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山田が考える「成功大家さん」の定義(その2)
2011 / 11 / 28 ( Mon )
「成功大家さん」の定義の確立はされておりませんが、山田が個人的に勝手に考えている定義は以下のようになります。 

①「純家賃収入>生活費」の大家さん
(純家賃収入とは家賃収入からローンと経費を引いたキャッシュフロー)
②ローン残高が0(無借金)か金融資産がローン残高以上ある大家さん
※①と②の条件を満たしている大家さん


ということになります。
これはどういうことかというと、「リスクが極小」だということです。

と前回書きましたが、実は私と同世代のリタイア大家さんですが、リタイアした後も
「やることが無い!」
ということで、
「とにかく買えるうちは賃貸用不動産を買い進めている!」
という人にお会いしたことがありました。

「手持ちのカードで、まだ40万円借り入れ枠があるので、それを頭金に充当してもっと買い進めたい!」
と具体的なビジョンまで語っておりました。

この方はすでに①の「純家賃収入>生活費」の大家さんではありますが、ローンは増え続けておりますので②の「ローン残高が0(無借金)か金融資産がローン残高以上ある大家さん」とは程遠い位置におります。

そういえば
「銀行が貸してくれるうちは数十億円、百億円でも買い進めたい!」
と豪語している別のイケイケ大家さんの言葉も聞いた事があります。

人はそれぞれですから山田がコメントする立場にはありませんが、少なくとも資産(購入した金額)が何十億円(借金もほぼ同額)あり、純キャッシュフローが何千万円あろうとも、山田の定義からすれば私と同様にまだ成功大家さんとはいえないと思っております。

もしくは「リスクを抱えた成功途上にある大家さん」と言い換えてもいいかもしれません。 

金利が2%上昇したらどう対処するつもりだろうか
稼働率が20%減少したらどう対処するつもりだろうか
家賃が20%減少したらどう対処するつもりだろうか
上記の事態が複合的に起きた場合の備え(リスクヘッジ)はどうしているのだろうか
最終的な目標となるビジョンはどうなっているのだろうか 
どこまで買い進めれば満足するのだろうか
 

等々と興味は尽きません。

3月11日に起きた未曾有の東日本大震災は、
「1000年に1度の大規模地震」
だったといわれおりますが、実は日本の総人口は国の機関が
「1000年単位でみても類を見ない、きわめて急激な変化」
と危惧するほどの人口減少が今後予想されております。(詳細は新CD全集参照)

つまり賃貸経営環境は、家賃や稼働率の下落が今後益々増大していくことが予想されるということです。
もしかすると、これから
「類を見ない、きわめて急激な下落」
を経験することになるかもしれないということです。

これからの大家業は、そうしたリスクを抱えながら「成功大家さん」を目指していかねばならないという難しさがあります。

あせらずにしっかりと学習を積んで、リスクの把握とビジョンをしっかりと持った上で、「成功大家さん」を目指していってほしいと老婆心ながら思っております。

IMG_4614.jpg
(無料で入手した引出し収納付フランスベッド)

IMG_4616.jpg
(ベッド・引出し付TVボード・電子レンジのある部屋) 






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11:08:18 | 未分類 | コメント(1) | page top↑
山田が考える「成功大家さん」の定義
2011 / 11 / 16 ( Wed )
「成功大家さん」の定義の確立はされておりませんが、山田が個人的に勝手に考えている定義は以下のようになります。 

①「純家賃収入>生活費」の大家さん
(純家賃収入とは家賃収入からローンと経費を引いたキャッシュフロー)
②ローン残高が0(無借金)か金融資産がローン残高以上ある大家さん
※①と②の条件を満たしている大家さん


ということになります。
これはどういうことかというと、「リスクが極小」だということです。

つまり戦争や巨大地震や暴風雨や洪水や山崩れ等々の災害に見舞われようが、ハイパーインフレに見舞われようが、凶悪事件が起きて全空になろうが、液状化現象で建物が傾こうが、依存していた工場や大学が移転・閉鎖されて全室が空室になろうが、それによって破産に陥ることが無い大家さんという条件(定義)です。

ですから例えば現状で「資産10億円(つまり借金もそれに近い額)、家賃収入1億円、ローン支払い後のキャッシュフロー5000万円」と豪語していても、リスクが極小ではありませんので、「成功大家さん」とはいえないというのが山田の考えです。

上記の場合で見ると、経費が家賃収入の約30%(つまり約3000万円)かかる大型物件の場合では、純キャッシュフローは2000万円になりますから、金利が2%上昇するだけで純キャッシュフローの2000万円も吹っ飛ぶことになります。

連日マスコミ報道にさらされるような凶悪犯罪の現場になって空室が激増すれば、やはりローンの支払いが重くのしかかってきてしまいます。

ですから「リスクが極小」というのは言い換えれば「借金が無い」大家さんということになります。

そういう意味では、竹内なかとさんや加藤ひろゆきさんなどは現金買いの無借金大家さんですし、さらに「純家賃収入>生活費」の状態にあると思いますので、間違いなく「成功大家さん」であると思います。

