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「家賃収入>ローン」と「家賃収入<ローン」のからくり
2007 / 09 / 15 ( Sat )
「家賃収入>ローン」と「家賃収入<ローン」の物件があるとします。

成功大家を目指す人は、どちらの物件を選ぶでしょうか?

私の考えは、「家賃収入>ローン」の物件だけでは手は出せません。なぜならば、設定を変えるだけで「家賃収入<ローン」に化けることだってあるからです。

9月12日のブログを読まれた方は、すぐにぴんと来たことと思います。今日はそのからくりについて簡単に触れます。

利回りが6%しかない3000万円の新築マンションをシュミレーションします。

大雑把な数字になりますが、この物件の月額家賃収入は約15万円。20年ローンを組むと月々の返済は約18万円になります。つまり「家賃収入<ローン」という、手を出してはいけない物件だということがわかります。

ところがこの物件を35年ローンで計算すると、月々の返済は約9万円になり、約6万円の余剰金が生み出せる物件に変身します。つまり「家賃収入>ローン」の物件に化けるわけです。

もちろんこれらの数字は、理解をしやすくするために極めて単純化してあります。(他の諸経費を加算したり、金利によって変わってきす。)ここではからくりの仕組みが理解できればよいと思います。

以上のことから、「余剰金が生み出せるかどうか」に視点を合わせると、間違った判断をしかねないことがお分かりいただけたでしょうか。

もしも、「余剰金が生み出せるかどうか」に視点を合わせるとしたら、ローンの借り入れ期間を、無難な設定(15~20年)にして判断していくことが大事だと思います。

新聞の一面広告を使ってPRする投資用マンションでは、毎月の受け取り金額は黒字であることが具体的な数字で書かれていますが、そのローン期間は、たいてい30~35年で計算してあります。

私は、ローン期間を15~20年にして計算しても、十分な余剰金が入る物件こそが、購入検討に値する物件だと考えています。

そのような物件の絶対条件が「高利回り」物件だということです。ただしプラス高稼働率、低リフォーム費用物件であることはいうまでもありません。

おとといに続く、「数字のからくり」の重複版でした。(残念ながらローン期間20年以内で計算しなおして、検討するという人はまれではないかと思い、再度注意を促しました。)











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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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by: * 2007/09/16 11:29 * [ 編集] | page top↑
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