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某売りアパート業者の広告映像と某業者のメール
2012 / 02 / 23 ( Thu )
【読者情報】 
草津の温泉大浴場付リゾートマンションの一室が、一週間ほど前から80万円(草津最安値)で売りに出されております。

築年数は古いですが、とても静かで立地環境は良く、西向きの部屋ではありますが林に囲まれてベランダで読書をするには最高の環境かと思います。

ここの温泉大浴場(毎日清掃業者が入り、いつでも24時間入浴できる掛流し)は私も良く利用しているのですが、広さや泉質ともに良質だと思います。 

部屋は狭いですが、その分管理費や固定資産税等の維持費は安いので、友人や親戚で共有すればこうした贅沢品も負担が少なくて維持できるのではないかと思います。

ちなみに新築当初は1000万円以上(当時ローンで購入した人の金利は8%台)もしておりましたので、まさか中古がここまで安くなるとは思っても見ませんでした。

「管理がしっかりとしている温泉付別荘(リゾートマンション)を所有するなど夢のまた夢!」
だと思うのが大多数の人の認識かと思いますが、庶民が現金で購入できる手の届く温泉付別荘も、探せばこのように存在しております。(笑)    


さていつも情報提供等でお世話になっているK大家さんから、新築アパートを販売しているI社の広告映像と●●市の業者の方のメールの情報を教えていただきました。

I社のPR映像(約30分)を視聴いたしましたが、良い立地と特色ある間取りのアパートで「高利回り&高稼働率」を実現しているという印象を持ちました。

このようなものを見せられて、さらに営業マン等の説明を聞かされたならば、多くのサラリーマンはその気になるのではないかと思いました。

しかし私が気になったのは
「高利回り」「高稼働率」「好立地」という言葉が何回か出てきますが、肝心の利回りについては一度として数字で示されたことが無いということです。

唯一購入金額と家賃収入と返済等の一覧表が出ていましたので、自分で利回りの計算をしてみたら8.8%でした。

私が2月3日のブログでご紹介した某サラリーマンのH様が断念された●●市の新築物件が8.8%とのことでしたので、販売エリアも一致しておりますので、もしかしたらこの会社の物件だった可能性もあります。

新築プレミアム家賃での8.8%ですから、24年前後のローンを組んでいる大家さんは、築年数とともに起こるであろう家賃下落に対応していけるのかと心配しております。

なお90%後半の稼働率がPRされておりましたが、新築&築浅物件ならばこのぐらいは無くては困るわけで(新築プレミアム稼働率であることは当然ですので)、問題はこの先のローン期間中、これだけの高稼働率が維持できるかどうかの推移を見ていく必要があるかと思います。

なおIの社長さん自らが
「ローンを払った後に土地が資産として残るという投資になります。」
という主旨のことを語っておりましたので、余剰金などを期待する投資ではないということなのでしょう。

しかし8.8%というかなり低い利回りと、競争激化地帯の地域にあることと、プレミアム家賃&稼働率以後の状態を予想すると、そもそも24年間前後ものローンを払い続けることが出来るのかという極めてリスキーな物件に思えました。

表立って利回りを公表すると問い合わせが減るので、まずは問い合わせ後に営業マンが「高稼働率」「好立地」「優れた間取り」等々を前面に出し、8.8%でも十分に経営できる物件としてその気にさせる営業戦略なのかもしれません。

次にたくさんの社員が働いている会社だということです。
これだけの社員を養うには相当の利益を上げる必要があるわけですが、当然のことながら物件に相当の利益を上乗せしていると考えるのが自然だと思います。

それと広告映像からは、どの社員の方も自社物件に絶対の自信を持っているように感じましたが、
「実はボクもこの会社の物件を所有している大家です!」
と言った社員の方は、ただの一人としておりませんでした。

登場している役職者やそれぞれの部門の責任者の多くが、この物件の大家さんでもあるならば(リスクを共有しているという意味では)少しは信用できるかもしれないですが、やはりそうした発言はありませんでした。

証券を勧める社員が、証券を購入していないのと(あるいは投資用ワンルームマンションを販売している社員が購入していないのと)同じかと思いました。 

次に●●市の業者の方からのメールのご紹介ですが、以下がそのメールになります。

K様
お世話になっております。
●●市は寒い日が続いていますがいかがお過ごしでしょうか。
古い木造アパートは水道凍結でパンクして、管理課の社員は大忙しです。(設備・内装工事受注で助かっています!)

