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龍前流勝ち組セミナーより
2009 / 06 / 29 ( Mon )
6月27日(土)に、埼玉県熊谷市にあるキングアンバサダーホテルにてセミナーが開催されました。
私を含めた3人の講演でしたが、以下のような内容でした。

 ※『山田式鉄壁のリスクヘッジ経営術』
 ※『カリスマブロガー増山塾、塾長の講演:不動産価値数値化法』
 ※『20億円大家 龍前隆氏の講演:30年間満室を続けた管理会社に頼らない驚愕の入居付け手段』

お二人の講演につきましては、ご自身のブログや参加された人たちのブログなどから垣間見れることと思いますが、非常に内容の濃い大変に参考になるもので、私自身もとても勉強になりました。

今回参加できなかった人たちのために、私がこのセミナー用に作成したレジュメの一部を、ご紹介させていただきます。

賃貸経営の参考にしていただけましたならば幸いに思います。


1、省略

2、私が予想する将来の賃貸経営上のリスク

①空室リスク(少子化にともなう人口減少や地域経済縮小リスクを含む)
②家賃下落リスク(利回り減少リスク)
③金利上昇リスク
④修繕費用の増大リスク(建物の老朽化)
⑤自然災害リスク(地震、水害、地盤沈下等)
⑥犯罪・事故リスク(事件・自殺等)
⑦家賃滞納リスク
⑧心理的負荷(ストレス)リスク

その中でも大家業にとっての最大のリスクは空室リスク
①現在満室経営が続いていたとしても、それが5年、10年、15年と続く保証はどこにもない。
 ↓
②時代の推移と共に入居者のトレンドや嗜好や要求が変化し、間取りや設備の陳腐化とともに空室化も進むものと思われる。
 ↓
③そしてそれは家賃の下落化とも連動していき、修繕費用の増大や場合によっては入居者層の質の低下を招き、犯罪・事故までも引き起こしかねない要因に。
 ↓
④そうなると、心理的負荷(ストレス)の増加をも招く悪循環へと陥っていく可能性も。
 ↓
⑤そのように考えていくと、この空室リスクを減少させようにすれば、それがそのままリスクヘッジ経営になる。
 ↓
⑥先ほども述べたように、空室になる要因は入居者のトレンドや嗜好や要求の変化、間取りや設備の陳腐化等が考えられるので、それらを見越した物件の取得に努めれば良いということになる。

3、空室のリスクヘッジ(※30年前の賃貸住宅事情の水準&需要から考える)

①30年前:「6畳の和室と半畳の台所で、風呂無し、共同トイレ」(単身用)が標準で、「風呂とトイレが室内に備わっている6畳以上の広さの賃貸物件(共同住宅)」はまだ少数
 ↓
②30年後の現在:当時の標準(単身用)であった「6畳の和室と半畳の台所で、風呂無し、共同トイレ」の賃貸住宅は高稼働率で維持するのは無理
 ↓
③その当時、「風呂とトイレが室内に備わっている6畳以上の広さの賃貸物件(共同住宅)」を所有していた大家さんならば、立地条件にも恵まれていれば、今でも何とか経営できていける。
 ↓
④現在の単身用の最低標準仕様は、6畳の広さの洋室+3点セット(風呂、トイレ、洗面所)
 ↓
⑤30年後を見据えた大家業を考えると、早晩この間取りの住宅は時代のニーに取り残されていくものと思われる。
 ↓
⑥最近熊谷駅近くに建築された新築賃貸住宅を見学
それは1ルームタイプでも10畳以上の広さがあり、風呂とトイレが別々で、最新式の設備(モニターホン、追い炊き機能付風呂、ウォシュレット、IH、エアコン、インテリアドア、室内洗濯機置き場、ドレッサー、機能的な大容量収納庫等)を導入しているもので、駅に近くて立地条件も良いもの。

おおらくはこうした住宅が、30年後も多くのリスクを乗り越えて、生き延びていくものと思う。
 ↓
⑦中古の物件の購入を検討するならば、仮に立地条件、設備、利回り、稼働率、築年数等で魅力的な物件と出合ったとしても、6畳の広さの洋室+3点セット(風呂、トイレ、洗面所)は出来る限り避けて、8畳以上(6畳ならばせめて広いロフト付)のものを検討したほうがリスクヘッジになる。
(新築ならば⑥の仕様を参照に、将来に備えた設計を考える)

