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増刷完成!amazon入荷!キャンペーン第2弾!のお知らせ
2010 / 03 / 27 ( Sat )
【緊急告知 4/3】
※「特典5の申し込みができない」というご指摘がありました。
山田のパソコン設定の不備(未熟さ)で、ドメイン(@以下)でフリーメールに規制がかかるようです。
そうした中でもお申し込みが出来ている人もおりますので、いくつかの方法で挑戦してみてください。
物件の購入と同じで、これもある意味10人に入れるチャンス(ご縁)かもしれません。(笑)
なお特典5は10名に達ししだい閉鎖させていただきます。
【お申し込みに際しては、「キャンペーン特典」と明記の上、①郵便番号、②住所、③氏名、④電話番号をご記入ください。】

年度末で遅れていた著書の増刷がようやく完成したそうです。
Amazonの在庫も切れていたのですが、こちらも入荷しました(お待ちいただいていた方にはお詫び申し上げます)。

そして、増刷記念として出版キャンペーン」第2弾を行うことにしました。 
今回も3日間(72時間)限定となります。

「あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方 増刷キャンペーン」
↓↓↓キャンペーン特設ページ↓↓↓
http://www2.wbs.ne.jp/~satosi/amazon.htm

●キャンペーン期間

受付:4月2日(金) 22:00から

終了:4月5日(月) 22:00まで


●応募条件
 
今回は、Amazonだけでなく「楽天」などの他のネット書店「リアル書店で購入」された方もご応募いただけます。
つまりどこでご購入いただいてもかまわないわけです。

また、当然「第1弾のキャンペーンに参加された方は同じ番号で」ご応募いただけます(2冊お買い上げいただかなくて結構です)。
ささやかな企画ですが、増刷の喜びを皆さんと分かち合えれば素晴らしいなと考えています。 

特典も増刷キャンペーン用に趣向を凝らして新しいものを作りました。

題して
『本書に登場した現役&ハッピーリタイア大家さん10人からの<山田里志>への20の質問 PDF(書籍約30P分)』です。  

ご協力いただいた10人の大家さんには心から御礼申し上げます。
ありがとうございました。
IMG_0479.jpg
     (昨日満開の桜の中でめじろを見かけました!)

ここで、その中より少しだけ紹介します。


質問1)不動産経営について

●山田先生は地方の高利回り物件を多数ご所有されて、ハッピーリタイアを達成されましたが、今後参入する投資家に向けて注目している地域や地方、またはご自身の所有物件の立地に対するご感想を伺いたく思います。(どの大家さんかはここでは秘密です)

【山田の回答】

札幌や仙台、名古屋、岡山、広島、福岡といった有名大都市圏での賃貸経営よりも、あえて活気のある小・中規模都市に目を付けての賃貸経営の方が勝算があるように感じております。

やはり地方の物件といっても立地が大切であり、それが絞り込めるのは土地勘がある、あるいはその土地に精通していることが必要になると思います。

しかし私の場合は土地勘が全く無い地域の物件を購入しているわけですが、具体的な手法は三冊目の「山田式元祖勝ち組大家術」を参考になさっていただき、基本的な考え方だけ山形の物件を例に書かせていただきます。 

「平成20年度住宅・土地統計調査」のデータに基づいた空室率によると、山形県の平均空室率は27.47%となっています。(ちなみにワーストワンは福井県の44.23%です)