最近私が体験した●●市のお客様のお話をひとつ。

私が8年前にアパートを買っていただいた、年収約1000万円ある上場企業の管理職の○○さんは、リストラされ再就職先の会社も辞め、現在は奥さんと離婚して現在は30㎡の所有アパートの一室に住んでおおります。

4700万円のアパートで1000万円の自己資金を投入し、現在80%の入居率で家賃の手取りは5万円です。

今売り出していますが利回り13%(2000万円台)でも売れません。 

実は私の20年の事業計画よりも入居率・家賃減額が大きかったので反省しています。

私は入居率と家賃の劣化をどう判断するかがポイントになると思います。
●●市の木造アパートはとても陳腐化が早いです。

じゃあRCはどうかというと、資本投下に見合うかどうかだと思いますが、リスクが大き過ぎて安易にサラリーマンが買うものじゃないと思います。

また、すぐ「出口戦略、出口戦略」っていう業者も責任逃れでどうかと思いますが、証券会社が「自己責任でしょ!」と同じメンタリティーじゃないでしょうか。

数十年も残るものを造っておいてそれは無いんじゃないかと思います。
出口をいうなら「更地」までを考えるべきとも思います。

①アパートならばお任せじゃなく、休日に自分で掃除して、管理会社を回るくらい行動する
②リスクヘッジを考えて駅の沿線とか人が集まる場所に安い区分所有を数戸持つ
③分譲できるくらいのしっかりとしたマンション・連棟式・一戸建てをいい場所に建てる
④メーカーや建売屋の物件を安易に買わない

勝ち残るには、以上が大事じゃないかと思います。


以上ですが、この業者からのメールを拝見して、私がCD全集の中で具体的な数字を示して強く危惧(警告)していたことが、やはり現実のこととして進行していたことが分かりました。

残念ながらこうした大家さんは、今水面下で大勢いらっしゃって苦しんでいることと思います。

それでも
「実は私の20年の事業計画よりも入居率・家賃減額が大きかったです。反省しています。」
と吐露するだけ良心的な業者かと思います。

最近の某大手建築会社の30年間のシュミレーション(事業計画)では、30年間の家賃収入が全く変わっていないものが出されております。

しかし別の某大手建築会社の事業計画はもっと凄い(ひどい)もので、2年ごとの更新時には家賃が3%上昇するシュミレーションになっていて、新築時の2DKの家賃6万円が15年後には73700円になっておりました。

「詐欺」と断言しても構わないかと思います。

TVのCMにも登場する一流建築会社が、こうした絵空事ともいえる事業計画を作成して、無知な地主をその気にさせて建築請負契約を獲得していくという実態があります。

ですから、こうした被害に遭う大家さんが増えないようにと祈るばかりです。 

以下は最近新CD全集をご試聴いただいた方からのメールですが、大多数の方々もこの方と似たようなご認識なのかなと思いました。


今まで、不動産投資の本も何冊か読んだり、山田さんをはじめ不動産関連のブログなども見てきたのですが、不動産投資について自分が安易に考えていたことが分かりました。

初期利回り12%程度の築浅物件さえ見つけられれば、簡単に成功大家となれるような錯覚でいました。

20年とか30年というローンも不動産に関しては当たり前の年月で、その10年の違いも大差ない事だと・・・。

安易に物件購入しなくて良かったと思うのと同時に、このCDを聴いて山田さんのような、成功大家になりたいと改めて思いました。
【千葉県在住のO様】


(前略)
今は最後のCD11を聞いています。

大急ぎでCD10まで聞きましたが、大変参考になりました。

特にローンにたいする考えが、自分自身甘かったと反省しています。
おかげさまで、初心に戻ってローンに対して慎重になろうと思っています。

山田様のCDにありましたように、今、目の前にある物件も10~12%の物件で、まさに、よくある物件なのでしょう。

CDを聞く前なら、とても良い物件に思えたのですが、おかげさまで、ゆっくり考えることができました。

積算価格で指値というか、問い合わせをしました。

また、CDの最後のあたりでは、生き方について述べられていますが、本当に同感です。
(後略)
本当に良いCDを製作していただきありがとうございました。
【岡山県在住のM様】 


