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3年(8年)ぶりの海水浴?
2011 / 07 / 30 ( Sat )
2008年6月16日~8月10日に西日本を旅行して、その時々に海水浴を楽しんで以来、地元の宇佐美海水浴場で約3年ぶりの海水浴を昨日楽しみました。 

ちなみに地元(宇佐美)での海水浴は実に8年ぶりくらいになります。

自宅からは海が一望でき、宇佐美海水浴場もしょっちゅう通るのですが、いつでも泳げる環境にいると結局はほとんど利用しないものなのかもしれません。(ちなみに海水浴場へは徒歩10分くらいです。)

しかし昨日は曇天にもかかわらず蒸し暑く、
「明日は週末で海水浴場は混むだろうし、今日は平日で空いているから泳ぎにでも行ってくるか」
とふと思い立って妻と二人で出かけた次第です。

IMG_3443.jpg
(遠浅の宇佐美海水浴場)

海水温度は30度くらいと温かく、また広い海岸には20組くらいの海水浴客しかおらず、
久しぶりの海水浴はのんびりと楽しめて、とても気持ちの良いものでした。

波も程よく高くて面白く1時間超楽しんできましたが、意外と体力(エネルギー)を使うようで、帰宅後はセミの鳴き声を子守唄にしてそのまま2時間ほど昼寝をしてしまいました。

昼寝後の「氷あずきミルク」はまた格別なおいしさで、病み付きになりそうです。

IMG_3383.jpg
(「電動ベジタブルスライサー」で簡単に作れるかき氷)

ちょうどダイエット中ということもあり、これから暑い日はおっくうがらずに海水浴場へいこうかと思っています。

また夕涼みがてら漁港や堤防沿いなどを散策したりしますが、岸壁のすぐ近くににもかかわらず、透明な海の中には意外にたくさんの魚たち(その中には大きな魚も)が泳ぐ姿が見かけられます。

私の場合には
「綺麗!」
というよりも
「美味しいかな?」
という目で眺めてしまうのですが、私がよく視聴する「ビッグダディ」(林下家の大家族)で、夕食のおかずに釣った魚をフライにして美味しそうに食べる場面に影響されたのかもしれません。

また番組では夕方近くにちょっと出かけていって、釣り糸をたれる場面が楽しそうで、自分も少しやってみたくなりました。

ということで、最近「つり道具」を買ってしまいました。
釣具に関しては全くの素人で、とにかく質よりも量という感じで中古の釣竿5本、リール9個、釣具(針や糸や錘などまとめて)1セットを激安で購入いたしました。

IMG_3458.jpg
(「買ったときはかなり高価だった」という釣竿を5本まとめて3000円で購入)  

今年の夏は、日中は海水浴&昼寝、夕方は釣り、そして後半は草津温泉(高原)での避暑暮らしとなりそうです。

IMG_3462.jpg
(新品のリール2個を含む9個のリールを885円で購入) 

ところでヤフオクなどでは家具・家電製品などを結構激安で購入(落札)しているのですが、競売のオークションでは何故かまだ一度も落札の経験がないので、近場で1軒くらいは物件を落札してみたいと思っています。(笑)   
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

12:08:28 | 未分類 | コメント(2) | page top↑
空室を楽しみに心待ちにしている?!
2011 / 07 / 23 ( Sat )
「山田式激安空室対策術」に自らはまってしまい、最近まで猛暑の中でもひたすら家具類を買い集めておりましたが、さすがに保管場所も限界になってきて、そろそろ一休みせざるを得ない状況になりました。

IMG_3398.jpg
(2台のベッドフレーム&マットレスとTVボードと1個の食器棚を購入して帰宅したところ)

上記のベッドは引き出し収納付きの「フランスベッド」で無料でいただき、もう1台は「Hikari Bed」で100円で購入してきました。
どちらもフレームは丈夫でしっかりとしたものでマットレスも綺麗で、まだまだ10年くらいは使えそうな美品でした。  

IMG_3418.jpg
(2台のベッドフレーム&マットレスとぶるぶるマシーンを購入して帰宅したところ)