東京の平均空室率が16.05%からすればやはり大きい数字ではあります。
しかし私は「それでも平均稼働率は72.53%もある」とう考え方に立っています。

私が所有している山形にあるアパートは利回りが24%ありますが、これだけ利回りがあると「24%×72.53%=17.4%」の利回りが期待できます。

これは私が目安としている「満室時利回り16%以上」を上回っており、空室が常時3~4部屋あっても十分に余剰金が出る水準になっております。

例えば首都圏で価格が2000万円で利回りが10%の物件を購入したとすると、単純に経費を含めた家賃収入は、平均空室率を16.05%で計算すると

「2000万円×0.1×0.8395÷12ヶ月=約14万円/月」になります。

山形の物件の場合には、

「2000万円×0.24×0.7253÷12ヶ月=約29万円/月」になります。

単純に東京の物件の倍の家賃収入を生み出すことになります。

仮に2000万円を15年ローンの融資で購入したとしても、月額支払いローンは約14万円ですから、半分空室になっても持ち出しが無い物件ということになります。

そして昨年度1年間の実績は、平均稼動率が80%以上でしたので、実際の利回りは
「24%×0.8≒19.2%」で、
「2000万円×0.24×0.8÷12ヶ月=約32万円/月」となりました。

ですから地方の物件であっても「高利回りで平均稼働率(以上)を維持できる物件」であれば、満室や高稼働率維持に神経を尖らせなくても、

「平均稼働率(以上)を維持できていればよい」という余裕が生まれています。(満室や高稼働率維持がベストなのは当然なのですが)

したがって購入を検討している高利回り物件と同じ地域にある、他のアパートの稼働率と賃料と町の活気度を調査して、平均稼働率が80%前後あり、家賃相場がその地域でも最低ラインにあり、かつ人口の減少が緩慢であるならば検討に値していいかもしれないと考えております。


質問2)ハッピーリタイア生活について
これから規模を大きくすることは考えていますか?(どの大家さんかはここでは秘密です)

【山田の回答】

不動産の規模の拡大は、人によるかと思います。

CD全集の中でも触れましたがバブルの頃に、ある歌手が資産1000億円以上ということで「歌う不動産王」とマスコミからもてはやされた時期がありました。

私はちょうどその頃
「どうしたら50歳でリタイアして自由な時間持ちになるか!」
と模索していた時期であり、毎月50万円以上の収入があれば十分だと思っていたので、

「資産が1000億円以上もあるのに、さらに海外のホテルを購入していって、いったいこの歌手はどこまで資産を形成すれば気が済むのだろう(ゴールとしているのだろうか)?」
と素朴に疑問を感じておりました。

「これ以上事業(資産)を拡大しなくてもハッピーリタイアが十分に可能なのに!」
と羨ましく思っていたからでした。

バブルがはじけた後、この歌手は不動産事業を廃業して本業に復帰しましたが、現在は「歌う借金王」として返済生活を送っているようです。

私にとっての不動産投資(賃貸経営)は、「資産家」や「お金持ち」になることではなくて「自由な時間持ち」になる手段でしかありませんので、その目的が達成できた現在は「安定した賃貸経営」を目標にしてアパートローンを完済させて、晴れてリスクゼロの成功大家さんになることを目指しております。

(中略)

なおこの歌手の存在は、私にとっては生きた栄枯盛衰の象徴であり、「足るを知る自由人」の大切さを教えてくれております。

 
以上のような「大家業」「ハッピーリタイア後の生活」についての質問を10人の大家さんからそれぞれいただきました。

ただのQ&Aにならないように考えて答えたつもりです。

この新しい特典に加え、第一弾キャンペーンで大好評でした(わずか数時間で終了してしまった)、
特典5)「『元祖勝ち組大家術CD全集』50%OFF購入権」を再度<先着10名様>だけにご提供いたします。

前回間に合わなかった方もこのチャンスにぜひ再度ご検討下さい。
また、「楽天」などの他のネット書店「リアル書店で購入」された方向けに、第1弾キャンペーンの特典

特典1)『山田里志の音声MP3ファイル(30分)』

特典2)『これから大家さんを始める方に向けた、本当の資産を築くヒント集PDF(書籍30P分)』

特典3)『現役大家さん必見 少ない費用で稼働率を上げる実践例&山田里志の物件管理術PDF(書籍30P分)』


をご希望の方全員に再度ダウンロード(無料)できるようにいたします。

キャンペーン第2弾はただいま準備中です。キャンペーンページの修正はしばらくお待ち下さい。 
IMG_0482.jpg




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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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