先程の●●市の自己所有のアパートにお住まいの○○さんのように、利回りが13%でも売れずに苦境に立たされている現実がありますので、このO様やM様のようにそのリスクを十分に認識して大家さんを目指すことが重要かと思います。

ちなみに新築・中古を問わず所有している物件の家賃が、この10年~15年間で30%以上下落いたしました。
むろん物件の立地、間取り、設備、広さ、グレードや周辺の家賃下落状況によって変わってくることと思いますが、これが賃貸経営の現実です。

ですから購入時の利回りが8.8%というのは、10年~15年後には約6.2%にまで下がり、さらにローンがまだ10年以上残されているという経営を余儀なくされる可能性が非常に大きいということを認識すべきだと思っています。

利回りが10%の場合でも、早ければ10年後には7%にまで下がるということです。

したがってローン完済までの残りの期間は給与からの持ち出しか、他の物件からの余剰金(あればの話ですが)からの補填でやりくりしていく事態が生じる可能性がきわめて高いということです。

ところで平成23年度の確定申告が終了いたしましたが、管理会社への支払い(「管理委託料+広告費」)は平均すると家賃の約10%に達しておりました。

これに修繕費や固定資産税や保険料等々の経費が約10%がかかっておりましたので、家賃収入の計約20%が経費としてかかったことになります。(建物減価償却費はこの数字には入っておりません。)

RC物件の場合には固定資産税等がさらに高くなりますので、経費は25%前後くらいにはなってしまうのではないかと思います。

これに稼働率の低下と家賃の下落圧力が加わるわけですから、私がセミナーや書籍や新CD全集等々で「高利回り&高稼働率」物件でなければ経営は厳しいといい続けている理由がご理解いただけるかと思います。 

ですから先程のO様のように
「初期利回り12%程度の築浅物件さえ見つけられれば、簡単に成功大家となれるような錯覚でいました。
20年とか30年というローンも不動産に関しては当たり前の年月で、その10年の違いも大差ない事だと・・・。」


という気付きは、これから大家さんを目指される方にとってはとても重要(リスクの軽減)になるかと思います。

くれぐれも仲介業者、建築会社、銀行、管理会社だけに自己資金や家賃の利益が吸い上げられて、肝心の大家さんだけが大きなリスクと持ち出しと自己責任だけを背負わされて、
「こんなはずではなかった!」 
と苦悩することの無いようにと切に願っております。 

「利回りが12%でも家賃の下落はないし、稼働率も90%以上で推移しているし、物件の規模も大きいのでそのスケールメリットで余剰金も給与所得並みに入ってきて順風満帆です!」

「山田さんの危惧は完全に外れていますよ!わっはっは・・・」


とこうした私の危惧が危惧で終わってくれれば(外れてくれれば)とさえ思っております。

何故ならば、私の危惧が外れた場合には順調に余剰金が入ってくるわけですから、このことによって苦しむ大家さんは皆無で笑って済ませられますが、当たってしまった場合には地獄を見ることになるからです。

ですから私の危惧が現実のものとならないことを、むしろ大きく外れてくれることを願っているところです。

ところで22日(水)に一足早い春を感じに、恒例の桜と菜の花を見に南伊豆町へ妻とドライブに出かけてきました。

ところが今年は寒さが厳しく、河津町周辺の桜はまだほとんど咲いておらず、南伊豆でようやく数本の桜を見ることが出来ました。

菜の花も一部が咲いているだけでしたが、それでも一足早い春を感じるには十分でした。

IMG_4770.jpg
(展望台より下田の白浜海岸を望む)

IMG_4780.jpg
(2月22日の南伊豆町で咲いていた河津桜と菜の花畑) 

この日も気温は低くて、ここ南伊豆でも寒さが厳しかったですが、それでも植物たちは確実に春の訪れを告げてくれておりました。   
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00:13:41 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
ソプラノ大家さん
2012 / 02 / 14 ( Tue )
画像 651

夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ―フツーの主婦が「夢のソプラノ歌手」になれた!