IMG_3420.jpg
(上記を別角度から写したところ。ベッドは「フランスベッド」と「トヨタベッド」で2台で1000円でした。)
 
こちらのベッドも1台は引き出し収納付きのフレームでマットレスも美品でした。
なお写真では「ぶるぶるマシーン」はベッドの下に隠れていて見えませんが、これは山田のダイエット用として購入したものです。(笑)

某アパートの元コインランドリーの倉庫には
・洗濯機5台
・冷蔵庫2台
・電子レンジ1台
・ガスコンロ3台
・ロフトベッド5台
・シングルベッド3台
・エアコン1台
・TVボード1台
・カーテン類複数

この倉庫には、もう入る余地がなくなり、さらに我が家の空き部屋には
・シングルベッド7台
・セミダブルベッド1台
・ロフトベッド1台
・冷蔵庫2台
・TVボード10台
・電波掛時計20個
・電子レンジ10台
・ガスコンロ3台
・ダイニングテーブルセット3台
・チェア10脚
・カーテン類多数
・本箱2台
・食器棚2台
・レンジ台4台
・その他

と多数に上り、さらにこれらとは別にエレコムのTVボードを8台購入してきました。

IMG_3425.jpg
(8台のエレコム製のTVボードを積んで帰宅したところ)

IMG_3426.jpg
(車から4台のTVボードを降ろしたところ)

家電量販店に行くと、液晶テレビが置かれているTVボードは、たいていはこのエレコム製が多く使用されております。

造りがしっかりとしており、デザインも液晶TVとよくマッチしているので、これらの量販店ではよく使われているのだと思います。

なお家電量販店などでは、これらは1台1万5千円~2万円で販売されておりますが、およそ10分の1の値段で購入してきました。(むろん中古ですが、かなりの美品です。)

ですが、さすがにこれらはもう部屋に入れることができずに、廊下にはみ出す形で積み上げました。

一応30部屋分の設置を予定しているので、それでも数としてはまだまだ不足するのですが、しばらくは空室が出るのを待って、これらに運び入れて少し減るのを待つことにしました。

ということで、空室が出るのを心待ちにしておりますが、今のところ来月に1部屋運び入れるだけの予定になっております。

この部屋には「どのベッド」と、「どのTVボード」と、「どのカーテン」と、「どの家具」と、「どの家電」と、「どの電波時計」等を組み合わせて搬入しようかと楽しみにしているところです。

別の言い方をすると、これだけ空室対策のアイテムがそろうと、
「不動産賃貸業としてなんとかして空室を埋めて稼働率を上げなければ!」
といった切羽詰った気持ちよりも
「こんど退去したら(空室になったら)、どのようにバリューアップ(ドレスアップ)しようか!」
と楽しみに心待ちにしているといったほうが実感に近いかと思います。

「空室を楽しみに心待ちにしている」
などと非常に不遜(不謹慎)な大家かもしれませんが、この先も空室に怯えて大家業を営むよりは、むしろそれをも楽しみ(趣味)に変えてしまうような大家業があってもいいのではないかと思っているところです。

【追加です】

以下は最新の仕入れアイテムです。

IMG_3435.jpg
(100円で購入した定価11900円のニトリの食器棚の美品で、重量がありしっかりとした造りになっています。)

IMG_3439.jpg
(使い勝手の良い、コンセントも付いたナショナル製「スライド式炊飯器置き&米びつ」付きレンジ台で、300円で購入いたしました。)

IMG_3438.jpg
(ドアが付いており、米びつの部分や収納スペースがすっきりと隠れ、単身者にはちょうどよい大きさと機能ではなかと思います。)

IMG_3437.jpg
(見た目以上にずっしりと重量がある「SONY」のロゴ入りTVボードで、上記のレンジ台を引き取る際に「もらっていただけないでしょうか!」といわれて無料でいただいてきたものです。)
 


テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

19:14:06 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
「山口県のN様」への返信  
2011 / 07 / 17 ( Sun )
N(山口県のN)様 
こんばんは

勝手に(新CD全集の)HP上に引用させていただき申し訳ありませんでした。
「山口県のN様」はN様以外は誰にも分からないだろうと思っておりましたが、まさかご本人が再度見てくださっていたとは思いませんでした。(笑)

