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商品価値(ある業者との懇談から)その1
2008 / 11 / 20 ( Thu )
先日ある業者との懇談から、物件の商品価値期間(賞味期限)について、以下のようなことを気付かされました。

木造建築     築25年~30年
RCや重量鉄骨  築35年

これを過ぎると、築年数による入居者の敬遠(空室率)と補修費と家賃下落が増加し、キャッシュフローが大きく減少する事態が起るであろうと指摘されました。

例えば築15年の中古のRCを、30年の長期のローンを組んで経営を行うと、当初のキャッシュフローはそこそこ出ますが、20年後以降の入居率、家賃下落、修繕費増に伴い、キャッシュフローは激減するか、マイナスになる悪夢も起こりうるかもしれないと云います。

ですから築15年の場合は、ローン期間は20年以内にとどめて、商品価値の過ぎる築35年以降は、入居者の敬遠(空室率)と補修費と家賃下落が増加しても耐えられるようにした方が良いとのことでした。
(銀行によってはRCの融資期間が原則最長35年マイナス経過年数としているのは、そうした事態を見越しているからだとのこと)

「繰上げ返済をするつもりだから30年ローンでも大丈夫」
と考えがちですが、他の出費等により、なかなか繰り上げ返済が出来ないのが現実ではないでしょうか。

例えば築17年の木造の場合は、その商品価値は残り8年~13年ということになります。
築17年という商品価値の下落のリスクを背負うわけですから、高利回り物件といえども、8年~13年後を見据えた経営計画を頭の隅に入れて、判断していく必要があると云います。

したがって、RCであれ、木造であれ、「築年数」による商品価値期限(いわば賞味期限)は、考えておく必要があると強調していました。

あえて商品価値期間を過ぎた築古の物件を格安で購入して、高利回りで貸し出し、投資資金を早めに回収してリスクをなくし、経営するスタイルがありますが、本当の賞味期限がすぐに来ても、それが最初から織り込み済みであるならば、何ら問題はないとも云います。(ただし震災などの倒壊による所有者責任への対応は必要かもしれません。)

物件や融資先探し等、ついつい物件を購入することに意識の大部分が占めてしまいがちですが、購入は大家業の始まりに過ぎず、購入後から本当の賃貸経営がスタートします。

しかし、築25年~35年以降の経営予測を立てて、そこから立ち返って物件や融資探しを行い、賃貸業を行っている大家さんは少ないのではないでしょうか。

新築の場合は商品価値は長いが利回りがなかなか上がらず、中古の場合は利回りは上がるが商品価値(賞味期限)が短くて一長一短があり、
「ではどうしたら良いのか!」
という迷路に入り込みそうですが、その答えとしては次のようなことが挙げられると思います。(その2に続く)
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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