また株の個人投資家で有名なジェイコム君が、秋葉原の駅前のビルを現金で購入したとのことですが、この人も「成功大家さん」だといえます。

そういう意味では、山田の場合は①の「純家賃収入>生活費」の大家ではありますが、
まだほとんどのローンが4年~7年を残しているのと、②の「金融資産がローン残高以上ある大家」ではありませんので、残念ながらまだ「成功大家さん」には至っておりません。

しかしながら一部繰り上げ返済が出来る程度の金融資産は温存して備えはしてありますので、今年は通算3ヶ月程の温泉地での長逗留や1ヶ月程の海外旅行を安穏として過ごすことが出来ました。

IMG_4376.jpg
(秋の草津温泉にて)

私は大家さんになるだけでしたら比較的簡単だと思っています。
ある程度自己資金を貯めて、サラリーマンの属性を活かして(30年近い長期のローンを組めば事業性はでるので)業者が勧める物件を購入すればいいだけのことです。

しかしローンの完済まで、ローンを返済しながらキャッシュフローを入手し続けるのは、今の賃貸市場と今後の人口動向等を考えると大変に難しいことだと思っています。(詳細は新CD全集参照) 

「買ったとき(大家さんになったとき)にキャッシュフローはいくらかあるか」
も大事ですが、それ以上に
「ローンが終わるまでキャッシュフローを入手し続けることができるか」
という長期にわたるシュミレーションと見通しが重要だと思っています。

ところで賃貸経営(不動産投資)の手法は多様です。
ざっと挙げただけでも

●新築派
●中古派
●大都市圏派
●地方都市派
●地元エリア派
●全国どこでも派
●海外投資派
●店舗派
●事務所派
●駐車場・レンタル倉庫・コインランドリー派
●住宅派
●競売派
●任意売却・一般流通派、
●区分所有派
●一戸建て派
●アパート併用住宅派
●木造一棟派
●重量鉄骨やRC一棟派
●フルローン派
●自己資金+借入資金派
●現金購入派
●その他


と多岐に上ります。
また賃貸経営(不動産投資)を目指す人や大家さんの属性(土俵)も多様です。

●主婦・サラリーマン・自営業・公務員・士業・法人経営者・地主等々
●金融資産がほとんどない人
●金融資産を数千万円以上持っている人
●年収300万円以下
●年収1000万円以上
●二世・三世大家さん
●シングルか既婚者か
●一馬力世帯
●夫婦共働き世帯
●扶養者(子供)がいる世帯
●扶養者(子供)がいない世帯
●扶養者(子供)がこれから出来る世帯
●子供が小さい世帯
●子供が自立した世帯
●住宅ローン等の有無
●年齢の違い


と様々ですから、私は属性(土俵)により投資法の選択肢も異なってくると思っています。
この認識無しに「どの投資法が一番いいか」とあれこれ悩んでみても、最良の選択は出来ないものと思います。

ちなみに山田の場合の属性(不動産投資を始める頃の状況)は 

①年収600万円前後のサラリーマン
②一馬力で小さな子供が3人
③住宅ローンあり(月約10万円)
④金融資産はほとんど無い(100万円以下)


と劣悪でしたから、山田の場合の投資法(選択肢)は限られたものとなりました。
いずれにしても投資法や属性は様々ありますが、行き着くところ(最終ゴール)は

①「純家賃収入>生活費」の大家さん
②ローン残高が0(無借金)か金融資産がローン残高以上ある大家さん
※①と②の条件を満たしている大家さん


を目指すことが、どの投資法であっても重要ではないかと思っています。 

IMG_4463.jpg
(沼津市の駿河湾を臨む公園にて) 

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14:11:31 | 未分類 | コメント(4) | page top↑
中国滞在記(その6)~エピローグ~
2011 / 11 / 06 ( Sun )
IMG_4289 (400x300) 
(お世話になった知人と、帰国当日の大連飛行場前にて)

約一月ぶりに日本に帰国してすぐに気がついたことは、成田空港のエスカレーター横で案内の女性が笑顔で応対していたことです。

中国では店員が笑顔で応対することなど皆無でしたので、これはやはり印象に残りました。

さらに駅弁を購入したり、乗り換えの切符を購入したりするたびに、
「ありがとうございました」
と丁寧に頭を下げてお礼を述べる姿にも感動しました。

おそらく初めて日本に来た中国人ならば、こうした光景は驚きをもって受け止めることだと思います。

これまで当たり前に思っていたことが、実は日本の文化の一端だということに気付かされました。
また中国では買い物をしても、一度たりとも
「謝謝」(ありがごうございます)
という言葉をかけられたこともありませんでした。

それどころか市場では、野菜を売っていた男性が買い物客の女性に向かってどなりつけている光景も目撃いたしました。

女性客がこの売主に対して
「少し古いし値段も高いからまけてよ」
というようなことを言ったらしいのですが、それに対して虫の居所が悪かったのか店主が怒鳴り返したのでした。