>これから不動産に参入される方は、不動産投資の現状と厳しさを知る上でも、山田様の教材、本当に役立つと思います。

とのお言葉をいただき、大変にうれしく思います。
不動産賃貸業(不動産投資)は安易に上手くいくものだとは思えなくなってきておりますので、その厳しい現実を踏まえたうえで、成功するための基本的な情報(知識)を紹介いたしました。

>私は、1957年4月生まれで、ほぼ、山田様と同年代です。不動産投資不適格地の実家、●●市●●町で●●の跡地や店舗、社宅、倉庫などを貸し付けていくうちに専業大家となってしまいました。6年ほど前からは、リスクを分散の意味でも、中古マンション(区分)を3件ほど購入してみました。

とのことですが大変に失礼いたしました。
ご実家が「不動産投資不適格地」にあげられていて、さぞや「ぎくり」としたことと思います。
しかし「●●の跡地や店舗、社宅、倉庫などを貸し付けて」とのことなので、上手に賃貸経営を推し進めていらっしゃるようで何よりです。

またご実家が●●とのことですので、この地の名士のお生まれのようですが、それに安住することなく
「リスクを分散 の意味でも、中古マンション(区分)を3件ほど購入してみました。」
と、果敢かつ堅実に賃貸経営を推し進めている様子をお伺いし、すばらしいと感心いたしました。 

○北九州市のマンションの購入と売却。
○●●市内のマンションで利回りが20%近くでの経営 
など、しかも家具&家電製品の充実を図るという、私の取り組みよりもずっと早期に取り組まれてきていたことに、その先見性と実践に敬意を表します。

>不動産業者は決まって、「家電は付ける必要ない」といいますが、ふとんと食器さえあれば取りあえず暮らせるという事は、入居者の立場からすれば、この上なく魅力だと私は思っています。
いらない家電・家具は、大家が持ち帰ればいいだけの話なのですから。

という考え方も全く同感です。
事実何もない空室と家具・家電製品が充実した空室とでは、間違いなく後者のほうが稼働率が高いです。
自分が入居者だったら、家賃が同じならば絶対後者です。(笑)

> 家電・家具付きワンルームの魅力、分かる人はすぐに借りると思います。特に、壁掛け時計・・・いいですねー!!

とのことですがありがとうございます。
なお早朝の眠りが妨げられない遮光カーテンと、正確なときを刻む電波時計は私のこだわりです。
また最近では上質のベッドの設置もこだわりを持つようになりました。

なおブログの写真にある新品の電波時計は1個2000円弱で、フランスベッド(フレームとマット)は直接引取りで1000円で購入しました。
また家具類は1000円~2000円で購入しましたので、見た目以上に実際は安く設置できております。(笑)

>16年ほどかけて、あらゆる負債と格闘しまして、ようやく近年、負債ゼロになりました。
商売をしていた頃、銀行利息や負債の返済に追われる と、過食に走ったり新車を買ったりしていましたが、この頃は、料理は私の担当ですし、クルマは12年間で20万キロを突破したので、あと何年で30万キロまで持つのかを楽しみに乗っています。

とのことですが、素晴らしいですね。
私から見れば「成功大家さん」になられたということですが、本当におめでとうごさいます。
私の場合はまだ約5~8年を待たねばなりません。
また負債が無いというのは、精神的にもまるで違うかと思います。
余裕が出来る分、暮らしぶりも好循環になるようですね。
うらやましい限りです。

> 山田様も感じられているように、リーマンショック以降の不動産市場の悪化には、私も少なからず危機感を持っています。
メールでお伝えした1億円のローンを組んで新築RC1ルームマンションを建てた知人は、その後、同じような物件を建て1億円ローンを組んだようです。
1棟あたりからの収入は、ローン・経費を差し引くと30~40万円といったところのようです。
入居率低下、家賃下落もあるのでしょうか、昨年、会った時は険しい顔つきで、とても、気さくに話すような雰囲気はなくなっていました。

