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中古オタク?(その2)
2007 / 09 / 27 ( Thu )
先日TV東京番組「ガイアの夜明け」で、中古不動産市場のことが放映されていました。

その中で、人気エリアの一つである東急田園都市線沿線の、川崎市宮前区という所で、築27年の住宅をフルリフォームして販売している場面がありました。

自称中古オタクの私としては、非常に興味深く見たのは言うまでもありません。

築27年とはいえ、「新築を超えたリフォーム」を売りにしているだけあって、とても綺麗でモダンな建物に生まれ変わっていました。

中古オタクが最も注目したのは、その販売価格です。

価格は新築の場合(相場)に比べて2割安で、1億4500万円とのことでした。

つまり新築の場合は約1億8000万円するということになります。

ここで私は、もしもこの中古の一戸建てを利回り12%で貸したら、月額家賃はいくらになるかを瞬時に計算してみました。

もっとも計算といってもゼロを二桁取ればいいだけですから145万円になります。

これを全額銀行ローン(20年返済)で借りたとすると、6000円×145で87万円になります。

ですから余剰金は145万円-87万円で58万円になります。管理費や固定資産税等を除いても約50万円になります。

しかしここで大きな疑問が浮上します。それは果たして月145万円で借りてくれる奇特な人(又は法人)が存在するのかと・・・・・・

建物が約60坪あるといっても、せいぜい30万円の家賃がいいところではないかと思われます。

そう考えると30万円-87万円で約57万円の持ち出しという計算になります。表面利回りは約2.5%の物件ということになります。

自称中古オタクは、「これは中古の贅沢品だ!」と結論付けました。「新築物件よりも3500万円も安い!」と思う人は、まだ中古の初心者だと勝手に決め付けて、番組を見終わりました。

「買えない者のひがみだ!」と言われればそれまでですが、たとえ買えたとしても、手は出さないはずだと自分に言い聞かせています。

それにしても、いったいどのような人が、どのようにして資金を集めてこの物件を買うのだろう?と、そちらの方が知りたくなる野次馬中古オタクでもありました。






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