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ある業者との懇談
2008 / 10 / 04 ( Sat )
昨日懇意にしている業者の方と、いろいろとお話しする機会がありました。

この業者の方は、銀行が差し押さえた競売直前の物件や、倒産寸前の建築会社所有の物件を、早期に売却する依頼を受けたりもしている業者です。

最近では、倒産間際の会社が増えていて、新築物件が市価の3~6割引きで密かに売却されている事態も起きているそうです。

「密かに」という意味は、すでに入居している購入者に知れたら大変なので、広告等で公にすることなく、1棟の中にある売れ残り区分所有物件を、数部屋まとめて購入できる人に売却しているそうです。

あるマンションでは、売れ残りの12部屋を一括売却で希望し、それを3~4人の投資家に仲介したそうです。

これらの物件は投資用ワンルームと違って、ファミリータイプの広々とした居住用としてのマンションで、利回りは10%を超えたそうです。

また西東京市や浦和といった地価の高い地域にある、デザイナーズ新築アパートが11%を超える利回りで売却されたそうです。

この立地の「新築アパート」でこれだけの利回りがあれば、高稼働率も維持できて、安定した経営が見込まれると思います。

こうした事態は建売住宅でも起きているそうです。

2~3年前の中古市場は、購入希望者が増えたことにより、利回りが低下する事態が起きたけれども、最近はまた高利回り物件が増えてきたと言います。

「購入希望者」は相変わらず多いけれども、銀行の融資が厳しくなってきており、「実際に購入できる人」が少なくて、物件の供給が増えてきた分、そうした事態が起きているそうです。

ですから優良物件が増えつつある今、「融資を引き出す力」(あるいはノウハウ)のある人が有利に推移すると言います。

JR高崎線沿線の駅前のRC5階建てマンション(60~70㎡、19世帯)を、最近仲介したそうですが、建築当時土地を含めて約8億円のこの物件が、土地の評価額以下の1.8億円で取引されたそうです。

売主は高齢のご夫人で、子供たちへの相続を考えて、早期の売却を望まれたそうです。

資産(土地)確保重視派の人にとってはうらやましいお話かもしれません。(ちなみに私は、高利回り&高稼稼働率に焦点を当てたキャッシュフロー重視派です。)

こうした話を、第一線の現場の人から聞くと、今不動産市場で起きている激変がリアルに伝わってきます。

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