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厳しいアパート経営
2009 / 01 / 29 ( Thu )
管理会社から、毎月の家賃報告書が郵送されてきますが、その報告書とともに管理会社が独自に発行しているニュース(ミニ記事)も送付されてきます。

昨年のサブプライムローン問題より端を発した世界的金融パニックにより、日本市場の実体経済にも大きな悪影響を及ぼし、それは賃貸業にまで及んできているのが、こうしたミニ記事からも伺えます。

ちなみにそうした記事の一端をご紹介させていただきますと(2社の管理会社より抜粋)、

「・・・土地価格、家賃相場の下落も激しく、企業経営縮小による人員整理で社員の減少、住居・事務所等の賃貸契約の解約が続き、空室が増加するという悪循環となりました。」

「・・・・人材派遣社員の引き上げ、また事務所・支店の引き上げ等に続き、自動車産業の低迷も精密産業の盛んな当地方においては大きな打撃となりました。
人材派遣会社の破綻もあり、市場が急変しております。」

「企業の撤退、派遣社員の首切りで、アパート・テナントは大量の空室を抱えている一方、入居者は減少しています。
新築物件は完成してもなかなか埋まらない状態ですし、家賃は1万円前後下落しています。
その中で引越される層は、就職等どうしても借りなくてはならない人と、多くは高いアパートから安いアパートへ引越を考える人たちです。
少しでも毎月の固定支出を抑えたいというのが本音でしょう。」

「大家様としては、1.家賃を安くしても入居者を確保すること 2.現在の入居者が引越さないような対策をたてること が大切かと思います。」

「昨年と比較しますと、とにかくお客様が減少しております。
全体的に2割~3割減という印象です。」

「お客様の探す家賃も以前よりも価格が低くなっております。
平均的には1DKが4万円前後、2DKが5万円、2LDK~3DKが6万円、新築物件でも7万円がMAXです。」

「これから来春に向けて新築物件がラッシュの時期を迎えます。○○市エリアの新築物件では、某ハウスメーカーで約30棟以上、それ以外にも色々なメーカーで1~3月完成引渡しの物件募集がすでに始まっております。
新築物件でも以前では引渡し前に予約で満室でしたが、2~3年前より新築物件の状況も変わり、現状では完成後数ヶ月かけてようやく満室になるという状況に変化しております。
ここ数年で急激に新築物件が増加した事によってこのような現象が起こり、更には一番のダメージは築年数が古い物件の空き室が急増し埋まらないという悪循環に陥っています。」

自動車産業の集中する街では、新築のアパート・マンションですら空室が目立つ事態に陥り、大家さんの胸中はいかばかりかと思います。

私が所有する物件は、幸いなことに派遣社員が少なかったこともあり、今回の解約ラッシュの影響は少なくてすみましたが(現況の稼働率90%以上)、こうした事態も想定して、小規模な物件を各地に分散して所有していたことや、家賃をその地域の最低水準にしていたことも、空室防止とリスクヘッジにつながったように思います。

その地域の家賃相場の最低水準で賃貸に出していても、利回りが16%~24%あるというのは、競争力、入居率(稼働率)、大家さんの心理的ゆとりといった点でも、利回りが10%前後の物件よりは有利ではないかと実感しています。

またたとえ利回りが10%前後の物件であっても、アパートローンが完済されていれば、やはりゆとりを持って経営に当たれます。

それでも、この先も安定した経営を目指して、その対策を講じておく必要性は欠かせないと思います。

アパート経営は、物件を購入すればそれでハッピーとはいきません。
むしろ購入後から、本当の意味で、経営の真価が問われていくこととなります。

特に購入後5年、10年、15年と長期にわたる見通し(経営計画)が必要になります。

たとえていえば、家庭生活は結婚により実現しますが、それが幸せ(ハッピー)なものとなるかは、その後の生活が大切なのと似ているかもしれません。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

14:29:14 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(5) | page top↑
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コメント
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こんにちは、山田さん。
都内でも景況感が悪いなあと実感しています。
急激な環境変化に耐えられるアパート経営
が大切ですね。

>アパート経営は、物件を購入すればそれでハッピーとはいきません。
むしろ購入後から、本当の意味で、経営の真価が問われていくこととなります。

単に融資が付くからといって購入すると痛い目にあいますね。

>たとえていえば、家庭生活は結婚により実現しますが、それが幸せ(ハッピー)なものとなるかは、その後の生活が大切なのと似ているかもしれません。

実感としての例え!
重いです。

by: yama * 2009/01/29 21:42 * URL [ 編集] | page top↑
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> yama様

いつも肯定的なコメント感謝しています。
このブログは徒然記ですので、あまり深い意味はありませんから、お気軽に読み流してください。(笑)

>単に融資が付くからといって購入すると痛い目にあいますね。

というのは全く同感です。
絶対に優良な物件であると思っても融資がだめで、その逆も経験済みです。

ところで家庭生活のたとえですが、すばらしい配偶者(物件)とスタートできたならば、その先が有望なのもまた真理だと思っています。(なかなかそうした出会いは薄いのですが・・・・)

by: 山田里志 * 2009/01/31 08:55 * URL [ 編集] | page top↑
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ボクのマンションは10%前後なので少しでもフローをあげるべく努力中デス^^


また、戸建ては常に売却と睨みながら出来ればいけそうです。出来れば優秀な1棟ものが欲しいところです。
by: ケン吉 * 2009/02/01 21:23 * URL [ 編集] | page top↑
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山田さん こんばんは!

昨年秋から暮れにだいぶ空いたのですが、やっと1室づつの空室になりました。大きく空いた時は、利回りの高さに助けられました。利回りが低かったら、簡単にマイナスのキャッシュフローになっていたところです。

複合都市の中にあるので、なんとかしのいる感じでいます。やはり立地も、工場、大学、病院、商業施設などがごっちゃに入り交じるエリアがいいのかなーと思います。

工場すぐ脇、大学すぐ脇はちょっと怖いかなーと。ということで、今年もまた1棟を狙っています。

買い物は楽しいけど、運営も大事ですねー。恋愛結婚よりもその後の長くて地道な生活が大事、家族が大事ってことでしょうか?(笑)

by: ミカオ * 2009/02/02 00:08 * URL [ 編集] | page top↑
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> ケン吉 様へ

コメントありがとうございます。
激安一戸建てのリフォームは進んでおりますか?
是非内覧させてくださいね。
楽しみにしております。


>ミカオ様へ

>「利回りの高さに助けられました。利回りが低かったら、簡単にマイナスのキャッシュフローになっていたところです。」

というのは、私が日ごろ抱いている実感そのものです。
高利回り&高稼働率なくしては、今のリタイア生活は成立していませんので。

ところで素晴らしい恋愛結婚&その後の生活を両立されている ミカオさんは、私の理想としているところです。(笑)



by: 山田里志 * 2009/02/02 23:05 * URL [ 編集] | page top↑
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