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表面利回り18%以上、美築RC15年未満、購入額<評価額
2010 / 11 / 29 ( Mon )
 サラリーマン大家のIさんから、先日次のようなメールをいただきました。  


(前略)物件アドバイスもありがとうございます。
物件選定に約2年を費やしました。
家内と近畿・四国の物件を100棟程度も見て回り、やっと満足な物件に出会いました。
表面利回り18%以上、大規模修繕を終えたRC15年未満の美築、購入額<評価額、管理を合理化できる事業規模物件、現有物件から日帰りできる距離 等々、山田先輩の著書を参考に夫婦で取り決めたリスクヘッジの基準もクリアしています。
12年後の定年までサラリーマンを勤め上げるつもりで、今回の物件はその間の収益のみで支払い完了できる見込みです。
できれば5年後あたりを目処にもう1棟今回と同程度のRCを購入できれば定年後もある程度忙しく賃貸管理業をつづけられるようになるのを楽しみにしています。

元来慌て者の小生が、物件購入したい気持ちを2年間も抑えながら、こんなに確信を持って物件購入に至ることができたのは、山田先輩を支持させていただいたおかげと感謝しきりです。(後略)

 
実はCD全集の中でも詳細に解説しておりますが、
拙書「実録サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営」の巻末資料【事業用不動産収益一覧表】を分析していくと、次のことが導き出せます。  

それは同じ価格ならば(全額20年のフルローンで換算して)
 
利回り12%の物件からの余剰金(キャッシュフロー)を1とすると、
利回り16%の物件からの余剰金(キャッシュフロー)は約2倍となり、
利回り19%の物件からの余剰金(キャッシュフロー)は約3倍となります。


つまり
利回り16%の物件は、利回りが12%の物件を2棟購入するのと同じ余剰金を生み、
利回り19%の物件は、利回りが12%の物件を3棟購入するのと同じ余剰金を生み出します。


さらに 
利回り18%の物件は、利回りが10%の物件を約6棟購入するのと同じ余剰金を生み出します。

メールを下さったIさんは、2年という時間がかかりましたが、2年間で利回りが10%程度の物件を6棟購入した人(4ヶ月ごとに1棟のペース)と同じ余剰金が得られる大家さんになったことになります。

しかも背負った借金は6分の1でしかありません。

あるいは2年間で利回りが12%程度の物件を約3棟購入した人と同じ余剰金が得られる大家さんになったことになります。

しかも背負った借金は3分の1でしかありません。

喩えて言えば、2年の歳月がかかったとはいえ、いわば6隻の戦艦級の能力を持つ超戦艦を1隻持ったに等しいかといえます。

しかも建造費は通常の1隻分と同じです。

しゃにむに2年間で6隻の建造を果たした場合の財政赤字(借金)は膨大になっていることでしょう。

以上のことからも、Iさんは10%程度の物件をあせって購入することなく、時間をかけて高利回り、高稼働率、メンテナンス済み築浅物件の取得を目指し、結果としてリスクが少ない大家さんの仲間入りを果たしました。

さらに
「できれば5年後あたりを目処にもう1棟」
という考えにも、「もっと、もっと」というがつがつした姿勢がなくて共感を覚えました。

こうしたゆとりのある姿勢は、逆に5年を待たずに再度優良物件を引き寄せていくことにつながるものと思います。

しかも
「もう1棟今回と同程度のRCを購入できれば定年後も・・・」
と、取得規模のゴール(目標)を決めていることも共感しました。

Iさんも「足るを知る大家さん」なのだと思います。 

本田健さんが語っていたように
「急速に資産を築いた人は、急速に資産を失う可能性が高い」
という言葉も、Iさんには必要が無いようです。

今回のIさんのメールで、山田も大切なことを再認識させていただきました。   

 
 
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