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わずか6日で4つの空室が埋まり満室になりました
2010 / 04 / 11 ( Sun )
私が某市に所有する「決め物」(管理会社が入居希望者を案内すれば、ほぼ100%近い確立で入居を決めてくれる物件)が、今春から怪しくなってきました。

実は年末から今春にかけて5部屋の退去がありました。
いつもならば3月末までには次の入居者が決まっておりましたが、今年は異変が起きました。

なんと4部屋が空室のままで4月に突入してしまったのです。

その原因を探るべく、周辺の同タイプのアパートの賃料や設備等を調べてみると私の物件と遜色がないか、あるいはそれ以上に条件の良い物件が増えておりました。

これに危機感を抱いた私は、無い知恵を総動員して4つの部屋の空室を埋めるべく早速ある行動に移りました。

4月4日~5日に物件に泊りがけで作業を行ってきましたが、それから本日11日までのわずか6日間のうちに、あれよあれよという間に、この4部屋の入居が決まってしまったのです。

今回の空室対策は、そこそこの効果はあるとは自負しておりましたが、これほどの結果(効果)になろうとは正直驚いてしまいました。

今回私が取り組んだ空室対策は、他の書籍で書かれているような
「営業マンに報奨金」
を出したり、
「広告費を他の大家さんよりも多く」
出したり、
デザイナーズマンションのように
「斬新なリフォーム」を施したり
大家さん自らが地域の仲介業者巡りをして
「営業活動」
をしたりといった方法ではなく、徹底的に入居者サイドの視点に立ったてこ入れでした。

それは狭くても賃料の安い物件を選ぶ入居者は、そもそも金銭的に余裕のない層の可能性が高いはずですから、入居時の初期費用の軽減だけでなく、入居後の費用までをも極力軽減させてあげることでした。

具体的には入居後に必要になる家電製品や家具等の設備関係を、徹底的にこちらで用意してあげることでした。
しかし安かろう、悪かろうではなく、例えばカーテンは
「新品の一級遮光カーテン」
にこだわるなど、できるだけ良い物を用意するようにして特色ある部屋作りを目指しました。

以下がその写真です。
設置前
(レースのカーテンは新品のカラーのものを導入し、さらに遮光性の高い一級遮光カーテンを導入)

本庄ー1
家電製品の設置(ガスコンロも火力の強い二口ものにこだわる)

本庄ー2Bの部屋
安くて狭い部屋でも、少しリッチな気分が味わえるような住環境を用意してみました。  

本庄ー1Dの部屋
この部屋は内覧に訪れた学生さんが、その2日後には寮をキャンセルして入居してきました。

実は4月4日に退去したばかりの部屋があり、明日12日にてこ入れに行く予定ですが、先ほど管理会社から連絡が入り次の入居者が決まったとのことでした。

これは、この部屋も他の部屋(上記)の写真のようになることを知って入居を決めたそうです。

今回、このてこ入れにかけた予算は賃料の1~1.5ヶ月分ですが、通常の購入方法ならば賃料の3~6ヶ月分はかかるかと思います。

今回てこ入れをしなければ、おそらくこの先数ヶ月は空室が続いた可能性があります。

ですから費用対効果はかなり良いのではないかと思います。

このてこ入れで、再び「決め物」の仲間入りに戻ってきてくれたかもしれません。

ちなみにこれらの入手方法は企業秘密です(笑)。
ですが、このブログを見てくださっている方には特別にヒントをお教えいたします。

それは「●●●の●●●●」を持っていれば、誰(どの大家さん)にでも可能であるということです。

最近では私の経験値が上がったこともあり、これらの家電&家具類が、一部屋あたり賃料の0.5ヶ月~1ヶ月で設置できるようになってきました。

以上参考になりましたならば幸いです。

それでは今から某アパートへ、これらを設置しに行ってきます。
(4月12日、朝7時45分)

追記

4月12日~13日は、以下のような部屋を作ってきました。
2-C.jpg
(上記の写真の部屋を見て入居を決めてくれたので、同じような仕様にしてきましたが微妙な違いがお分かりでしょうか。) 

今回のノウハウを活かして、次(5部屋目)はさらに魅力ある部屋作りを目指そうと思案中です。
 
完成しましたら、また公開していきたいと思います。






  



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テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

22:22:08 | 未分類 | コメント(9) | page top↑
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コメント
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学生さんや独身者は、特に喜ばれるでしょうね。入手方法は、大家の楽しみですね。
by: 不動源一郎 * 2010/04/11 23:34 * URL [ 編集] | page top↑
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不動源一郎様
コメントありがとうございます。

今回のてこ入れは、気がつけば私自身が大いに楽しんで作業を行っておりました。
そして明日も楽しみにしているところです。

これは賃貸経営というよりも、もしかしたら趣味の範疇に入っているのかもしれません。(笑)
by: 山田里志 * 2010/04/11 23:53 * URL [ 編集] | page top↑
--すごいです!!--

すごい!!の一言です。

今回のてこ入れは先生にとっても入居者様にとってもまさにWIN×WIN

広告費は多少多めに出さないといけないのかなぁ・・・などと、最近は考えてた自分(笑)

恐れ入りました、、学ばせていただきました。


by: 大家ぱぱ * 2010/04/13 11:43 * URL [ 編集] | page top↑
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>大家ぱぱ様へ

コメントありがとうございました。
今某アパートから戻ってきたところです。

管理会社の人から、その後も「ネットで写真を見た」と言って問い合わせがあったとのことでした。

大家さんにとっては夢のような最高の気分を味わいました。(笑)
by: 山田里志 * 2010/04/13 21:24 * URL [ 編集] | page top↑
--入居者の目線--

とてもいい部屋ですね。
管理会社の目線と入居者の目線が違いますからね
入居者が喜ぶことはいいですね
私の地方物件は2部屋、家賃払わずで
逃げられてしまったので
ちょっと大変です。
いろいろ考えなくては・・・・・・
by: たかぴ * 2010/04/14 11:05 * URL [ 編集] | page top↑
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>たかぴ様へ

今回は管理会社主導ではなく、大家主導で部屋作りを実践してきました。
営業マンが見ても「良い」と思ってくれることを目指しました。
疲れましたが、心地よい疲れが残りました。(笑)
by: 山田里志 * 2010/04/14 13:15 * URL [ 編集] | page top↑
--ありがとうございます--

非常に参考になりました。現在は運良く満室ですが、これからのテコいれの参考とさせてください。印刷してノートに貼りました(笑) ありがとうございました。
by: ミカオ * 2010/04/15 05:46 * URL [ 編集] | page top↑
--管理人のみ閲覧できます--

このコメントは管理人のみ閲覧できます
by: * 2010/04/15 07:17 * [ 編集] | page top↑
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>ミカオ様へ

今回の物件は昨年までは満室で推移していたので安心しきっておりましたが、その間に他の物件の競争力が増して、今回のような厳しい事態を招きました。
ですからいい状態のときにこそ、その先のことを考えて手を打っていく必要があると感じております。
今回の私の経験が、ミカオ様の参考になりましたならば幸いです。
by: 山田里志 * 2010/04/15 11:21 * URL [ 編集] | page top↑
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