「ソプラノ大家さん」こと菅原久美子さんが本を出版されました。 

菅原さんから贈呈された新書を早速拝読させていただきましたが、空室率の高い地元秋田県の物件を集中して所有されているにもかかわらず、高利回り&セルフリフォームできちんと余剰金を得ることに成功されております。

理にかなった物件の取得と経営を実践すれば、大家さんとして成功を収めることができ、そしてそこから得られる経済的自由と自由な時間で自らの夢をかなえることができた軌跡を平易な文章で分かりやすく伝えてくれました。

夢を持つことと、学習と行動をすることの大切さが伝わり、モチベーションも上がる良書です。

Amazonのカスタマーレビューでも素晴らしい感想が寄せられておりましたので、その中から1点ご紹介(転載)させていただきます。



不動産投資に限らず、”夢”や”成功”を引き寄せるためのヒントがいっぱい詰まった一冊!!, 2012/2/7 By まねき猫  

人として、女性として、  
幸せな人生を送るヒントがたくさん詰まっている本でした♪

普通に読み流してしまいそうな「夢とお金をひきよせる」という
キャッチコピーですが、読み終えた後に再度目にすると大いに納得できます。

■常にポジティブな姿勢
■初めてのことやわからないことにも果敢に取り組む行動力
■人への感謝の気持ちを持ち続け、それをきちんと形に表すこと などなど…

学ばせて頂きたい姿勢が本当にたくさんありました。

人として成功する、ハッピーになるヒントはもちろんですが、
不動産投資に関するノウハウについてもしっかり学ばせて頂きました。

特に、ご自身で購入されている物件それぞれの、
取得時の費用について、「火災保険代」や「司法書士報酬」、
「ローン保証料」などが細かく記載されている他、

セルフリフォームと業者へ依頼した場合の価格の比較について、
リフォームの項目ごとにわかりやすく書かれていたりと、
ご自身の経験をきちんをした数値で見せてくれているのが
とっても参考になりました。

また、物件には手作りのパンフレットや、
おすすめの設備などをアピールするためのポップが設置されているなど、
”女性らしい”細やかな気遣いが散りばめられていて、
「内見に行ったら思わずその部屋に決めてしまいそうだな~」と
思ってしまうような、賃貸管理のノウハウも紹介されていました!

上手くいえませんが…今まで読んだどの「不動産投資の本」とも違っていて、
読み終えた後、不思議とハッピーな気分になるような素敵な1冊でした♪


怠け者の山田の場合は、経済的自由と自由な時間で毎日怠惰な暮らしを送っておりますが、それでも毎日を幸福感に満たされて過ごしております。(笑)

菅原さんの場合には、才能に恵まれ、心から望んでいた芸術の道に打ち込める環境を手に入れられたのですから、山田以上に充実した人生を堪能されていることと思います。

「成功大家さん」の先には、楽しく生きることが出来る世界が得られるということを、この本からも理解することができると思います。

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14:52:05 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
二人の読者からのご質問
2012 / 02 / 03 ( Fri )
【H様からのご質問】(2012/01/29)

55才の東京在中のサラリーマンです。

山田さんの本も含め、アパート経営の本を20冊程度読み、先週実家と持家がある●●に帰り、いくつか物件をみて、●●駅徒歩15分(●●駅徒歩10分)の新築物件を契約寸前で、キャンセルしました。

自己資金1000万、融資7300万の事前審査をとおり、手付200万を振り込みましたが、契約日の朝、母に悪い夢をみたので、契約するのをやめてほしいと泣かれて契約は止めました。

利回りは8.8%で、金利2.3%、期間は24年でした。

東京に帰り、山田さんの後5年で会社・・・他5冊の本を図書館で借りて、あきらめきれずにまた勉強をしています。

会社をやめ、自由な時間で、●●●●●●の世話などのボランティアを今まで以上にやって、残りの余生を過ごしていきたいと考えています。

最初は中古のマンションかアパートからはじめようと思います。

最近はほぼ毎日複数のネットを見ていますが、1000件に1~2件の優良物件をネットから見つけるのは至難の業だと思います。


【H様への返信】

H様
こんにちは
山田里志です。

コメントありがとうございました。
なお返信が遅くなりまして大変に申し訳ありませんでした。

私のとっては、今月中はお正月休みでして、やりたいことの方を優先して過ごしておりました。(笑)

