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商品価値(ある業者との懇談から)その3
2008 / 12 / 02 ( Tue )
ちなみに、私の場合は

・長野の新築の軽量鉄骨アパート⇒金融公庫から14年ローンで融資
・札幌の築5年の木造アパート⇒都市銀行から20年ローンで融資
・群馬の築10年の木造アパート⇒都市銀行から15年ローンで融資
・埼玉の築13年の重量鉄骨マンション⇒地方銀行から20年ローンで融資
・最近購入の築10年の木造アパート⇒政策金融公庫から10年ローンで融資
                    (ただし無担保・無保証融資)
木造の場合は築5~10年
重量鉄骨で築13年の中古を購入しました。
それにより木造でも15年~20年のローンが組め、ローン期間が30年間でなかったにもかかわらず高利回り&高稼働率物件だったことにより、キャッシュフローと担保価値がクリアーでき、融資につながりました。

こうした経過を踏まえて、中古の場合は、
「高利回り&高稼働率&築浅(含む高担保評価物件)」
という優良物件を何としても探し出すことが、一番合理的であり、賢い選択に思えますが、
建物の残存担保評価額とプラスのキャッシュフローが出る融資期間を考慮すれば、
・木造の場合は築10年以内
・重量鉄骨の場合は築15年以内
・RCの場合は築17年以内
が、一つの目安になるかと思います。

なお木造や軽量鉄骨はその担保価値を短期間で減少させますが、反面建物の減価償却費が毎年大きく計上できるので、節税のメリットがあります。また修繕費や税金を含めたランニングコストも格安です。(RCはその反対)
そして最大の安心ごとは、15年~20年後にはローンが完済して、それまでの返済額がそっくり生活費に使用できる状態になり、リタイア後の計算がしやすいことです。
ローン期間10年~15年の差は非常に大きいと思います。

大家業は長期にわたって経営していく事業ですから、はやり商品価値期間(賞味期限)を含めた物件探しが大切に思います。

経営当初は元利金等方式により、かなりの金額の利息分が経費として計上できますので、税金の面でのキャッシュフローが圧縮できます。
しかし年月が進むほどに、圧縮率が低下します。
ですから10年、15年後と、そうした事態も考慮した上で、物件の検討が必要に思います。

料理に喩えると、30年ローンの場合は、
「自分の好物から食べ始め、嫌いなものは後回しにする」
感じで、15~20年ローンの場合は、
「自分の嫌いなものからまずは頑張って食べてしまい、後で好きなものを堪能する」といった感じでしょうか。

どちらがいいか答えはありません。
大家さん業を目指す人の価値観や性格、好みになります。

なお「高担保評価物件」は、融資の際には必要条件の一つですし、特にそれが土地の場合は、売却時に威力を発揮します。

次にローン期間を賞味期限内に納め(ただしプラスのキャッシュフローは必ず出る範囲で)、次に集客力があるまともな管理会社に管理を委託し、費用対効果のあるリフォームの知識と実践を心がけて満室経営を目指していく経営力を磨くことが大切に思います。

懇談した業者の方は、
「法定耐用年数は税制上のものであって、商品価値からすればRCは35年と見るべきです。ですからローンは築35年までに完済できる設定にしておくべきです。」
「ただしこの商品価値期間は、立地条件や、かなりのリフォーム、集客力のある店舗物件の場合には延びるかと思います。」
と語っていました。

なおローン期間が30年の場合は、プラスのキャッシュフローが出る物件でも、20年ローンで再計算した場合には、マイナスのキャッシュフローがでてしまう物件もあるので、賞味期限を考えると注意が必要です。

ところでROI(投資資金の回収率)が高いほど良いと言いますが、そうするとオーバーローンの場合が最上と言うことになります。

ただし自己資金が少なくて、数年で自己資金を回収し終えたとしても、その後に千数百万円規模の大規模修繕が必要になったならば、ROI自体が無意味になってしまいます。
むろんROIは大事な指標ですが、自己資金の少なさはリスクの大きさと一対になります。

ですから私自身は、賞味期限までにトータルでいくら稼いでくれるのかを、大雑把に計算し、物件の価値を見ていきます。(売却等は考えないで、最後まで保有することを前提で)

そうすると、やはり木造であれ、重量鉄骨であれ、RCであれ、(新築であれ、)中古であれ
「高利回り&高稼働率&築浅(含む高担保評価物件)」
が、どうしても基本に思えてきます。

