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2010年の感想、2011年の予想
2010 / 12 / 15 ( Wed )
某新聞の編集の方から、
「2010年の感想、2011年の予想」というテーマで原稿の依頼がありました。 

今月中に発行されると思いますが、このブログの読者の方には一足早くお知らせいたします。

1.2010年は不動産投資、アパート経営(賃貸業)に携わる
 人にとって、どんな年でしたか?
 

私が大家さんになったのは平成5年からで、かれこれ17年が経過しました。
また中古アパートの大家になったのは平成12年からで、これも10年が経過しました。
そしてこの間、賃貸経営事情は大きく変貌いたしました。
特にリーマンショック後は経済の縮小と「需要と供給」のさらなる乖離とで、入居率と家賃の下落が顕著に広がってきたように思います。
そしてアパート経営者にとって2010年は、そのことを強く実感させられた厳しい年ではなかったかと思います。

また不動産投資では、融資が受けられずに苦労された人や、融資が受けられても、ローンの完済まで無事賃貸経営が続けられるかと不安を持たれた人もいたのではないでしょうか。

日本経済の先行きも不透明な今、大家業のみならず様々な不安要因を感じる年だったように思います。

2.山田さん個人、またはお仕事でのトピックを教えて下さい。印象に残ったできごとや、お仕事上の大きな変化や達成事項など。

◎4冊目の著書である「あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方」を出版したこと
◎その拙書が重刷になったこと
◎加藤ひろゆきさんと初めてお会いして約6時間にわたって対談をしたこと
◎夏と秋に草津温泉でのんびりと過ごしたこと
◎中国へ2週間滞在して遊んだこと
◎「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010」に出演させていただいたこと

3.2011年はどんな年になるとお感じですか?

草津温泉に滞在していた折に、図書館から借りた本の中に、サブプライムローンやリーマンショック等で被った世界各国の不良債権の総額は、約6京ドルだという試算がありました。
これは資本主義自由経済の崩壊を意味しているとありました。
また日本の借金は国と地方を含めるとまもなく1000兆円を超えるのも時間の問題となってきました。(隠れ借金を入れるともう超えているという噂も)

260年間続いてきた江戸幕府が崩壊し、武士の世の中が消滅して明治維新が来るなど、当時の人たちには想像もつかなかったことだと思います。(一説には黒船来航はきっかけにすぎず、幕府や諸藩の財政破綻が原因だとも)
それと同じように、ある日預金封鎖等が起きて紙幣が突然紙くずになることもあり得ない話しではないと思っています。
つまり新たな枠組みの世界が、もうすぐ目前に迫っているのかもしれないと思っています。

実は社会が大きく変わるときには、風水害や地震などの自然災害や疫病などの天変地異が多く起きることが知られています。
ですからその兆候は一層表れ、さらに時代の大きな変革が近づいてくる年になるかと思います。

4.読者の皆さまに、2011年のアパート経営について
  一言お願いします。


「需要と供給」の乖離は今後も開いていくものと思われます。
ということは、この先の大家業は、益々厳しい経営環境が続いていくということです。
ですから賃貸経営は、大家さんの経営力や物件の質(立地を含めて)によって、大きな格差が生まれていくことと思います。

そうした中でも不動産の購入を進めているサラリーマン諸氏が大勢おりますので、老婆心ながら次の記述を紹介させていただきます。(「新アパート投資の王道」/白岩貢著からの抜粋)

不動産の世界に入って驚いたのが、不動産投資での借金のリスクを軽くとらえている投資家が多いことです。
特に1億円を超えるRCマンションにもフルローンやオーバーローンの融資がついていた数年前は、「借りなきゃ損」とばかりに、銀行から融資を引きまくっている投資家を多く見てきました。
その結果、表には出ませんが、すぐに破綻した人もいました。 

しかし、大家業は「自己責任」。
「この物件なら大丈夫」と迷う投資家の背中を押した建築業者やハウスメーカー、コンサルタントは、1円の保証もしてくれません。

元銀行の友人から聞いた話ですが、当時は、
「この数字では、数年もすればまわらなくなるだろう」
と予測が立つ物件にも、フルローンを出していたそうです。
彼らは貸すのが仕事ですから、それを責めても仕方ありません。
銀行からお金を借りることを簡単に考えている投資家の周りには、その無知さと金に群がるハイエナがたくさん寄ってきます。
「いい借金」といいますが、それは身の丈に合った範囲内という前提と、しっかりした知識があっての話ではないでしょうか。
自分に必要なお金を稼げる分だけ買って着実に運営していけば、リスクを抑えつつ豊かさも手に入るのに、そうしない投資家が多いことに、いつも疑問を感じています。


建築業者やハウスメーカー、コンサルタントに不動産投資や賃貸経営を委ねる人は要注意です。 
自分がちゃんと納得できる投資と経営が行えるようになるまで、自分でしっかりと学習を積み重ね、情報収集をしていくことを強くお勧めしたいと思います。

来年度もブームに流されること無く、真剣に学習に励んで、一歩一歩着実に賃貸経営を推し進めていってください。

画像 1372
(リビングからの朝焼けの眺め。漁船の漁り火が見えます。)

IMG_2228.jpg
(今日の眺め)

  
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

11:35:08 | 未分類 | コメント(10) | page top↑
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コメント
--色々な年でした--

私も色々な事があった年でした。
初めて大家さんになり、良いことも悪いこともありました。
当然、来年以降も続くと思いますが、山田先生の言うリスクヘッジに気を付けながら頑張ります。
特に、融資については気をつけていきたいと思います。
by: 三河人 * 2010/12/15 12:48 * URL [ 編集] | page top↑
--今年のテーマはリセットでした。--