H様は55歳とのことですが、私も先月(12月)までは55歳でしたので、もしかすると同学年かもしれませんね。 

さて
>先週実家と持家がある●●に帰り、いくつか物件をみて、●●徒歩15分(●●駅徒歩10分)の新築物件を契約寸前で、キャンセルしました。自己資金1000万、融資7300万の事前審査をとおり、手付200万を振り込みましたが、契約日の朝、母に悪い夢をみたので、契約するのをやめてほしいと泣かれて契約は止めました。利回りは8.8%で、金利2.3%、期間は24年でした。東京に帰り、山田さんの後5年で会社・・・他5冊の本を図書館で借りて、あきらめきれずにまた勉強をしています。

とのことですが、たしかに立地的には申し分が無いように思いますが、しかし利回りが8.8%というのはリスクが大きいかと思います。

利回りが低い上に、●●周辺は家賃の下落が激しく、広告費も2~3ヶ月出さないと客付けを熱心にやってくれない地域ですので、数字に表れない大家さんの負担はかなり大きいかと思います。

ですから家賃の下落や稼働率の低下が起きれば、すぐに持ち出しになってしまい、資産どころか負債にすらなりかねない物件の可能性が大きいように思えます。(ただし私自身が物件を見ておりませんし、物件周辺の賃貸事情を詳細に把握しているわけではありませんので、あくまでも数字から見た山田の個人的な感想だと受け止めてください。)

私もCD全集の中で強く警告しておりますが、この規模でこの利回りならば、最初の数年間は毎月20万円前後ぐらいは余剰金は出ますが、しかしそう遠くない時期から赤字になり、残りのローン期間中は地獄を体験することが大になります。

また利回りが8.8%とはいっても新築プレミアム家賃(割高な家賃)での利回りですから、退去後の客付けからは大幅な家賃値下げを余儀なくされ、この利回りも大きく下がっていくことになるかと思います。

ですからお母様の悪夢から「契約するのをやめてほしいと泣かれて契約は止めました。」というのは実に懸命なご判断だったかと思います。

これによりH様は大きなリスクを取ることから逃れられ、仲介業者(仲介手数料)と建築会社(粗利益の大きい建築利益)と銀行(利息)は大きな利益を逃してほぞをかんだことかと思います。
お母様には感謝しても差し支えないかと思います。

ちなみにレオ○レス21の建築粗利益率は42%だそうです。(つまり建築費が1億円ならば4200万円が建築会社の利益)

最初の一棟目から利回りが8.8%と低めで、8000万円以上の大規模物件をl購入するというのは、私的には極めてリスクが大きいかと思います。

せめて最初の一棟は、2~3000万円クラスの小中規模の物件で高利回りの物件を購入されて経験を積んでから、その経験を元にして規模の拡大を図られるほうが賢明かと思います。

その後、私の本をお読みになられたとのことですので、余剰金を得るには利回りが16%以上は必要だという意味がお分かりいただけたかと思います。

例えば山形県に所有している物件は表面利回りが24%ありますので、稼働率が例えば三分の二であっても利回りが16%出ますので、問題なく余剰金が手にできております。

またたとえ稼働率が三分の一と激減したとしても、●●の満室時の物件とようやく同じ利回りになりますので、高利回り物件の有利さがお分かりいただけるかと思います。

そういう意味でも8.8%の物件は、かなり危険な水準だと思います。

>会社をやめ、自由な時間で、●●●●●●の世話などのボランティアを今まで以上にやって、残りの余生を過ごしていきたいと考えています。最初は中古のマンションかアパートからはじめようと思います。最近はほぼ毎日複数のネットを見ていますが、1000件に1~2件の優良物件をネットから見つけるのは至難の業だと思います。

とのことですが、新築は建築後の1年間だけで、2年目からは中古になりますから、中古からのスタートの方が賢明かと思います。

また物件検索サイトでは、数千件の物件でも利回り等の基準を入力すれば瞬時に検索できるシステムを備えたものがありますので、わずかの時間で簡単に物件を絞り込むことが出来ます。

