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セミナーを終えて(その2)
2008 / 09 / 10 ( Wed )
セミナー終了後、懇親会に参加させていただきました。
約20名のサラリーマン大家さん(含む予備軍)たちが集い、楽しいひと時が持てました。
その中に、一組の若夫婦が出席されていて、少しお話しする機会がありました。

びっくりしたのはその奥さんです。
投資に非常に熱心で、しかもその知識が半端ではなかったからです。

投資の必要性と、投資の中でも不動産投資が最も確実で簡単に資産を築く分野であり、その歴史は古く、すでに投資として確立されたものである等を熱く語っていました。

さらに華僑たちが世界中で資産を築いていったその根本も不動産投資であり、それは今も変わらずに子々孫々にわたって受け継がれていることなど、どれも共感できる内容でした。

さらに不動産投資で重要な「利回り、稼働率、築年数」等で、私がこの日示した「最低でも16%以上」は、華僑のある有名な投資家と全く同じ基準だそうで、その人も
「それ以下では絶対に購入しない」
と、その偶然性にびっくりしたとも語っていました。

この「最低でも16%以上」の根拠は、山田自身の思い込みの計算と経験値から勝手に言っていた数字だったので、それが遠い地に住む華僑投資家と一致していたことに、私のほうが驚きました。
投資の原則は世界共通なのかなと、改めて不動産投資の奥の深さを感じました。

不動産投資をシンプルに考えると、優良物件である
「高利回り&高稼働率&低ランニングコスト(築浅)物件を購入すること」
これに尽きると思います。
そのために業者さんと縁を結び、銀行情報と融資を引き出すノウハウを学び、購入していくわけです。
この原則を崩さぬ限り、「確実で簡単に資産を築く」ことができるのだと思います。

キャッシュフローを多くするのは簡単です。
ローン期間を長くすればよいのです。
4~5%の利回り物件でも余剰金が出てしまいますから。

ですから重要なのは「毎月の余剰金」「資産額」ではなく、「利回り」「稼働率」の方だと思います。

「高利回り」「高稼働率」ならば必然的に「高余剰金」になりますが、その逆は成り立たないのです。
「高余剰金」は、「低利回り」「長期ローン」「巨額の借入金」の組み合わせでも成立してしまうからです。

「毎月の余剰金○百万円」「資産○億円」と謳っている反面、利回りが低くてローンが長く、借入金が巨額な場合は注意が必要だと思います。
それはともかくとして、

ご主人に対しては思わず、
「ご主人の最大の資産は、この奥さんだと思いますよ。」
との言葉が出てしまったほどに、不動産投資の造詣が深くて熱い人でした。

その他にも、福島から4時間かけて一泊の予定で参加された人や、私のブログでも紹介させていただいた人、カリスマ大家さんの一人であるNSX松田さん、全国賃貸新聞社の人なども参加されていて、その後の懇親会も熱気にあふれていました。

2次会まで参加し、東京駅までの新幹線内では世田谷在中の人とご一緒しましたが、すぐに不動産談義になり退屈しないで済みました。
この後、伊東線の最終電車にかろうじて間に合いました。

それにしても何故サラリーマン大家さん(含む予備軍)たちは、こうも熱くて愉快なのだろうかと思うほどに盛り上がっていました。

「将来に夢と希望があるからなのかな」あるいは
「不動産投資が皆さん心底好きで、その集まりだからなのかな」
などとふと考えながら家路につきました。
おそらくその両方なのだろうと思います。

参加された皆様お疲れ様でした!
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

13:50:38 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
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コメント
--ありがとうございました--

山田様
龍前セミナーに参加させていただき、貴重な
お話しを聴かせていただき有難うございました。
現実的な利回りの話しなど、新鮮な話しがあり
とても良かったです。
その中で1点メモを取り遅れて思い出そうと
して思い出せないことがあるのですが、
融資を受ける金融機関の順位で、どこがベスト、と
おっしゃっていたでしょうか?
たしか政府系の金融機関だったと思いますが・・・
申し訳ありませんが教えていただけますでしょうか。
宜しくお願いいたします。
by: 石原 * 2008/09/12 09:31 * URL [ 編集] | page top↑
--石原様へ--

どれも当たり前のことですが、意外と見落とされている場合があるので、参考までに列挙しておきます。
(以下はセミナー会場で投影した内容です。)

・日本政策金融公庫(旧国民生活金融公庫)が利用できるならばこれがベスト
・取引のある銀行へ持ち込む
・エリア内ならば信用組合、信用金庫、地方銀行を利用する
・エリア外ならば都市銀行を利用する
・銀行は複数あるので諦めない
・銀行から信用のある人に紹介をしてもらう
・融資に詳しい業者の協力を得る
・収益率の高い高利回り物件を探す
・担保価値が高く法定耐用年数の残存期間が長い物件を探す
・高稼働率物件を探す
・融資の申し込みに必要な書類を完璧にそろえる
・家賃収入と経費、ローン返済の収支が明確な一覧表を作る
・物件の利点を整理しておく(利回り、余剰金額、家賃相場比較、周辺工場群等々)
・大家業としての専門知識を身に付ける(融資担当者の質問等に的確に対応する)
・常識のある身なり
・誠実な応対など

融資には積算法、収益還元法、プロパー融資、ノンリコース(非遡及型融資)等々ありますので、情報収集は欠かせないと思います。
また、銀行の融資姿勢(内容)は数ヶ月~数年単位で大きく変化するので、あきらめないことが肝要かと思います。
お役に立ちましたでしょうか・・・。
by: 山田里志 * 2008/09/14 12:31 * URL [ 編集] | page top↑
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