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中古の賃貸併用住宅
2009 / 10 / 01 ( Thu )
入院前日の8月24日に、たまたま沼津地方裁判所で目にした競売物件(地元の伊豆にある)の賃貸併用住宅を見学に行っておりました。

築20年ほどの古さではありましたが、重量鉄骨4階建て(建坪100坪以上)はまだ堅牢でした。
立地は伊豆修善寺(温泉)駅から徒歩5分圏内の角地(土地50坪で坪単価は約30万円)に位置し、駅近だけに大手スーパーもすぐそばにあり、裏手は狩野川の大河が流れ、整備された遊歩道からは鮎釣りも見られるのどかな景色が広がっていました。

一階は駐車場と店舗(調剤薬局店)、2階は2DK×2世帯+1DK×1世帯、3階は2DK×2世帯+オーナー居室部分、4階は3階の居室部分から階段で上るオーナー居室部分で、ベランダからは狩野川が一望できる感じです。(オーナー居住部分は30坪以上あります。)

賃料は店舗が10万円、2DKが58,000円×4部屋(現況は一室空き)、1DKが30,000円で、現況でも304,000円の家賃収入があります。
オーナー室も賃貸に出したならば10万円ならばすぐにでも借り手が見つかるでしょう。
また隣接して大病院があるので、調剤薬局店も借り続けれくれる事と思います。

私が何よりも気に入ったのは、その住環境の良さでした。
駅に近く、買い物等の利便性が高く、狩野川の大河が鑑賞でき、自分がこの建物の4階に住みたいと本気で思いました。(室内は凝った造りで綺麗でした)

それに今すぐに住まなくても、それまでは賃貸として貸し出せるし、とても魅力的な物件に思えました。(物件の内部は裁判所の資料写真で確認できました)

入札開始日から入院してしまい、入札どころではなくなりましたが、後日落札価格(最低入札価格は1400万円台)を問い合わせたところ2210万円との事でした。

仮に地元の信金等で全額15年ローンで融資を受けて購入したとすると、月々の支払いローンは約15万円程になりますが、現況でも家賃収入が30万円ありますので、なんと30坪以上の見晴らしのいい最上階に無料で住めるとともに、15万円のキャッシュフロー(余剰金)までもたらしてくれます。

落札者の利回りは25%(現況16.5%)ということになりますが、是非ともオーナー居住部分だった部屋は自宅用に使いたいところです。

平凡なサラリーマンが土地50坪、建物30坪以上の物件を普通に購入するとなると、その後何十年というローンの返済に苦しむことになります。

毎月十数万円のローンを30年~35年払い続ける人生を送ることになるのか、それとも15年間のローンを背負うことにはなりますが、毎月約15万円前後の余剰金を受け取る人生を送ることになるのかは雲泥の差があります。

また昨今の不況により、住宅ローンが払えずに競売にかけられるサラリーマン諸氏が急増しているという話も耳にします。

ほんの少しの発想の転換やほんの少しの学習の違いで、その後の人生設計が大きく左右されるかもしれないことを思うと、発想と学習の大切さを痛感します。

もしもこの物件を落札した人が、最初から自宅用をかねて行動していたとしたら、とても賢い選択をされたといえます。(事業用としても利回りが25%あり立地も良いのでやはり賢い行動だといえます。)

それにしても、物件の良さを認識していたとしても、まさかの緊急入院で入札さえ参加できなかった事態に、物件との縁を感じざるを得ませんでした。

健康が回復しましたら、また良い物件との縁を求めて(半分趣味として)活動を再開しようかと思っているところです。


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テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

15:11:39 | 未分類 | コメント(7) | page top↑
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コメント
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退院されても、
お元気そうな前向きな文章ですね!

まだまだ良い物件との巡り合いが
ありそうで、楽しみです!
by: 空飛ぶかっさん * 2009/10/01 21:38 * URL [ 編集] | page top↑
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山田さん
お元気でなによりです。
私、賃貸併用住宅にあこがれてます。自宅を立てるなら絶対この方法をとります。ただ、新築の場合は、賃貸部分、居住部分のさまざまな制限があるようです。方法論として、とても良い案だと思います。
てらちゃんより。
by: てらちゃん * 2009/10/02 06:37 * URL [ 編集] | page top↑
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>空飛ぶかっさん 様へ

元気になりはじめたと思っていましたら、今度は腸炎にかかってしまい、またまたひどい目にあってしまいました。

原因は不明です。
健康には最大限の注意を払っているのですが・・・・・。

かっさんもお気をつけください。

>てらちゃん様へ

私の考えが、てらちゃんの支持を受けたことをとても嬉しく思います。

しかし住宅を考えている人にこうした話しをしても、怪訝な顔をする人がいるので、合理的に思考する人が少ないのかな?と思っています。

お互いに合理的に考えて頑張っていきましょう!
by: 山田里志 * 2009/10/05 09:04 * URL [ 編集] | page top↑
--お元気そうでなによりです!!♪--

ブログを拝見し
遺書の件や静養中でありながらも
活動的?!な先生のご様子に
物件探しの迷い疲れ、そしてなかなか購入に
一歩踏み出せない自分に元気を頂きました♪
もしかして執筆活動中?!だったりして‥

今後のご活躍が楽しみです。
セミナーなど開催されることがありましたら
是非とも告知をお願い致します。

by: エル * 2009/10/06 14:54 * URL [ 編集] | page top↑
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>エル様へ

温かいお言葉ありがとうございました。

>物件探しの迷い疲れ、そしてなかなか購入に 一歩踏み出せない自分に元気を頂きました♪

との事ですが、このブログがエル様のお役に立てられたようで何よりです。
物件探しは、インターネット、業者、競売等多岐に渡りますので、あせらずに楽しみ(ワクワクし)ながら取り組まれると、長続きするかと思います。

優良物件との良縁を祈念しております。
by: 山田里志 * 2009/10/08 10:06 * URL [ 編集] | page top↑
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by: * 2009/10/10 12:12 * [ 編集] | page top↑
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このコメントは管理人のみ閲覧できます
by: * 2009/10/10 12:24 * [ 編集] | page top↑
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