※諏訪地方の賃貸住宅の平均稼働率⇒70%台(しかし私の物件は満室⇒その理由は「間取り」の差別化が功を奏している)
 ↓
⑧最近購入した中古の物件は1DKタイプ×12世帯で34㎡の広さを持つ物件(設備も上記の最新式設備群に近いもの)
 ↓
⑨さらにこの後の時代のキーワードが、『少子高齢化』『晩婚化・未婚化』『移民化』『凶悪犯罪化』ではないかとすると、その対策を加味した物件が、経営的な強みを持つと思われる。

具体的に考えていくと、
・バリアフリー
・ペット対応
・広い間取り
・デザインの洋風化
・防犯対策(モニターホン、カードキーや電子錠、防犯カメラの設置等)
といったものが備わった物件の取得ということになると考える。
(むろん「立地」が大切なのは言うまでもありません。)

4、省略


今回の会場は埼玉県熊谷市で、JR高崎線の熊谷駅の近くでした。
そこから30分ほどで、私が所有する本庄市のマンションがあるので講演前に立ち寄り、来月3日から入居する空室(今月23日に退去)にモニターホンを取り付けてきました。

画像 055

画像 056

画像 057

駅から物件までは管理会社の人に送り迎えしていただきましたが、その社員の方は
「本庄市の賃貸需要は全体的に伸び悩んでいますが、その中でもワンルームタイプは特に苦戦しています。」

画像 061

「その中でも山田さんの物件はロフトがあるわけでもないし、6畳と狭いタイプで、しかもトイレ・風呂・洗面所が三点セットという一番人気の無いタイプですが、空室が出来ても今回のようにすぐに次の入居者が決まってしまいます。」

画像 060

「何故でしょうね?」
と社員さんから不思議がられてしまいました。

「何故でしょうね?」
という言葉には少々ずっこけてしまいましたが、私なりに理由は把握しているつもりです。

画像 062

答えはそれほど難しいものではありません。
また数十万円~数百万円という費用をかけたわけでもありません。

全国賃貸新聞社主催の名古屋での講演でもお話させていただきましたが、ただ「良心的な家賃設定」と、「良好な住環境」の2点を心がけているだけです。

画像 059

出入りの激しいワンルームタイプのマンションですが、空室が出てもすぐに次の入居者が決まるので、大家としてはとても助かっています。

今回のセミナーのレジュメにもありますが、空室ほど経営上リスクの大きいものはありません。
高稼働率を維持してこそ経営も安定しますし、高利回りも生かされると考えております。

















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コメント
--良く考えて戴きたいこと--

お願い:良く考えて見て下さい
題:漂流するボートに居た4人は・・・
キリスト教は、「(キリスト教の)神の義があれば」という言い訳を与え、人間を「物と同様」に考えて良いと教える。そして、「(キリスト教の)神の義があるなら、人を殺して良い」 と言う。
  そのキリスト教の教えで、他人を殺戮し、略奪する行為が、累々と人の命を奪うキリスト教の歴史が、展開される。現代でも、この悲惨な行為は 行われている。
  聖書に「異教徒を殺せ」「魔女は生かしておいてはならない」等の「殺人指令」を厳然と存在させている。
  事 例 :
    漂流するボートの中に置かれた4人のキリスト教徒は、このキリスト教の教義が思考形態の中にある。
    そして、なんだかんだと意味付けし、ある一人の人間の命を奪う。そして、自分の糧とする。
    その中のある者が日記に記す「 『 朝食 』 を食べている時、発見され、救われた」・・・と。
          (NHK,2010・4・24、am1:05,ハーバード白熱教室を見て思う)
ーー(若い方達へ)ーーー
キリスト教は 贈り物とか、讃美歌とか、外見上は優しく見えますが、
若い方達は 特にご注意ください。
  虐殺や戦争の事例が実に多い 宗教です。
  それは『(キリスト教の)神の義によれば、人を誅しても良い』という教義から来ております。
  他人を絶対にあやめてはいけません。
  間違った宗教に幸せな未来はありません。
  キリスト教の罪悪の一例である、ヨーロッパの30%もの方々が亡くなった戦争事例がどの様なものかをお調べ下さい。
  そしてまた、この%の異常さをお感じ下さい。
  どの宗教も同じという話は無くなると思います。
  やはり、教え・教義からくる悲惨な結末なのです。

by: haruka tanaka * 2010/07/04 23:44 * URL [ 編集] | page top↑
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