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18℃
2012 / 07 / 27 ( Fri )
午後1時頃の草津温泉のリゾートマンション内の室温は、約26℃と少し蒸し暑かったので、涼を求めて標高約2150mの渋峠まで出かけてきました。

IMG_5197.jpg
(渋峠付近)

今日の全国の気温は、毎日新聞によると 

>日本列島は27日、太平洋高気圧に覆われ、全国で真夏日となった。
午前11時現在、気象庁が観測する全国927地点のうち、今年2番目に多い577地点で30度を超えた。
最高気温は茨城県大子町の37度で、群馬県館林市の36.7度、埼玉県鳩山町の36.2度と続き、各地で35度を超える猛暑日となった。

とのことでしたが、渋峠付近の気温は18℃という涼しさでした。

IMG_5200.jpg
(渋峠付近にある温度計)

私にはちょうど心地良い涼しさでしたが、妻は
「鳥肌が立ってきた」
といって長袖を着込んでしまいました。

エアコンをかければ室温が18℃の環境は再現できますが、天然の山の冷気はエアコンでは味わえない気持ちの良いものでした。

IMG_5203.jpg
(両県にまたがって建つ渋峠ホテル)

下界の灼熱地獄の様子は、映像でしか推察できませんが、身体に受けるダメージは相当なものだろうと感じております。

真夏日にこうした環境に身を置くことができることに、この上もない贅沢を感じております。

IMG_5209.jpg
(渋峠付近の景色)

この後は最近日課になってきている草津町営温水プールに、ダイエットを兼ねて妻と泳ぎに出かけました。

リゾートマンションの居住者は、町民と同じ料金で利用できるので(大人300円、通年パス15000円、11回分の回数券3000円)、ここでも大した出費なしに楽しめております。

最近完成したばかりの 「山田里志のハッピーリタイア道DVD全集」 でも、こうした暮らしぶりをご紹介しておりますが、収入の多寡と幸福感とは比例しないことを、こうした体験を通して強く感じております。

なお福島第一原発事故後も4号機は危機的な状況にあるので、その動向は草津にいても常に注視しております。
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テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

20:38:40 | 未分類 | コメント(4) | page top↑
ご相談メール
2012 / 07 / 19 ( Thu )
山田様

以前、CD全集を購入させていただいた際に、追伸までお書き添えいただき感激しました。
ありがとうございます。

非常にお忙しいところ、勝手なメールで申し訳ありませんが、山田先生から再度アドバイスを頂ければありがたいと考え、失礼を承知でメールさせていただきました。

以下に現状といくつかの方針を挙げています。 
どうぞよろしくお願い致します。

【現状】
 ・住所:●県
 ・氏名:M
 ・勤務先:G
 ・資産:●●●●万円
 ・収入:●●●万円

2年ほど前にCD購入させていただき、車でひたすら聴き続け、他にも様々な方のDVDなども見てきました。(NSX松田さん、藤山さんなど)
 
ただ未だに収益物件を購入できていません。

CD全集で言われていました利回り18%を目指し、現地調査を繰り返すもそういった物件に巡り会えていません。

自分のやり方が正しいのかと考えさせられています。

【今後の方針につきまして】
上記現状のため、以下のA、BもしくはCの可能性を考えていますが、どれがよろしいでしょうか。
(買う物件に左右されると思いますが、何らかの方針でも頂けますと幸いです。)

A:利回りは下がる(10%程度)も2棟目以降の融資を考え、検査済証(=法律の規定に沿っている)がある物件を現金で購入して2棟目を融資を使って購入。

B:利回りを重視(18%以上)して、容積率/建ぺい率オーバー、もしくは再建築不可物件を現金で購入していく。

ある不動産業者の方から言われたのですが、
C:利回り20%などは業者が買って出ないので、担保価値のある区分を少しずつ買っていく

【私の考え】
 確かに、何も実績がないため
 ・高利回りの物件を紹介してもらえないことと、
 ・融資のこと
を考え、最初は担保として見てもらえる10%程度の物件を購入して、その次に融資を使いながら買うAで進めるべきかと考えています。