とのことですが、この方の内実は相当悪化しているかも知れません。
厳しい言い方になりますが、そう遠くない時期に家賃収入と給与からの持ち出しでかろうじてアパートローンを賄う地獄が待ち構えているかもしれません。

またその危機感(可能性)をすでに感じるようになっているのかも知れません。
ローン残高で売却できれば、このリスクや状況から抜け出せるかもしれませんが・・・・。
想像すればするほど恐ろしいですね。

>しばらくは、物件を増やすよりも、自己資本を温存し、節税を兼ねながら10万円以下で経費として認められる範囲で既存物件の 家電・家具の充実や修理、セルフ・リフォーム、ペイントなどを実施しようと考えています。
山田様の家具・家電付きワンルームの写真には共感しております。ありがとうございました。

とのことですが、「もっともっと」と物件の拡大に一生懸命な人は要注意かもしれません。
N様のように自己資本を温存して、魅力ある物件作りの方に力点を置くことのほうが理にかなっていると思います。
また私の拙い実践がN様に共感していただき、大変に心強く、また嬉しく思います。

私の方こそありがとうございました。

このたびは大変参考になる応援メールを下さりありがとうございました。

山田里志
 

IMG_3388.jpg
(アパート用に1100円で購入したスタンド照明でしたが素敵だったので我が家で使用中!)

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10:20:55 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
読者の方からのメール
2011 / 07 / 10 ( Sun )
山田 里志様 

先月はCDの感想にご返事のメールまで下さりありがとうございました。 

そして、山田様のサイトを見て、私のコメントが取り上げられているのに驚きました。

(山口県のN様)とは、少しうれしかったです。

これから不動産に参入される方は、不動産投資の現状と厳しさを知る上でも、山田様の教材、本当に役立つと思います。

私は、1957年4月生まれで、ほぼ、山田様と同年代です。
不動産投資不適格地の実家、●●市●●町で●●の跡地や店舗、社宅、倉庫などを貸し付けていくうちに専業大家となってしまいました。

6年ほど前からは、リスクを分散の意味でも、中古マンション(区分)を3件ほど購入してみました。

1件目は、北九州市の1983年築、2LDK(47平米)のマンションでした。
6階建てで5~6階はメゾネットタイプになっていて、実質5階建て、エレベーターなしの物件でした。 

190万円で購入して40万円以内でリフォームしました。
まる3年貸し付けたのですが、昨年退去後6カ月経っても入居者の確保ができませんでした。

北九州市は八幡製鉄所の跡地が多く、マンション業者は安く土地を仕入れては、これでもかと言わんばかりに新築マンションを増やしています。

当然、家賃下落、入居率とも最悪です。
思い切って賃貸・売却の両立てで募集したところ、2か月経った昨年の12月には売却に成功しました。

セルフリフォームの際に、下駄箱や洗面台も新品をつけてグレードアップしてみたのですが、エレベーターがない4階部分というのは、やはりネックだったような気がします。

2件目は、●●市内の1991年築、1LDK(29平米)のマンションです。
9階建ての3階部分角部屋で眺望もいい部屋です。

●●市内では分譲タイプの1LDKは珍しいのですが、遠隔地の投資家様より285万円で購入しました。

部屋は奇麗で、リフォームは7万円で済みました。       

山田様のように家具・家電付きで募集したところ、すぐに入居者が決まり、丸3年が過ぎました。

今も、月額4万5千円で貸し付けています。

家電は、2ドア冷蔵庫、洗濯機、照明器具、レースカーテン、こたつ、ウォッシュレット、電子レンジなどをつけています。(エアコンは購入当時に付いていたものを利用)

不動産業者は決まって、「家電は付ける必要ない」といいますが、ふとんと食器さえあれば取りあえず暮らせるという事は、入居者の立場からすれば、この上なく魅力だと私は思っています。

いらない家電・家具は、大家が持ち帰ればいいだけの話なのですから。

山田様の家電・家具付きワンルームの魅力、分かる人はすぐに借りると思います。
特に、壁掛け時計・・・いいですねー!!