ですから「至難の業」を文明の利器で「容易な業」に変えていってください。

また地方の土地勘のない物件から優良物件を見つけ出す手順も、教材などで知ることが出来ますので参考になさっていってください。

目標実現を強く望めば、様々な壁も克服していくことが出来るかと思います。

以上参考になりましたならば幸いです。


【H様からのご返信】

山田里志様

早々のお返事ありがとうございます。
また経験に基づかれた貴重なアドバイス大変参考となります。
私はS31年4月生まれですので、学年は山田さんの方が1年先輩です。

今はあと5年で・・・の著書を繰り返し、繰り返し熟読していますが、昨年は山田式【元祖】勝ち組大家術他他の著書も拝見させていただいていました。

●●市内は供給過多で、厳しいマーケットかもしれません。あと5年以内で●●に帰る予定です。

実家を建て直すか、リフォームし住居とし、1年住んでその後転勤で20年賃貸(月家賃12万)している一戸建てと、中古マンション(1K、300万円程度、築15年程度、利回り16%前後)を3つ、中古アパート(3000万前後)で、なんとか山田さんのように自由な時間を得たいです。

幸い、今はサラリーマンとして年収1500万と家賃収入140万があります。

会社を退職すれば融資も受けられませんので、タイミングも見図る必要があります。

今後とも大変お忙しいとは思いますが、可能な範囲でアドバイスお願いいたします。


【B様からのご質問】(2012/01/30)

山田先生
お世話になります。
以前も質問させていただきました、Bと申します。

現在山田先生のCDを拝聴しながら、不動産投資の勉強中でございます。

不動産投資の根本的な部分で2点質問があるのですが、よろしいでしょうか?

お忙しい中恐れ入りますがご回答いただけたら幸いです。

まず1点目ですが、
現在、私は●●市内に住んでおるのですが、投資物件の対象は●●エリア以外または関西エリア以外の知らない土地でも可能なものなのでしょうか?

山田先生のCDでも著書でご指摘の通り、「利回り16%以上、築15年未満、稼働率80%以上」等の投資条件に該当する物件は現存する物件の中でもごくごく一握りだと思います。

当然それを探したり、そのための情報収集や人脈構築が不動産投資に欠かせないものとも理解しております。

情報サイトなどで検索しても、全国版から探しても極少数で、関西や●●などで絞ると当然さらに少ない件数です。

そんな中で、物件の投資対象エリアを関西だけでなく、全国に広げていくと、中には条件を満たす物件もあるかとは思うのですが、土地勘のないエリアであったりすると物件の場所がどんな地域などかもわからず、またその後の管理、運営の面でも不安が残ります。

やはり、対象物件は自身が土地勘のある地域や管理可能な地域に限定すべきでしょうか?

条件を満たすような該当物件であれば、知らない地域でも情報収集や管理次第では投資対象になるのでしょうか?

2点目は、投資対象なのですが、

投資対象そのものは、投資家の方のそれぞれの考え方や投資スタイル、現在の経済状況や属性によりさまざまだとは思いますし、それぞれに違うリスクがあるので、自身がどの部分を許容できるのかで決まるとは思うのですが、山田先生のご意見を一参考として伺いたいのですが、土地の価値がつかない(少ない)区分マンションへの投資をどうお考えでしょうか?

私自身、●●市内などの1R区分マンションは金額も適当で初心者の投資対象としてはイメージがしやすいのですが、当然区分マンションですので、土地としての価値がなく、資産としての価値があまり感じません。

であれば、同じ少額でも最悪は土地の価値の残る戸建賃貸のほうがよいのかとも思います。

地方アパートは空室リスクが多いや、都心区分マンションは埋めやすいが土地の価値がないなど、どの投資物件でもそれぞれの側面があるとは思うのですが、そんな中でも大きく分けて「土地がついてるものかそうでないもの」ではどう考えればよいのでしょうか?

やはりいち早くキャッシュを残すという意味でアパート経営に特化していくほうが良いのでしょうか?

