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新刊書「一番確実なのは不動産投資だった!」(萩原知章著)
2011 / 02 / 26 ( Sat )
健美家社長の萩原知章さんが書いた新刊書のご紹介

 「一番確実なのは不動産投資だった!」 (萩原知章著) 

画像 1374

「健美家」は毎日30万アクセスを誇る投資物件サイトで、私の著書の中でもお勧めサイトとして紹介しておりますが、その社長さんがお書きになった第一作目の著書です。

私の拙い紹介文よりも、Amazonカスタマーレビューの方がずっと素晴らしいので引用させていただきました。
しかも全て5つ星という高評価です。 

Amazonカスタマーレビューより 

不動産投資を始める前に読むべき本

今まで数ある不動産投資本を読んできたが、この本は最初に読むべき本だと思う。

なぜなら、不動産に限らず、投資全般にまつわるベースの意識を固められるから。
全ての投資はマクロ経済の影響を受けており、その上で成り立ってると言っても過言ではない。
つまり、この経済観点をしっかり意識、実践することがリスクコントロールにつながり、
結果的に安全な投資、大きな成果を導く。

そして、その考えの結果として『不動産投資が確実である』という結論。大変納得感が得られる内容である。

よくある巷の不動産投資本は小手先のテクニック(物件目利き・効果的な融資の引き方)
というイメージがあり、一見胡散臭く見えるが、こういうリスクコントロール意識を身に付けた上でそれらの
本を活用すれば、より大きな武器に変えることができるはず。
いずれにせよ、不動産投資をこれから始める方には基礎の本として読んでいただきたい。

一方で、著者自身が起業家であるため、起業観点でも大変参考になる本だということは言うまでもない。

大家さんも経営センスが大事

健美家社長の萩原さんが書いた本。

ITのプロである萩原さんが、健美家を運営し最前線で見て肌で感じとった不動産投資の現状と将来が記されていて今後自分が大家業をすすめて行くにあたり非常にためになる。

彼も指摘するように今後大家業をして行く上で大切なものは
「ビジネス的視点」
今後多くの大家はIT力や営業力、企画力、人脈、経済感など経営者のセンスが必要になる次のステージにすすむでしょう。

まだ動きはゆっくりですが、これから少しずつ加速していくはずですので、乗り遅れないようにしたいものです。
そのためには萩原さんがすすめる「不動産投資脳を鍛える黄金の4ステップ」ですね。

利回りや融資の引き方云々を説く本ではなく、大家としてどうあるべきで、どう成長すべきかを教えられます。
今後の大家業はビジネスセンスが重要なので、大家業を続けて行くなら読むべき。

時代の転換期、これからの道標となるヒントが詰まってる

不動産投資物件の検索サイトで有名な、健美家の代表が書かれた本。 
不動産投資はこうやれば儲かる!という、よくあるテクニック本を目先とするならば、この本は大局を考えさせてくれる本です。

ビジネスとして長期的に不動産投資をとらえるとともに、グローバル化した経済や歴史を学ぶことの重要性を改めて感じさせられる内容でした。

そういった意味では投資全般やビジネスにも共通する内容で、不動産投資本でありながら、他と一線を画す良書です。

また、不動産業界の重鎮、長嶋修さんも言われているように、業界、大家業も今後ますますITを活用し、迅速に行動しなくては生き残れないと
認識できる内容だとも思います。

不動産投資のノウハウ本ではない

内容の半分は良い意味で不動産投資とは関係なさげな内容です。著者が今の収益不動産検索サイトの成功に至るまでの足跡やバックグラウンド、業界や業界のみならず経済や社会情勢の動向や展望などが語られてます。
そこからはこれまでの著者の経験から蓄積されそして熟成されたビジネスに対する哲学のような物が文脈からうかがい知れます。
残りの半分もいわゆるテクニック的なハウツーではなく、もっと根本的な不動産投資に対する心構えというかこれも哲学的な物を示唆してくれます。
不動産投資がともすれば株やFXなどの金融商品と同列で語られがちな昨今において、不動産投資は事業であるという事を肝に命じて取り組む事に成功の秘訣がある。
そんな事をあらためてきずかせてくれました。

IMG_2512.jpg
(2月23日に見に行って来た南伊豆町の菜の花畑です。)
 
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21:41:40 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
5冊目の著書のお知らせ
2011 / 02 / 22 ( Tue )
『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ―

の著者で、日本一の不動産投資のメルマガ発行者である峯島忠昭(水戸大家)さんから、突然執筆の依頼がありました。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 
ブログ: 「水戸市のサラリーマン大家さん」(『3月の出版は取りやめました』参照) 
 