3件目は、●●市内の1989年築、3LDK(78平米)、9階建ての5階部分、角部屋の区分マンションです。

これは、オーナー様の都合での任意売却でした。
ローンの返済に困られていたようで、400万円での購入に成功しました。

こちらのリフォームには全室のクロス替えやレンジ交換、風呂の換気扇などで25万円、エアコン、レースカーテン、サイドテーブル、電子レンジ(中古)、照明全部屋、中古のキッチンテーブルセット(自宅で使用していたもの)なども付けて合計40万円くらいだったと思います。

3LDKには、冷蔵庫と洗濯機はどんなサイズをそろえていいのかわかりませんのでパスでした。

この部屋も、6万5千円で貸し付けて丸2年経過です。
今年の4月からは2人暮らしになるとのことで、退去されると困るので3千円家賃を減額して継続してもらいました。

あまり目先の利益を追わず、あせらず行こうと思ってます。

16年ほどかけて、あらゆる負債と格闘しまして、ようやく近年、負債ゼロになりました。

商売をしていた頃、銀行利息や負債の返済に追われると、過食に走ったり新車を買ったりしていましたが、この頃は、料理は私の担当ですし、クルマは12年間で20万キロを突破したので、あと何年で30万キロまで持つのかを楽しみに乗っています。 

山田様も感じられているように、リーマンショック以降の不動産市場の悪化には、私も少なからず危機感を持っています。

メールでお伝えした1億円のローンを組んで新築RC1ルームマンションを建てた知人は、その後、同じような物件を建て1億円ローンを組んだようです。

1棟あたりからの収入は、ローン・経費を差し引くと30~40万円といったところのようです。

入居率低下、家賃下落もあるのでしょうか、昨年、会った時は険しい顔つきで、とても、気さくに話すような雰囲気はなくなっていました。

この厳しい時代、しばらくは物件を増やすよりも、自己資本を温存し、節税を兼ねながら10万円以下で経費として認められる範囲で既存物件の家電・家具の充実や修理、セルフ・リフォーム、ペイントなどを実施しようと考えています。

山田様の家具・家電付きワンルームの写真には共感しております。
ありがとうございました。

それでは、お元気で、ご活躍ください。

(山口県のN様より)
 

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15:56:40 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
JACKさんの不動産投資本第1弾!
2011 / 07 / 07 ( Thu )
株で2億の資産を築いた、JACKさんの不動産投資本第1弾! 

画像 011
『不動産素人の株式投資家が挑戦した・リスク分散型不動産投資術』
出版記念キャンペーンが開催されています。

出版元は私が出版した、おなじみごま書房新社さんです。 

購入以前から出口戦略を意識して好立地な場所の区分所有マンションの購入を行い、家賃収益だけでなく売却益を含めたトータルで高い利回りを生み出す投資手法は、株で利益を上げた筆者ならではの視点で大変参考になりました。

安易に不動産を購入する前に、JACKさんのように事前に猛学習をしておくことが成功の鍵なのだと思いました。

そうした姿勢もこの本から学べると思います。 

↓キャンペーンページ↓

http://gomashobo.com/bookcam/jack/

●キャンペーン期間   

7月8日(金)22:00~7月15日(金)22;00まで

※ただし、特典3は先着10名に達し次第終了。

★特典1、不動産投資家まりお氏VS JACK 対談音声(30分)→全員プレゼント(無料)

★特典2、7年間負けなしの投資家マネー・ヘッタ・チャン氏VS JACK 対談音声(30分)→全員プレゼント(無料)

★特典3、JSCK『出版記念講演 超速資産構築塾』無料招待権→先着10名(有料)

講師:JACK、スペシャルゲスト:資産構築の権威 内藤忍氏

●応募条件

★本書をご購入・ご予約された方全員。 

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16:28:20 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
山田式激安リフォーム実践記(その5)
2011 / 07 / 04 ( Mon )
7月に入って、私自身がセルフリフォームを施した部屋とは別に、もともと空室だった一室と、6月末に退去したばかりの部屋の合計3部屋に対して、「その4」の中でご紹介したアイテムを使って「仕掛け(構想)を実際に形にする作業」を2日間使って行ってきました。

まずはセルフリフォームを施した部屋ですが、居室をペイントしてピンクのソファベッドを据え付けたこの部屋には、さらにAV(TV)ボードとレンジ台と電子レンジを設置いたしました。