お客さんに対して怒鳴り返すという行為も、やはり日本では考えられない光景でした。

また車内はとても静かでごみはひとつも落ちていないし、駅に着くたびにホームには人が並んで待っているのにも感心してしまいました。(これまでは当たり前だと思っていたことですが)

また街中にもごみはほとんど無いことに、あらためて日本の街の綺麗さに気付かされました。

わが祖国日本の街並みはとても綺麗で、ごみを見つける方が大変なほどです。

それに街を歩く人々の誰一人として(たまには見かけますが)、「ぺっ」と唾を吐く人も見かけませんでした。

中国ではたびたび大人が唾を吐く姿を目撃しましたが、あるときなどは若くてかわいらしい10代後半ぐらいの女性が、歩きながら突然前方に唾を吐く姿に出くわしてびっくりしました。

やはり文化(教育)の違いということなのでしょう。

またクラクションの音がしない静かなことも、日本に帰ってきて感じました。

大阪ではバスがクラクションを鳴らしたことが発端で、バス会社の社員が殺されるという悲惨なニュースがありましたが、もしもこの日本人男性が中国に行ったならばギネスブックに載るほどの殺人鬼になってしまうことでしょう。

穏やかで礼儀正しく、また自然に恵まれた美しい日本ですが、しかし広範囲にまき散らされている「放射能汚染」のニュースに接するたびに、たとえ街中にごみがたくさん落ちていようが、魚の生臭いにおいが立ち込める場所があろうが、放射能汚染がない中国のほうが正直今は安心できます。

ある記事によると、千葉県の某医師が 
「子供に、鼻血が増えたり、インフルエンザのような症状、下痢がつづく状態がみられる。放射能によるものとみている。これまでの身体についての医学的知見では説明のつかない状況に直面している」
と話していましたが、首都圏でもセシウムの降下量は、チェルノブイリ事故によるイタリア(チェルノブイリの事故前に200例だった先天性白内障の症例が3000例に増えた)の降下量の約五倍もあるそうです。

「日本の原発は安全で重大な事故などは絶対に起きない」
「日本の原発はチェルノブイリとは違う」
「今回は想定外の規模の震度」
「今回の原発事故ではメルトダウンは起きない」
「直ちに健康に影響が出るレベル(数値)ではない!」
「甲状腺がんは立ちの悪い癌ではない」
「原発コストは事故を考慮しても1円~2円のコストアップ(に過ぎない)」
「高濃度汚染水が海に流れ出しても希釈されるので心配ない」
 
等々と原発推進者が喜ぶ報道や専門家の言動を思い返すたびに、暗澹たる気持ちにさせられます。

原発を立地している某町長が、原発設置を目指している某町での講演会で
「交付金などがたんまりと入ってきて町の財政が潤う。町民も潤う。原発ほどおいしいものはない。放射能漏れが起きれば魚介類などは電力会社が市価の倍の値段で買い上げてくれる。しかもその後処分に困るので引き取らない。倍の金額のお金を受け取って品物も残る。だから年に何回かはこの程度の事故が起きたほうがありがたい(会場内の聴衆爆笑)。(中略)・・・もしかすると50年後か100年後に奇形児が生まれるかもしれないが。」

という内容が含まれていたそうです。

私の住まいがある静岡県でも、茶葉から放射能が検出されております。
つまり静岡県にも放射能は降り注いでいるということになります。

放射能は、急性被害はなくても慢性被害や遺伝子損傷といった次世代レベルまでの被害を考慮すれば、内部被爆を含めて放射能は微量であっても浴びないことが非常に大切であるにもかかわらず
「直ちに健康に影響が出るレベル(数値)ではない!」

と繰り返されるロジックに、50年後か100年後か、それとも10年後くらいからになるのか分かりませんが、今回の原発事故の影響(人的被害)がいつか明らかに出てくるものと思われます。

今回の海外の旅で、日本の気候風土等の良さが再認識できただけに、「トイレの無いマンション」といわれている原発の存在と事故の問題が残念でなりません。

ところで旅の当初は
「一ヶ月もある」
とその期間の長さを十二分に意識しておりましたが、過ぎてしまえば短く、しかも帰国後さらに一ヶ月が経過してしまいました。

実のところ人生80年として、
「残りまだ25年もある!」
と思っておりましたが、今回の旅を経て
「25年などあっという間かもしれない」
と残り時間の少なさを意識するようになりました。(笑)

そう思うと、「自由な時間持ち」であることを活かして、これからも自由な時間を楽しんでいきたいと思っているところです。

なお今度また中国へ遊びに出かけるときには、味噌・醤油・そばつゆ以外にも、日本のドラマや映画や歌をたくさん録画したDVDを持参していこうかと計画しております。

IMG_4452.jpg
(草津温泉からの帰り道にて:10月28日の富士山)  

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14:27:05 | 未分類 | コメント(3) | page top↑
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