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「余剰金」と「利回り」と「数字の操作」
2007 / 09 / 13 ( Thu )
意外と役立つ山田里志流「暗算法」

1)月額家賃収入の暗算法
  ①表面利回り12%の場合⇒販売価格から二桁減らす。
    (例)販売価格3000万円の場合⇒30万円
  ②次に18%の場合⇒①×1.5倍
    (例)販売価格3000万円の場合⇒30万円×1.5=45万円

ただし販売価格が細かい場合は、利回り12%の月額家賃収入を一万の位までの概数にして計算します。
    (例)2380万円の場合⇒利回り12%はそのまま二桁減らして23.8万円
        ⇒利回り18%は24万円にしてその1.5倍で24×1.5=約36万円

2)月額ローン返済額の暗算法(これは大雑把な目安です)
  ①借り入れ期間15年の場合⇒百万からの数字に7000をかける
     (例)借入金が3000万円の場合⇒30×7000=約21万円  
  ②借り入れ期間20年の場合⇒百万からの数字に6000をかける
  ③借り入れ期間25年の場合⇒百万からの数字に5000をかける
  ④借り入れ期間30年の場合⇒百万からの数字に4000をかける
  ⑤借り入れ期間35年の場合⇒百万からの数字に3000をかける

繰り返しますが、この数字は金利によっても違ってきますからあくまでも目安に過ぎませんが、これが意外とかけ離れた数字にはならないのが面白いところです。

太田市のAPの借入金は15年ローンの2000万円で、毎月のローン返済額は約14万円です。(上記の表の数字と一致します。)

本庄市のMSの借入金は20年ローンの4000万円で、毎月のローン返済額は約24万円です。(これも上記の表の数字と一致します。)

札幌市のAPの借入金は20年ローンの2800万円で、毎月のローン返済額は約18万円です。

この場合は上記の表の数字より1.2万円の誤差がありますが、この誤差をどう思うかはそれぞれの判断にゆだねますが、私は「当たらずとも遠からず」で、大まかな数字を知る上では許容範囲ではないかと思います。

最後に、毎月の余剰金(月額家賃収入-月額ローン返済額)が9万円の物件Aと余剰金が21万円の物件Bがあるとします。(価格はどちらも3000万円で築年数や立地条件、稼働率等全く同じとします。)

どちらの物件に魅力を感じますか?

実は物件Aは表面利回りが12%の物件で、15年ローンで返済した場合の計算例なのです。

上記の便利表で計算して見ます。

3000万円の物件で利回りが12%ですから、ゼロを2桁減らせばよいので、月額家賃収入は30万円となります。
借り入れ期間が15年なので30×7000で約21万円の返済額になります。
したがって余剰金は30万円-21万円で9万円になります。

実は物件Bも表面利回りが同じ12%の物件で、35年ローンで返済した場合の計算例なのです。
借り入れ期間が35年なので30×3000で約9万円の返済額になります。
したがって余剰金は30万円-9万円で余剰金が21万円になるわけです。

つまり「毎月の余剰金」は、こうした数字の操作によって大きく変えることができるということです。
でも、これって少し怖いことだと思いませんか。

新築ワンルームマンションの売り出し広告は、大抵ローンの借り入れ期間が35年で計算されています。それでも余剰金は数万円しかありません。
借り入れ期間を15年~20年にして宣伝したらどうなるでしょうか。

利回りを6%とすると、
「あなたも15年間(もしくは20年間)わずか6万円(もしくは3万円)支払い続ければ、ようやく賃料が手にできます!」となるはずです。(これに固定資産税等を加えれば、この額はさらに増えます。)
これでは販売するのに苦労することでしょう。

大切なのは数字の操作ができない項目、つまり「余剰金の額」ではなく「利回り」だと言うことです。

利回り12%はあくまで12%であり、6%は6%だということです。
ですから操作が可能な「余剰金」の金額に惑わされずに、「利回り」に焦点を当てて物件を見ていくことが大事だと私は思っています。(ただし賃料を相場よりも高く設定すれば、操作されてしまいますが・・・それでも「余剰金」ほどではないでしょう)

「毎月余剰金が21万円も手にできる物件です!」と勧められたら、心が動きますよね。

物件を判断するポイントは、人によって違って当然だと思います。
これはあくまでも私が大切だと考えているポイントの一つです。





















  


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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コメント
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ほんとそうですよね。手残りが多くなると聞くとどうしても心揺れしてまうのが人間。。。
ちゃんと一点を見据えていかないといけないですね。
by: 星輝 * 2007/09/13 10:23 * URL [ 編集] | page top↑
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