実は3月出版の予定だったそうですが、多忙の為に執筆の時間がとれずに5月に延期せざるを得ずに、そこで時間だけは潤沢にあるこの山田に急遽「代役」の依頼が回って来ました。

ですが原稿の締め切りまでの期間が短いので即答できませんでしたが、前著に寄稿をしてくださった縁の深い峯島さんのご依頼でしたし、出版社の方も山田ならば内容次第では代役も可能だとの了解をしてくださったとのことで悩みました。

そこで5冊目の出版用にと、特に期限を定めずにたまたま昨年末から書き溜めてきた原稿があったことを思い出し、この原稿をベースに書き進めれば短期間でも脱稿が可能でしたので、
「この原稿(内容)が使えるならば」
という条件でお引き受けすることにいたしました。

その原稿の内容が、幸いなことに編集者から
「社会的な意義がある」
という評価をいただけましたので、それならば短時間でも脱稿できる見通しが立ったので、正式にお引き受けすることにいたしました。

現在、鋭意執筆中です。

短期間ではありますが、峯島さんと違って私は
「日本一の時間持ち(暇人)」
ですので、寝食以外は全て今回の執筆に充てることができ、ここに来てようやく脱稿の目途が立ちましたので本日公表することにいたしました。

5冊目の著書の内容は今後おいおい紹介させていただこうと思いますが、もともとは山田が自由に書き進めてきた原稿(内容)でしたので、出版時期が早まったとはいえ今回も満足のいく本になると思います。

仮題ですが、

『山田式 1円満室術!』
~たったの10日で4部屋埋めた常識破りの発想とは?~


です。

どうかご期待ください。 

テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

00:12:00 | 未分類 | コメント(4) | page top↑
シリーズ「人口減少社会」~不動産は最大のリスク、暴落を覚悟せよ~(後編)
2011 / 02 / 17 ( Thu )
以下は前編(前回のブログ)の続きです。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓  
【庭付き戸建ては値が下がる】 

では、都市圏はどうなるのか。
地方から人が流入することで、人口減少は過疎地のようには進まないから安心とはいえない。
郊外ではこんな「不動産危機」の予兆が始まっている。

「埼玉、千葉などの首都圏郊外ではすでに人口が減り始めています。このまま人口減少が進めば、地方と同じように鉄道需要が減少、それにともない不採算路線が短縮、撤退される可能性が出てくる。そうなれば交通機関が無くなり、通勤や日常生活に支障をきたすことも考えられる。もちろんスーパーや日用品店も撤退していく。土地や住宅の需要も大幅に下落すると考えられます。」(人口減少問題に詳しい政策研究大学院大学教授の松谷明彦氏)

最近では東京都内でも郊外エリアとなると、スーパーまで行くのに徒歩20分以上かかるという買い物難民が発生している。

例えば多磨ニュータウンでは10年ほど前から近隣のスーパーなどの生活必需品が消え始めている。

「全国に作られたニュータウンの多くは、入居開始から数十年経って、住民が高齢化もしている。世代の入れ替わりが起きれば活気も出てくるが、若者は集まらず、空き家が目立つところもある。近隣経済が衰退すればなおさら悪循環となり、『陸の孤島化』が加速する危険がある。最後に待っているのは、ゴーストタウン化でしかない。」(自治体関係者)

地方や郊外は「見捨てられた土地」となり、不動産の価値はゼロに近づいていく危険性が高い。

では一方の都心部は「人口増→不動産価格上昇」となるかというと、そう簡単にはいかない。
都心部では「二極化現象」が起きるというのだが、どういうことか。

「都心部でまず起こるのが高齢化です。過疎地域や郊外での生活が成り立たなくなると、都市部への人口集約が進む。これは高齢者に限った話ではなく、若い世代でもシングル世帯が増えていく。」(石澤氏)

都心部での高齢化の勢いはすさまじい。
東京圏の65歳以上の人口は、2005年599万人に対し、2050年には1122万人と約2倍にまで増加。名古屋圏、大阪圏ではそれぞれ1.5倍の331万人、538万人にまで増えるといわれている。
さらに、高齢者単独世帯は、東京圏で312万世帯、名古屋圏で80万世帯とそれぞれ3倍に、大阪圏で156万世帯と約2.5倍にまで膨れ上がる。
その結果、不動産市場に起きるのが「二極化」なのだ。