なおこれはあくまでも、ある業者さんの考えであって、これが真理かどうかはまた別ですが、一つの参考意見としてご紹介させていただきました。(終)


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

11:05:35 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(12) | page top↑
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コメント
--同感です--

その3を楽しみに「一日千秋」の思いで、お待ちしてました。大変参考になります。
by: よしお * 2008/12/02 12:40 * URL [ 編集] | page top↑
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>よしお様へ
「一日千秋」の思いで、お待ちしてました。
とのことですが、そのように待ち望んでいらした人がいたことをはじめて知り驚きました。
なお私の好きな芸能人の一人に「高田純次」がおりますが、彼の「適当」な姿勢が大好きなので、このブログも「適当」に読んで、
「山田がまた何か適当なことを書いている!」
ぐらいに受け止めてくださればありがたいです。
ブログの更新も適当なので、これからも適当に覗いてくださればと思います。
by: 山田里志 * 2008/12/03 06:38 * URL [ 編集] | page top↑
--実は--

山田さん同様に軽ワゴンのキャンピングカーに乗っています。
今度、熊谷の講師でお出での際に、見て下さい。♪
by: よしお * 2008/12/03 13:39 * URL [ 編集] | page top↑
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>よしお様へ
びっくりしました!
もしかしたら山田の影響でしょうか???
是非拝見させてください!
この車は私も結構気に入っております。
by: 山田里志 * 2008/12/03 13:59 * URL [ 編集] | page top↑
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熊谷に講師でいらっしゃる際は講義を拝聴させてくださいませ(^_^)是非、宜しくお願いします!
by: 健吉 * 2008/12/03 15:18 * URL [ 編集] | page top↑
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>健吉様へ
早速今週の土曜日に熊谷に行きます。
健吉さんも出られるようでしたら、懇親会までお付き合い下されば嬉しく思います。
by: 山田里志 * 2008/12/03 15:45 * URL [ 編集] | page top↑
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今週の土曜ですか!

行きたいなー^^

休みですよ。私。どこから申し込めばよいのでしょう?
by: ケン吉 * 2008/12/03 20:08 * URL [ 編集] | page top↑
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>ケン吉様へ
第20回資産ドッグ(龍前セミナー)は、熊谷駅徒歩5分くらいのホテルで、15時より(14時30分受付)開催されます。
セミナーは無料ですが、18時からの懇親会は有料みたいです。
詳細は℡048-526-1133(龍前住研:担当関口さん)で教えてくれると思います。
なおセミナーの内容は、このブログに書いてあることと大差ありませんので、せっかくの休日ですから、ゆっくりご自宅で静養するのも大切に思いますので、無理はなさらないでください。
by: 山田里志 * 2008/12/03 21:04 * URL [ 編集] | page top↑
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急遽、仕事になってしまいました・・・

残念です~。また、お越しの際は参加させていただきます。

by: ケン吉 * 2008/12/05 16:18 * URL [ 編集] | page top↑
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>ケン吉様へ
わざわざのご連絡ありがとうございました。
「静養」どころか、最悪の事態になりましたね。
何と慰めたらよいか・・・・、お察しいたします。
それではまたの機会にお会いできることを楽しみにしております。
by: 山田里志 * 2008/12/05 17:09 * URL [ 編集] | page top↑
--はじめまして--

はじめて山田さんのブログを見たのですが、正直「あっ!」と思いました。私は多分山田さんより1つ下だと思いますが、昨年不動産投資でハッピーリタイアを果たしました。大きな物件を狙わず、もともと資産家ではないといったあたりがソックリだと思います。今度山田さんの本を読んでみます。もしよろしければ、お話も聞かせていただきたいと思いますので、よろしくお願いいたします。
by: hideki * 2008/12/20 00:53 * URL [ 編集] | page top↑
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>hideki様へ
長いことコメントのご返事が出来ずに申し訳ありませんでした。(理由は本日のブログをご覧ください)
hideki様も私と同様50歳でリタイアされたのですね。おめでとうございます。
時間だけは潤沢にありますので、お会いする機会がありましたら、こちらこそいろいろとお話をお伺いできれば嬉しく思います。
これからもよろしくお願いいたします。
by: 山田里志 * 2009/01/04 10:33 * URL [ 編集] | page top↑
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