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大家ビジネス?
2009 / 12 / 02 ( Wed )
前回の「家賃回収詐欺」と少し関連するかもしれませんが、世の中には商才に長けている人(大家&業者)がいるもので、私ならば絶対に勧めない基準の物件である10%程度の利回りでも銀行の融資基準(以下の数式例を参照)をクリアーできてしまうという知識を利用して、これを商売に結び付けて利益を得ている人(大家&業者)がいるということです。

「築17年前後のRCの満室時家賃収入×0.6~0.7>30年ローン」
「築17年前後のRCの担保評価額>販売価格」

リスクの大きな物件であるということを承知(認識)した上で、これを全国の買い手(大家さん及び大家さん予備軍)に紹介してマージンを得る人(大家&業者)が存在していることです。

ある関西にお住まいの勉強熱心な大家さんから直接お聞きした話ですが、大家さんの世界では知名度のある某有名人は、売り手の業者と連携して販売価格に数百万円のマージンを上乗せして、自分の顧客に全国の物件の紹介をしているということだそうです。(耐震偽装で多くの人が迷惑を受けたあの姉歯の物件も紹介していたということですが、真偽の程は不明です。)

そういえば「貧困ビジネス」といって、貧困者をビジネス対象として利益を得る業者がいます。

たえば派遣会社事業停止命令を受け、のちに廃業した日雇い派遣大手のグッドウィルが、こうした貧困者を食い物にして利益を得ていたことでも明らかだと思います。

都内では、一室に二段ベッドを複数設置して、一泊1700円くらいで簡易宿泊の営業をしている新ビジネスが台頭していますが、これなども「貧困ビジネス」の好例と言えましょう。

サラ金や闇金などは、生活苦者を狙い撃ちした貧困ビジネスの典型でしょう。

最近では生活保護対象者をアパートやマンションに住まわせ、生活保護費から住居費や食費等をごっそりと天引きして(これ事態違法だそうですが)利益を得ているビジネスが報道されておりました。

貧困者はこうした貧困ビジネスによってさらに「溜め」の機会を奪われ、そこから抜け出すことがより困難になります。

奈良県にある山本病院というところでは生活保護者を積極的に受け入れて、必要の無い治療や手術を行っていたといいます。
自治体から治療費(診療報酬)が満額受け取れるので、必要の無い治療を行って利益を得ていたということです。
入院した患者さんの中には、必要の無い心臓の手術を受けて死亡した人もいたらしいと言う事でした。
逮捕された山本医師(理事長)は高級外車やバイク等を複数台所有していたということですが、信じ難い事件です。

もしかしたら上記の某有名人も、(上記のことが事実ならば)無知な顧客を対象とした「大家ビジネス」を展開しているたちの悪い大家&業者なのかもしれません。

いずれにしても購入者の自己責任をうたっていますから、勉強不足の購入者の落ち度だといってしまえばそれまでなのですが、そういう人(大家&業者)らを相手にしている可能性もあるのだということを肝に銘じなければなりません。

だからこそ十分な学習が必要になるわけです。

怖いのはこうした人(大家&業者)に騙されることと同時に、簡単に騙されてしまう学習不足も怖いことなのです。
しかも購入金額が1億円を超える高額物件ならばなおさらです。

こうした事例は、法律的には「詐欺」には当たらないのでしょうが、恐ろしいことだと思っております。




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テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

09:52:52 | 未分類 | コメント(7) | page top↑
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コメント
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山田さん
今回のお話、とてもためになりました。よくよく考えて見ますと、業者はほぼこの内容と近いことをしているところがありますね。フルローンできますよっといっているところなど。。。。
貧困ビジネス今後ますます盛んになるのでしょうね。
てらちゃんより。
by: てらちゃん * 2009/12/03 07:17 * URL [ 編集] | page top↑
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>てらちゃん様へ

小心者の私としては、10%程度の億単位の物件を勧めるほうも、購入するほうも、そのことの重さを感じているのか疑問に感じております。

自称中古オタクとしては、普段は10万円でも大金だという感覚でおりますので。(笑)

by: 山田里志 * 2009/12/03 11:30 * URL [ 編集] | page top↑
--そのとおりです--

有名?ブロガーの人の中には、自分の物件を出物・高利回りと称して、自分のブログで紹介しています。問い合わせると、不動産業者からメールで概要が流れて来る仕組みもあります。皆さん、ババを引かされないように気を付けましょう。
by: よしお * 2009/12/03 12:31 * URL [ 編集] | page top↑
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>よしお様へ

私のブログの内容を補強してくださるご意見を頂き感謝しております。

誰のために(自分の利益のためか、顧客の利益のためか)物件等を勧めているのかを、見極めることも必要かと思っています。
by: 山田里志 * 2009/12/03 17:52 * URL [ 編集] | page top↑
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山田さんの今回の記事は考えさせられました。
フルローンで有名な某氏のやり方は、確かに以前はよかったのですが、いまではとても大きなリスクをはらんでますね。にもかかわらず、あいかわらず続けてるのは紹介ビジネスにうまみがあるからでしょう。
by: たかお * 2009/12/07 22:23 * URL [ 編集] | page top↑
--山田先生、ご無沙汰です。--

最近、私の知り合いの投資家さんの中にも、新築アパートを8%程度の利回りで購入を考える人が居て、正直怖くなります。

1千万円単位の頭金を入れるみたいなので、デフォルトの恐れは少ないようですが、せっかくの頭金なので、立派な雪だるまの核となるよう、活用して欲しいんですけどね。
by: ひろ * 2009/12/08 00:12 * URL [ 編集] | page top↑
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>たかお様へ
利回りが10%程度の物件は、稼働率が80%以上ないと余剰金が出ませんから、この稼働率を30年間(ローン期間中)維持するのは困難ではないかと考えております。

15年~20年ローンの返済でも長く感じていますから、皆さん「30年の重み」を真剣に考えるべきではないかと思っております。

>ひろ様へ
「新築8%」の怖さは、それが最大利回りで、後は時間の経過と共に下がり続けるということですね。

利回りが8%では、ほぼ満室に近い稼働率を維持し続けないと余剰金が出ない水準だと思います。
この大家さんはこれらかそのことを実感していくのではないかと思います。

ひろさんは「利回り」の重要性をよくご存知ですから、心配はしておりませんが。(笑)

by: 山田里志 * 2009/12/08 10:35 * URL [ 編集] | page top↑
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