「単身の高齢者には庭付き戸建ては広すぎて、使い勝手が悪い。代わってバリアフリーが完備され、買い物の利便性の高い大都市の中心部のマンションが人気となる。若者の単身世帯にしても、管理を任せられるなど利便性がよいマンションを求める。結果、今まで『憧れの棲家』とされてきた都心近郊の一戸建ては需要が減少、代わって小ぶりなマンションの価格が上昇していく可能性が高い」(石澤氏)

実際すでに、東京都では30㎡~70㎡の住居に需要が集まり、面積が大きくなればなるほど、販売が難しくなっているという調査結果も出ている。

「そのため、巨大な邸宅ばかりが並ぶ高級住宅地から人が去り、空き家だらけになるかもしれない。早めに売り抜けることに失敗した人は、巨大な『廃墟』にかこまれて、だだっ広い邸宅で一人暮らすという寂しい老後を送る可能性もある。代わりに別の場所には、利便性の高い中層マンションが立ち並ぶ新たな人気住宅街ができ、高齢者、若者が共存して住む活気のある街になる。」(国交省関係者)

【どう転んでも暴落する】

ただ長期的な視点で見ると、「二極化」の後に新たな悲劇が始まるという。

「高齢化の影響で大都市の財政は今後何十年も悪化を続けるでしょう。このままなにも対策を講じなければ、行政サービスが悪化、都心部の富裕層が再び周辺に流出することも考えられる。大都市は中心部に多くの貧困層を抱え、人口流出による税収悪化の悪循環に陥る。こうなると都心部全体に貧困層が溢れ、不動産価格が大幅に下落する可能性がある。」(松谷氏)

実際、1970年代にニューヨーク市が財政破綻を経験した際には、人口の13%、約100万人が郊外に流出。
その多くは生活環境の悪化を嫌った富裕層だった。
人口減少社会では、様々な要因が市価下落の「トリガー」になりかねないのだ。

さらにこうした不動産市場の激変が、日本経済全体に与える影響も忘れてはいけない。

「まず始めに不動産仲介業者は壊滅的なダメージを受ける。土地もマンションも売れないから、手数料を稼げない。住宅はすでに供給過剰なので、ゼネコン、デベロッパー、住宅メーカーなどは新規開発もできず、売上がたたなくなる。追い討ちをかけるように、金融機関が貸し出しを渋るようになり、財務状況が逼迫。巨大倒産が続出するというシナリオは十分にありえる。」(都内の不動産鑑定士)

家が売れないのだから、住宅ローンを売る金融機関も大ダメージを受ける。

「いま銀行が窓口でせっせと売っているのが住宅ローンと投資信託。その一つが壊滅的になるのだから、キツイ。大規模不動産開発案件に融資するようなビッグビジネスのチャンスも減る。人口減少で経済全体が縮小する中で、中小企業も大企業もバタバタ倒れるので、貸し倒れも増える。資金需要も、投資先もないとなれば、銀行自体がいらないということにまでなりかねない。」(金融業界を担当するアナリスト)

こうして倒産が起きれば、大量の失業者が街には溢れることになる。
行き着く先には、こんな悪夢のような街の様子が浮かび上がる。

「生涯賃金が下がる人、失業した人が増加し、彼らは持ち家すら持てなくなる。そうなると賃貸住宅の需要が上がり、家賃が高騰する。しかし、国も自治体も財政が圧迫される中で、年金支給額がさらに下げられ、高い家賃を払えない高齢者は行き場を失う。街にはお年寄りのホームレスが急増することになるのです。見かねた行政は、いたるところに『公営低賃貸住宅』の整備を強いられる。市街地に公共住宅が増えれば、高価格の民間の住宅需要は下がる。そして住宅も土地もまた、価格下落の道を辿ることになるのです。」(松谷氏)

これが人口減少社会の現実だ。
あなたはそれでも、家を買おうと思いますか。


 

以上が少子高齢化(人口減少)がもたらす40年後の衝撃的な日本の姿ですが、現在でも「限界集落」という言葉が使われているように、その兆候はすでに表面化してきております。

最近NHKの「クローズアップ現代」で、ガソリンスタンド難民の番組を見ましたが、近くのガソリンスタンドが廃業し、お年寄りなどが遠くのスタンドまで、農業機械用や薪を作るためのチェーンソー用のガソリンを買出しに行く様子を映し出しておりました。 

ガソリンスタンド業界の価格競争や地下タンクの入れ替え(費用は約2000万円)の時期といった要因があるものの、この「人口減少」も当然その背景にあるかと思います。

「国土の長期展望に向けた検討の方向性について」のレポートを見ると、ほとんどの地域が今後すさまじい「人口減少」や「無居住化」をむかえることが分かります。
そうした大局の中で、不動産賃貸経営も考えなければなりません。 