以上、長い文章になりましてお手数をおかけしますが、返信いただけますと幸いです。



M様
こんばんは
山田です。

>CD全集で言われていました利回り18%を目指し、現地調査を繰り返すもそういった物件に巡り会えていません。自分のやり方が正しいのかと考えさせられています。

とのことですが、

>ある不動産業者の方から言われたのですが、
C:利回り20%などは業者が買って出ないので、担保価値のある区分を少しずつ買っていく

とのご質問の答えにもなるかと思いますので、参考までに以下の物件事例をご紹介いたします。
これはM様のメールを拝見して、すぐに健美屋さんのHPでさきほど利回り20%以上のものの中から一部掲載したものです。

これを見ていただければお分かりになるかと思いますが、高利回りだけでしたら相当数の物件情報が掲載されております。

むろん玉石混合ですから、こうした中から優良な物件を探し出していかねばなりませんが、今日(18日)検索しただけでも面白そうな物件を目にできましたので、こうした検索を毎日地道にしていれば高利回り&高稼働率が期待できる物件を見つけることは、そう難しいことではないように思います。

☆3室法人契約中!一棟アパートが、現況高利回り20%越え☆
http://www.kenbiya.com/realestate/3853712e1 

神戸市長田区から 土地150.81平米付き 利回り30%越え
http://www.kenbiya.com/realestate/385374d7d

平成3年築 軽量鉄骨造 駅徒歩12分 利回り30.3%
http://www.kenbiya.com/realestate/3858249f2

茨城県 1,600万円 28.50% 2棟アパート
http://www.kenbiya.com/realestate/38336957b

★★★★上田市 700万円 27.42%
http://www.kenbiya.com/realestate/3716110d9

岐阜市 9,800万円 26.17% 一棟マンション
http://www.kenbiya.com/realestate/374115812

森林公園12分・2DK×4戸・想定利回り24%
http://www.kenbiya.com/realestate/372622732

建物外装・内装(一部除く)リフォーム済 洋室7.2帖の1K
http://www.kenbiya.com/realestate/3688507f7

20.57%★一棟売りアパート★駅徒歩2分★駐車場有
http://www.kenbiya.com/realestate/383787f53

甲府市 2,300万円 20.45% 一棟アパート
http://www.kenbiya.com/realestate/376994446 

>【私の考え】
 確かに、何も実績がないため
 ・高利回りの物件を紹介してもらえないことと、
 ・融資のこと
を考え、最初は担保として見てもらえる10%程度の物件を購入して、その次に
融資を使いながら買うAで進めるべきかと考えています。

とのことですが、高利回り物件は上記の例でもお分かりのように、ご自身で見つけ出すことは容易にできるかと思います。

それに担保評価の高い10%程度の物件を購入したとしても、時期にむかえる家賃の下落を考慮すると、投入した自己資金を回収するだけの物件となる可能性がありますので、やはり自己資金が早く回収できてさらに早期に余剰金が得られる高利回り物件をご購入されることをお勧めいたします。

「高利回り&高稼働率が期待できる物件」でさらに「担保価値」があり、おまけに「建築年数が浅い物件」となると、出会える可能性が少なくなりますが、たとえ時間がかかったとしてもその後何十年と続く賃貸経営を考えれば、「購入するときに苦労するか」、それともなかなかないからと言って「(10%程度の物件を)買ってから苦労するか」のいずれかになるかと思います。

実はつい最近も読者の方から以下のようなメールをいただきまして、そこには

>山田里志様
初めまして、静岡県●●市に住んでいますOといいます。
山田先生と加藤ひろゆき先生の本を読み、激安物件がなかなか出ないと言われる静岡県にて(←加藤ひろゆき先生発売、山田先生との対談CDより)激安物件を買うことができ、大変感謝しております。
●●市にて1000万円で2DK×4、1K×2、計6戸、平成●年築のアパートを全室空室で購入しました。
満室時の表面利回り24.5%で、購入から1年半経った今現在は空室1戸のため、19.5%で回っています。
毎 月ローン返済後に入ってくるキャッシュが9万円になり、お礼をしたいのと、2棟目購入に向けて・・・・・・(後略)