山田先生は区分マンションンはあまりお勧めしていないように感じますが、何か明確なご理由などあればお聞かせください。

メールで長々と質問してしまい、申し訳ございません。
お手すきの時で結構ですのでお返事いただてたらありがたいです。

ではよろしくお願いいたします。


【B様への返信】

B様
こんばんは
山田です。

ご質問の件ですが、一大家さんの意見として参考程度に受け止めたいただければと思います。

>まず1点目ですが、現在、私は●●市内に住んでおるのですが、投資物件の対象は●●エリア以外または関西エリア以外の知らない土地でも可能なものなのでしょうか?山田先生のCDでも著書でご指摘の通り、「利回り16%以上、築15年未満、稼働率80%以上」等の投資条件に該当する物件は現存する物件の中でもごくごく一握りだと思います。

についてですが、私の著書やCDでもお分かりのように全国が対象です。 
B様のご指摘のように優良と思われる物件は本当に0.1%ぐらいもありません。
それだけに対象を全国に広げてその出合いの確率を上げるわけです。
ただし縁(なじみ)のある地域がベストなのは言うまでもありません。

縁(なじみ)のないのはそれだけ不安(リスク)も大きいですが、情報収集の仕方でそれを乗り越えていくわけです。
したがいまして、「条件を満たすような該当物件であれば、知らない地域でも情報収集や管理次第では投資対象になるのでしょうか?」の私なりの答え(経験)はイエスとなります。

>2点目は、投資対象なのですが、
投資対象そのものは、投資家の方のそれぞれの考え方や投資スタイル、現在の経済状況や属性によりさまざまだとは思いますし、それぞれに違うリスクがあるので、自身がどの部分を許容できるのかで決まるとは思うのですが、山田先生のご意見を一参考として伺いたいのですが、土地の価値がつかない(少ない)区分マンションへの投資をどうお考えでしょうか?
私自身、●●市内などの1R区分マンションは金額も適当で初心者の投資対象としてはイメージがしやすいのですが、当然区分マンションですので、土地としての価値がなく、資産としての価値があまり感じません。

等々のご質問についてですが、以下は私が以前ブログやセミナー等でご紹介した内容になります。 
少し分かりずらいかもしれませんが、参考までに転載いたします。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

私は大家さんになるだけでしたら比較的簡単だと思っています。
ある程度自己資金を貯めて、サラリーマンの属性を活かして(30年近い長期のローンを組めば事業性はでるので)業者が勧める物件を購入すればいいだけのことです。

しかしローンの完済まで、ローンを返済しながらキャッシュフローを入手し続けるのは、今の賃貸市場と今後の人口動向等を考えると大変に難しいことだと思っています。(詳細は新CD全集参照) 

「買ったとき(大家さんになったとき)にキャッシュフローはいくらかあるか」
も大事ですが、それ以上に
「ローンが終わるまでキャッシュフローを入手し続けることができるか」
という長期にわたるシュミレーションと見通しが重要だと思っています。

ところで賃貸経営(不動産投資)の手法は多様です。
ざっと挙げただけでも

●新築派
●中古派
●大都市圏派
●地方都市派
●地元エリア派
●全国どこでも派
●海外投資派
●店舗派
●事務所派
●駐車場・レンタル倉庫・コインランドリー派
●住宅派
●競売派
●任意売却・一般流通派、
●区分所有派
●一戸建て派
●アパート併用住宅派
●木造一棟派
●重量鉄骨やRC一棟派
●フルローン派
●自己資金+借入資金派
●現金購入派
●その他

と多岐に上ります。
また賃貸経営(不動産投資)を目指す人や大家さんの属性(土俵)も多様です。

●主婦・サラリーマン・自営業・公務員・士業・法人経営者・地主等々
●金融資産がほとんどない人
●金融資産を数千万円以上持っている人
●年収300万円以下
●年収1000万円以上
●二世・三世大家さん
●シングルか既婚者か
●一馬力世帯
●夫婦共働き世帯
●扶養者(子供)がいる世帯
●扶養者(子供)がいない世帯
●扶養者(子供)がこれから出来る世帯
●子供が小さい世帯
●子供が自立した世帯
●住宅ローン等の有無
●年齢の違い

と様々ですから、私は属性(土俵)により投資法の選択肢も異なってくると思っています。
この認識無しに「どの投資法が一番いいか」とあれこれ悩んでみても、最良の選択は出来ないものと思います。

ちなみに山田の場合の属性(不動産投資を始める頃の状況)は 

①年収600万円前後のサラリーマン
②一馬力で小さな子供が3人
③住宅ローンあり(月約10万円)
④金融資産はほとんど無い(100万円以下)