IMG_3341.jpg
(セルフリフォームをした部屋のバリューアップ)

遮光カーテンの色にもこだわり、全体的に少しカジュアルな感じにいたしました。
さらにアクセントとして、壁には大人の雰囲気を感じさせるブラックの電波時計を設置してみました。

このピンクのソファベッドは未使用品でベッド下には2個の収納引き出しが付いており、利便性が高いアイテムだと思います。

また電子レンジと遮光カーテンは新品のものを設置し、AV(TV)ボードは家電量販店などのディスプレー用の液晶TVの台によく使われているELECOM(エレコム)社製(定価22260円)で、対応テレビサイズは37V型以下のものが置けるタイプを設置しました。

IMG_3344.jpg
(温度計と湿度計が付いたブラックの電波掛時計)

次にもともと空室だった一室は、セルフリフォームの部屋とは違って角部屋ではないということを考慮して、より見栄えと使い勝手の良い食器棚とAV(TV)ボードを設置してみました。

特に両方とも引き出しが付いているので、収納面では不自由しないかと思います。

IMG_3348.jpg
(もともと空室だった一室のバリューアップ)

この部屋の電子レンジと遮光カーテンも新品のものを設置し、AV(TV)ボードは同じくELECOM(エレコム)社製(定価31920円)で対応テレビサイズも37V型以下までが可能なものです。

また電波掛時計は、時間が数字になっている見やすい落ち着いたホワイトのものを設置してみました。 

IMG_3349.jpg
(温度計と湿度計が付いたホワイトの電波掛時計) 

6月末に退去したばかりの部屋には、電子レンジが冷蔵庫の上に置けるので電子レンジを置く家具は省略して、収納付きのTVボードを設置し、さらに本格的なシングルベッドを置いてみました。

TVボードは正面が天然木パイン材で2口コンセント(1500W)付のしっかりとした家具です。

IMG_3359.jpg
(6月末に退去したばかりの部屋のバリューアップ)

これまでベッドは主にロフトベッドやソファベッドを設置してきましたが、実際に横になってみると寝心地が断然良いのは分厚くて平らなマットレスなので、この部屋ではさらに高品質のベッドを設置してみました。

IMG_3375.jpg
(マットレスとフレームはフランスベッド製)

このフランスベッドのコイルスプリング数は510で、実際にこのベッドで一泊しましたが寝心地は最高でした。

各部屋ごとにかけた空室対策(バリューアップ)の費用は概ね家賃の0.5ヶ月分でしたが、以上のようにまだまだ取り組み始めたばかりの手探り状態ではありますが、入居者の視点に立った(無論山田の好みも加味した)山田式の仕掛け(構想)を実際の形にしているところです。

しかしいくら空室対策を施しても、それが大家の自己満足で終わってしまい、それらが客付けの管理会社に伝わらなければ全く意味を成しません。

客付けの管理会社に正確な様子が伝わり、そこからウエーブ上にも公開されて初めて反響が得られるというものです。

ということで、帰宅後は早速空室対策を施してきた旨を管理会社の社長宛に上記の写真とともにメールして、HP上に掲載して募集をかけてほしいと要望いたしました。

それに対する社長の反応(対応)はとても早く、翌朝にはもう返事が来ていてとても誠意あるものでした。

公開後の反響や今後の内覧者の反応がどのようなものか、これからが楽しみです。(これらの空室対策はとても面白くて、今では山田の趣味の範疇に入っているのかもしれません。) 

なお猛暑の中での汗だくの作業でしたが、かえって少しはダイエットになったかもしれないと思いつつ、その作業を終えた帰り道で偶然見かけた「焼きもろこし」(何と1本100円)がおいしそうで、思わず購入して丸ごと1本食べてしまいました。 

焼きたてのもろこしがおいしかったのは当然ですが、さらに「本格的な夏がまたやって来たのだな!」ということを実感いたしました。 

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(熱々の焼きもろこしをお醤油の香ばしさとともにいただく)

また今度も是非購入して食べたいと楽しみにしているところです。

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01:10:34 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
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