と書かれてありました。
これだけの利回りと稼働率があれば、この後の経営は非常に楽に推移するのではないかと思います。

ですからM様もモチベーションを持ち続けて、この方の様に最初の一棟目から「高利回り&高稼働率が見込める物件」の大家としてスタートを切ることができますことを願っております。

このメールがM様の参考に少しでもなりましたならば幸いです。

山田里志

(草津温泉の地より)

 

テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

11:59:44 | 未分類 | コメント(1) | page top↑
避暑
2012 / 07 / 15 ( Sun )
今月の7日(土)~9日(月)に2泊してアパートの空室対策と清掃を行ってきました。

その後の楽しみは、何といっても高原のリゾート地である草津温泉に行くことでしたので、9日(月)からここに滞在しております。

IMG_5172 (400x300)
(草津温泉のシンボルである湯畑)

IMG_5165 (400x300)
(賽の河原公園)

IMG_5166 (400x300)
(公園内を流れる湯川で妻と足湯を楽しんでいるところ)

今日は全国的に30℃以上のところがたくさんあり35℃以上の猛暑の地もあったとかで、多数の人たちが熱中症で搬送されたというニュースを知って驚きました。

というのも、今日の草津は日中室内にいても24℃くらいで、温泉に入ると身体が冷えているのが感じられるほどでしたので、下界(娑婆世界?)がそのような状況であるとは思いもよりませんでした。

またここは標高1200mの地にあるので、夜は肌寒さを感じて窓を閉めているくらいですので、熱帯夜とは無縁な環境でもあります。

ここでは温泉に浸かり、高原の冷気で温まった体を冷やし、読書や散策やグルメを楽しみながらのんびりと過ごしております。

ですからニュースなどで猛暑の様子などを知ると、リゾート暮らしは退屈ではあるけれども、用事でもない限りはひと夏をここで過ごしたいなと思っています。

IMG_5171 (400x300)
(この本で精神をリフレッシュしています)

テーマ:国内旅行 - ジャンル:旅行

22:42:44 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
放射脳?
2012 / 07 / 01 ( Sun )
東京新聞から

予備の冷却装置起動できず 福島4号機の燃料プール
http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2012063001000741.html
2012年6月30日 19時07分  
 
 東京電力福島第1原発4号機の使用済み燃料プールの冷却装置が停止した問題で、東電は30日、予備として設置されている別系統の冷却装置も起動できない状況にあると発表した。プールの温度は急上昇していない。東電は原因を調べている。
 冷却装置は同日午前6時25分ごろ、システムの異常を知らせる警報が鳴って自動停止した。本来なら予備の装置を使って冷却を再開させるが、何らかの原因で起動できなかった。
 30日午後4時現在のプールの温度は35・8度で、1時間当たり約0・26度上昇している。


福島第1原発4号機の使用済み燃料プールの冷却システムが停止
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20120701-00000514-fnn-bus_all(映像)
フジテレビ系(FNN) 7月1日(日)0時52分配信

福島第1原発4号機の使用済み燃料プールの冷却システムが、トラブルで停止した。
東京電力によると、30日午前6時24分ごろ、第1原発4号機の使用済み燃料プールで警報が鳴り、冷却システムが自動停止した。
制御盤の電源が落ちていて、予備の冷却システムも起動できない状態だが、放射性物質を含む水は漏れていないという。
東京電力はトラブルの原因を調べていて、7月1日に復旧作業を行う。
30日午後6時現在の水温は36.6度で、1時間あたりおよそ0.5度上昇するとみられていて、保安規定上の上限65度に達するまで2日半ほどかかる見通し。
このプールには、1,535体の燃料が保管されている。
最終更新:7月1日(日)1時37分



避難が必要な事態にならないように祈るばかりであるが、福島原発がこのような危険な状態であるにもかかわらず、今日の夜から大飯原発が再稼動するというが、ドジョウ内閣は高濃度の放射能土壌の影響で脳が完全にいかれたか、原子力ムラの利権保護にだけ関心があり、国民の生命と財産などは全く守る気がないかのいずれか(もしくはその両方)なのであろう。  

