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借地の売りビル
2008 / 09 / 03 ( Wed )
お世話になっている業者さんから以前いただいたメールです。
不動産投資を考える上でのご参考にしてください。


山田様
いつもお世話になっております。
最近このような物件がございました。
添付ファイルをご参照下さい。
現在1件の現金購入者がおります。

もうしばらくしたら決済になると思われます。

どうぞブログのネタになればと思い、メールを打っております。
本件は飲み屋ビルですが、3Fの住居(40坪6DK)は地元の
業者さん数社に確認したら広告12万円出しの値段交渉後10万円
位で全然余裕で価格が折り合うであろうといっております。

借地というと引く人が多いですが、何の為に投資しているのか
目的、目標を考えた時に、『儲かるために投資する』というのが
最大の目的に浮かび上がります。
中には将来土地が残れば良いと考える人もいますが
儲ける為や安定収入を得たい為と考えるのであれば
=(イコール)キャッシュフローに投資するという考え方も
ひとつの健全な考え方と言えます。

キャッシュフローに投資するのであれば、借地であろうと再建築不可であろうと
キャッシュフローが
『10年間のキャッシュフロー+土地売却益=総収入』<『10年間のキャッシュフ
ロー』
であれば『10年間のキャッシュフロー』の方が最適投資と言えます。
もちろん借地であれば借地借家法に基づき旧法借地と新法借地では条件が異なります

固定資産税評価額が購入代金を下回る場合、新法でも建物買取請求権が付きますので
圧倒的に優位となります。
細かくテキトーな説明になっていますが、添付ファイルのような物件も
考え方一つで非常に投資対象として面白く思えると考えます。

この方は当社にしつこいくらい毎日電話をしてきており、
物件紹介してもお礼のメールや手紙をくれ、なかなかでなくても懲りずに
当社オンリーで頼ってきてくれていたので
正直、根性負けで極秘物件をお出ししました(^^;

当社も業なので業者様に下取りしてもらいリフォーム後、再販売させて頂いた方が
手数料になるので、そのようなやり方もしますが、業者物件をこの方には
お出しした形になります。

ご参考になればと思います


添付資料によると、
・販売価格は650万円
・4階建ての店舗+住居ビル(9世帯)395㎡
・現況利回り32.77%(地代を支払った後の利回り)月177500円
・想定利回り91.38%(地代を支払った後の利回り)月495000円

住居部分の水周りの修繕が多少必要とのことです。
築年数等不明な点もありますが、現況でも3年間ほどで投資資金が回収でき、その後は収益となります。
満室ならばかなりの余裕が生まれます。
業者さんが言われるように、
「キャッシュフローに投資するという考え方もひとつの健全な考え方」
とうのは同感ですが、皆さんはいかがでしょうか。

ブログのネタでなく、私にも知らせていただきたい情報だと思いました。
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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コメント
--疲れはとれましたか?--

スゴイ案件ですねv-237
私も是非ご紹介頂きたいです。
借地権に抵抗を示す方は非常に多いです。
昨年、借地権の取引をした際、売却に苦戦しました・・・
購入された方は、奥様の実家が借地権で借地権に抵抗のない方でした。
by: cannondale * 2008/09/03 23:46 * URL [ 編集] | page top↑
--感謝の気持ち--

>cannondale様へ
実は過去に、やはり借地権の優良物件を買い損ねた経験がありました。
ですから私としては、抵抗がありません。
結構狙い目だと思っています。
by: 山田里志 * 2008/09/07 21:45 * URL [ 編集] | page top↑
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