と劣悪でしたから、山田の場合の投資法(選択肢)は限られたものとなりました。
いずれにしても投資法や属性は様々ありますが、行き着くところ(最終ゴール)は

①「純家賃収入>生活費」の大家さん
②ローン残高が0(無借金)か金融資産がローン残高以上ある大家さん
※①と②の条件を満たしている大家さん

を目指すことが、どの投資法であっても重要ではないかと思っています。 

↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ 
 
以上ですが、つまりどの投資法が良いかはメンタルな面も含めたB様の属性が基本になるということです。

B様の自己資金の額、年収と生活費の差額(投資に使える額)、現在の資産内容、精神的に安定できて納得できる投資法等々によるかと思います。

たとえば年収が十分にあり、自己資金でも物件が購入できるならば利回りなど考えなくても、購入したい場所の物件を買ってもリスクが極小の大家さんになれます。

問題は私のように収入も自己資金もないサラリーマンの属性の場合の投資法です。

この場合にはリスクも取れませんので、自己資金もローンも必要のないマイホームの賃貸から大家業をスタートさせました。

マイホームの家賃収入をストックして次の物件の自己資金に当てていくという手法で、物件の数を増やしていきました。

そのためにはとにかく余剰金がたくさん得られ、銀行からの借入もできる担保価値のある物件の取得に勤めました。

つまりそれが「高利回り&土地付建物(アパート)」だったわけで、これも突き詰めていけば私の当時の属性によったものでした。

ですから自己資金があって現金で購入できるならば区分所有もありかと思います。

その場合でも出来るだけ安く購入して、購入以上に高く売れる見込みのある物件を購入し、数年間家賃収入を得て上で売却するといった投資法もあり得るかと思います。

いずれにしましてもB様の属性からスタートしていくことが現実的かと思います。

以下は区分所有の投資の実例です。

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リスクを極小にする
→高稼働率と資産価値が維持でき、売却も容易な「資産価値>購入価格」の高利回りの分譲マンションを現金で購入して貸す
→立地の良い店舗物件を借り、「設備改装&ノウハウ付」で賃貸経営を行う 

【具体的には】
●築15年の40㎡以上ある広めの単身者用分譲マンション(新築時販売価格1900万円)を450万円で購入して月6万円で貸す(現在でも550万円以上で売買)→グロス利回り12%
●駅、店が徒歩圏内で、医学部と付属病院のエリアに立地した物件に絞って購入
●自ら管理組合の理事長になって、管理会社と物件を管理していく
・管理費の値下げ
・防犯対策等の充実で資産価値を上げる 
・大家目線で修繕費を有効活用
●理事長として物件情報をいち早く把握して屋数を増やす(現在4部屋)
●首都圏で立地の良い店舗物件を借りる→「設備改装&ノウハウ付」で貸す(現在3店舗運営)
●「純家賃収入>生活費」を目指す

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以上のように、この大家さんの場合は自己資金があり、「実勢価格>購入価格」「高利回り&大学病院限定での高稼働率物件」「理事長になる」という投資スタイルを確立しております。

どの投資がベストかは、やはりそれぞれの属性と価値観とメンタルな部分を含めた納得が出来て居心地のよい投資スタイルに落ち着くかと思います。

B様も合理的で納得が出来る投資法を見出していかれてください。

私の投資スタイルがそのための参考になれば幸いです。

山田里志


【B様からのご返信】

山田先生

おはようございます。
Bです。

急なご質問に対しての早々のお返事ありがとうございます。
山田先生のメールのお返事の速さや、丁寧な回答には本当には関心させられます。


やはり成功されてる方はどの世界でも共通する部分があるのだなぁと思いました。
(質問しておいて偉そうなこと言ってすいません。。)

そして具体的なご回答ありがとうございました。

不動産投資の本は何十冊と読んで、自分なりに勉強しているのですが、今回質問させていただいた部分が自身の中でモヤモヤになっていた部分でしたので、明確な答え(考え方)をいただいてスッキリしました。

自身の属性や経済状況と相談しながら、あせらず、あきらめず不動産投資に進んでいけたらと思います。

毎回のご丁寧な誠実ある対応、本当にありがとうござしました。

寒い日が続きますが、お体には気を付けてご自愛ください。


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(5日から「河津桜祭り」です。大雪の報道がここしばらく続いておりますが、伊豆は桜と菜の花が開花する季節となりました。)

テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

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