ところで俳優の地井武雄氏の死去に伴い、元東京電力の社員として知られる小野俊一医師は、twitter上で

>「これだけたくさんの妨害ツイートが出るということは、地井さんの症状は被曝症状によるとほぼ断言できる証拠でもあります。失明、心不全、死亡、普通このような転帰をとる病気を私は思いつきません。国試でもぎりぎり通った人間ですから、あてにはなりませんけど」

と発言し、それに対する誹謗中傷がすさまじいが、その可能性を疑うことのほうがむしろ正常ではなかろうか。
何しろ関東圏を散歩して回り、頻繁に外食をしていたのだから内部被爆は一般人の比ではないであろう。

「突然目が見えなくなった」→「心不全の危険性のために緊急入院」→「心不全」
というプロセスは何をものがたっているのかは考える必要があるかと思う。

むしろ放射能との因果関係(可能性)に一言も触れないマスコミの方が不気味な気がしている。

>いやー、馬鹿ってほんとにいいものですね。
>地井武男氏の死亡原因を“被爆が原因”と勘繰る放射脳がこちらになります。


と全否定しているサイトもあるが、これによると私も馬鹿の一人ということになる。

山田は再稼動やガレキの広域処理にも反対し、内部被爆の恐ろしさを訴えてその対策を実践中だし、こうして福島原発4号機にも注視しているが、これも放射脳の影響といわれるのであろうか。 

ちなみに山田は古くからの地井武雄氏のファンである。
ドラマ「北の国から」も全DVDを所有しているくらいである。
この番組内での地井武雄氏(「中畑木材工業」の中畑和夫役)の存在感は圧巻ですらある。
それだけに氏の訃報はショックであった。

心底残念でならないが、こうした憤りの矛先は原子力ムラの連中にこそ向けられるべきものであろう。

「それを言った(疑った)」人間ではなく、「放射能を作り出し、疑うに十分な放射能を撒き散らした」原子力ムラの人間たちこそが真に責められるべきであろう。

ところで6月29日(金)の国会周辺でのデモでは約20万人にも及ぶ大規模な再稼動反対のデモがあった。

しかし「暖簾に腕押し」ではないが、野田や関係閣僚には痛痒すら感じなかったようだ。

ならばご本人が一番嫌がることは何かを考えてみたら、それは総理大臣(権力)の椅子(座)と国会議員の資格を取り上げることではないかとふと思いついた。

ところが世の中にはすでにその先を行く人たちがいるもので、すでに【首相の地元で“野田落選デモ” 「再稼働は許さないノダ」】野田落選デモを行動に移していることを知り激しく共感した。 
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 

 
2,200人の参加者(主催者発表)たちは
「野田さんも落選すればただの豚」
「原発再稼働はダメなノダ!」
などと書いたプラカードを掲げながら船橋市の住宅地や商店街をパレードした。

首相の選挙区で落選運動が起きること自体異例だ。 
消費税、TPP、原発再稼働。
野田政権は国民の神経を逆なでする政策ばかりを進めてきた。
国家観があるとも思えない。
応分の報いがあるのが選挙だ。

首相経験者が落選することにでもなれば前代未聞である。
野田氏(千葉4区)はじめ、仙谷政調会長代理(徳島1区)枝野経産相(埼玉5区)の選挙区に刺客候補を送り込む計画が今、密かに進行中だ。


と記事には紹介されていた。
千葉4区などは放射能汚染にさらされている地区の一つでもある。
それにもかかわらず野田は再稼動に舵を切ったのだから、不安を抱える地元選挙民すら舐めているようだ。

20万人にも及ぶデモは無視できても、選挙区で落選運動が盛り上がればさすがの野田も無視できまい。

ちなみに細野 豪志(静岡5区)もこれらのリストからはずすわけにはいくまい。

山田もこの運動に激しく支持するが、千葉4区にお知り合いがいる方は、是非この運動にお力をお貸しいただければと思う。

そして原子力ムラから距離のある本当の脱原発議員だけに投票しよう。
  

表紙最終
(新版)あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方 [単行本]
14:08:07 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
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