済前に破綻してしまっては意味がありません。

10年後でも走り続けられ(大家さんが続けられ)、願わくばローン完済まで無事走り続けられることが何よりも重要です。

銀行が融資を行う物件かどうかや、目先(数年間)の余剰金(キャッシュフロー)の額(収入)よりも、ローン期間中安定した収入が得られる物件の取得に焦点を当てるべきだと思います。

なお私はローン期間は20年でも長すぎると思っています。
ですから30年ローンを組まなければ融資も余剰金も出ないような物件は、私的には優良物件だとはいえません。

なおこの方は、中規模物件を1棟購入できるだけの自己資金をお持ちですので、リスクを極小にしながら大家業を推し進められる可能性を持っております。

ですからこの自己資金を、くれぐれも大家ビジネス業者に吸い上げられることなく有効活用するようアドバイスさせていただきました。(笑)

現在私は、「不動産投資&不動産賃貸経営」に対しては慎重に取り組むべきだと感じております。

それは上記のような大家ビジネス業者が、この世界では多数跋扈(ばっこ)し、また10年後、20年後までをも見据えて大家さんに参入する人が少ないと思えるからです。

大家業の最初の一歩は、「学習する」ことからスタートを始めてください。

それが「慎重に取り組むべきこと」だと最近益々感じてきております。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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