博多では、単身向け物件の家賃下落が続いた為、2棟のアパートを売却し、お蔭様で、借金は5千万円程少なくなりました。

また、山田先生のCDを切っ掛けに、新たな情報発信も開始しました。

来年は、景気が良くなると良いですね。
by: ひろ * 2010/12/15 23:50 * URL [ 編集] | page top↑
----

寒くなりましたね  

アパートを 1棟買うのと 小額の借金を返済す

るのと どっちがいいんでしょうか

by: みみ * 2010/12/16 08:34 * URL [ 編集] | page top↑
--いい眺め--

ホントいい眺めですね。

自然に囲まれ、のんびり暮らす

私の目標でも、あります。

これからも、情報を発信してください。

応援してます。
by: ラーメンマン * 2010/12/16 13:30 * URL [ 編集] | page top↑
--ハイエナ注意報--

本当に多いですねぇ。
どの業界も弱肉強食ですから同じなんでしょうが。
なかなか本当の事を書く人はいませんねえ。しかし、かかし、山田さんのCDは勉強になりました。今でも参考にしています。
by: よしお * 2010/12/17 12:50 * URL [ 編集] | page top↑
----

きれいな眺めですね、
同じ地域でも南へ下ると、海の色もきれいに感じます 笑

大家さんになった最初の頃は 半分は相続などの流れでなんとなく、半分は将来の収入を補うためになんとなく。
そして今年に入り、他の大家さんとご縁があり、勉強する場を見つけ、自分の財務状況を整理して・・・。
気が付いてみれば、全体のボリュームはとても小さいですが、それでも負債割合が30パーセントを下回るところまでたどり着きました。

ようやく自分が得たい収入や、今後の展開が見えてきた感じです。
自分にとっては、今年がスタートの年となりました。
by: luna6 * 2010/12/17 13:02 * URL [ 編集] | page top↑
--皆様コメントありがとうございます。--

>三河人様へ

大家さんはあくまでも手段だと思っていますので、ストレスを極力減らして経営に当たりたいと思っています。

借金がゼロになれば大家業のストレスは大部分解消されることと思います。

それまでは私も頑張りたいと思っています。

>ひろ様へ

5000万円の借金の軽減は、気分的にも楽になったことでしょう。

賃貸経営はマラソンのようなもので、借金完済がゴールだ思っているので、身の丈に合った規模の経営でゴールを目指したいと思います。

ひろさんも一緒に無事にゴールできますことを願っています。

>みみ様へ

アパートからの余剰金で小額の借金とローンが返済できるのであれば、アパートの購入をお勧めします。

しかしそのためには、高利回り&高稼働率の優良物件のオーナーになることが必須条件です。

頑張ってください。

>ラーメンマン様へ

私の暮らしぶりが、ラーメンマンさんの目標になっているようで光栄です。

私のような生き方もあるということを知っていただいて、皆様の参考になればと思います。

情報発信もマイペースで細々と続けていくつもりでおりますので、よろしくお願いいたします。

> よしお様へ

私のCD全集がよしお様のお役に立っているようで嬉しく思います。

CDにはたくさんのリスクとその回避法を盛り込みましたので、ハイエナからは身をかわすことができるかと思います。

しかしほとんどの大家さんはその餌食になっているように思えます。

学習不足は本当に恐ろしいと痛感しています。

>luna6様へ

負債割合が30%以下というのは素晴らしいですね。

また「自分が得たい収入や、今後の展開が見えてきた感じです。」というのも、とても大切だと思います。

それが無い人ほど、借りまくって規模の拡大に走る傾向にあるようです。

大切なことは収入(規模)の多寡ではなくて、どれだけ自由に生きられるかということではないかと思っています。(笑)

by: 山田里志 * 2010/12/17 17:05 * URL [ 編集] | page top↑
--アパート経営はマラソンですね--

山田さんの考え方に共感します。

賃貸住宅経営は不労所得だなんて言葉を鵜呑みにして始める人は要注意です。

賃貸経営はマラソンそのものだと思います。
短期間でうまく行っても、そのうちに危機が訪れます。
どの時にはローンの負担が少ない人ほど、有利です。

私の場合、ローンがないので安心して眠れますが、それでも昨今の情勢の変化には驚くばかりです。

外国人向け賃貸住宅経営も3年前とは様変わりしています。
最近は新規参入が多く、常に変化に対応していかないと生き残れません。
今年は設備の更新や定期的なパーティの開催などいろいろ新しい手を打ってきました。

お蔭様で以前より入居率が改善してきましたが、それでもクリスマスに大量発生する退出に頭を悩ましています。

来年も厳しい状況が続くと思いますが、頑張りたいと思います。

今年は山田さんと伊東でお会いしてお話する機会が持てたことは幸いでした。

来年も同じメンバーで熱海にでも行こうかと話を進めています。山田さんも宜しかったらお誘いしたいものです。


by: 加藤隆 * 2010/12/23 19:33 * URL [ 編集] | page top↑
--ありがとうございました!--

>加藤隆様へ

昨今のアパート経営の厳しさは、大家さんの必死の努力でも、家賃や稼働率の下落になかなか歯止めがかからないことで実感させられます。

加藤さんのように私も早く無借金大家さんになって、リスクが極小の大家さんになりたいと思っております。(笑)

ところで今年は伊東へ遊びにいらした折に、お声を掛けてくださってありがとうございました。

来年もこちらの方へお出での際には一声掛けてください。

皆様のお時間があれば、伊東のちょっと良いところなどご案内させていただきます。

来年もストレスが少なくて平穏な年になることを願っております。

by: 山田里志 * 2010/12/25 23:37 * URL [ 編集] | page top↑
--管理人のみ閲覧できます--

このコメントは管理人のみ閲覧できます
by: * 2010/12/26 15:20 * [ 編集] | page top↑
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