それならば今後人口減少に見舞われない東京圏、名古屋圏、大阪圏に賃貸住宅を購入すれば安全・安心かといえば、実はそれにも少々不安を感じております。

それはこうした地域の利回りは低いために、ローン完済まで経営が持続できるかという問題もありますが、それ以上に直下型地震や東海地震・東南海地震とよばれる巨大地震が近づいているというリスクです。

地震保険等もリスクヘッジにはなりますが、保障上限額が決められておりますから安心はできません。

今後30年以内に起きる確率は東海地震が87%、東南海地震が60%となっています。(ちなみに南海地震は50%)
地震以外の自然災害、事故、その他の30年発生確率が以下のとおりですから、この確率(数字)の意味するところの参考になるかと思います。  
 
交通事故で死亡 0.2%
交通事故で負傷 24%
航空事故で死亡 0.002%
火災で死亡 0.24%
火災で負傷 1.9%
台風で死亡 0.007%
台風で負傷 0.48%
大雨で死亡 0.002%
大雨で負傷 0.5%
ガンで死亡 6.8%
心疾患で死亡 3.4%
肺炎で死亡 2.0%
自殺 0.75%
殺人 0.03%
空き巣 3.4%
ひったくり 1.2%
すり 0.58%
強盗 0.16%

今九州南部の霧島山中央部に位置する新燃岳が噴火を繰り返しております。
そこから40km離れた桜島も連動するかのように活発化しているといいます。
ニュースを見るたびに、付近の住民の方々のご苦労がしのばれますが、それらは決して他人事ではないと思っています。

それは過去、東海地震や東南海地震の前後には富士山が噴火しているという事実があるからです。
新燃岳だけでもこれだけの被害があるのですから、首都圏に近い富士山が噴火すれば、その影響は計り知れません。

私はセミナーやCD全集の中で、「リスクが極小の大家さんが成功大家さんである」と自分なりの定義を発信してきておりますが、具体的には「借金のない(借金を完済した)大家さん」が本当の意味で「成功大家さん」であると考えております。

つまり今後、地域の人口が半減しようが、巨大地震(含む火山の噴火)に見舞われようが、損害は被るものの借金がなければ廃業に至ることは無いと考えるからです。

逆に言えば「借金こそが最大のリスク要因である」という認識です。 

この認識が希薄だと、借金を軽く(安易に)考えて「もっともっと」と借りまくって身の丈以上の規模の拡大に走ったり、借金の額を自慢しあうような不可解な大家さんになってしまいかねません。

「借金は諸刃の刃」と考えることが大切だと思います。
家賃収入からローンを返せているうちは「良い借金」といえますが、返せない状況が生じたとたんに「悪い借金」に豹変します。

ですから、どの地域に物件を持つかということも無論重要ですが、自然災害リスクや、人口減少にともなう打撃を受ける前に、借金の完済を済ませてしまうことが今後非常に重要になってくると考えます。

「高利回り&高稼働率物件」で、しかも早いうちに「借金を完済」してしまえば、人口が半減(つまり稼働率が半減)したとしても、自然災害等で物件の半数が倒壊したとしても、大家業は続けていくことができると考えています。

そういう意味でも「30年(近い)ローン」は大変にリスクが大きいと考えます。

いずれにしても、日本の将来(国力)はこのまま行けば衰退して賃貸経営環境も厳しくなっていくわけですから、ここでご紹介した多くのリスクを認識し、しっかりとした学習を行った上で、自己の賃貸経営のスタンスを確立して大家業に参入することが今後益々重要になってくると思っています。 
 

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

11:15:14 | 未分類 | コメント(1) | page top↑
シリーズ「人口減少社会」~不動産は最大のリスク、暴落を覚悟せよ~(前編)
2011 / 02 / 12 ( Sat )
以下の記述は、懇意にさせていただいている某大家さんからいただいたFAX資料です。 

出典が銘記されていませんでしたので雑誌名は不明ですが、これには国土交通省の諮問機関である国土審議会政策部会に提出された「国土の長期展望に向けた検討の方向性について」(http://www.mlit.go.jp/common/000134593.pdf)
のレポートをもとにして、2050年に日本の国土がどのように変貌いていくかを克明に示してあります。  

まだ40年後のお話(シュミレーション)ですが、大局的に不動産市場を把握しておくには参考になるかもしれません。 

またこれから不動産を購入予定の方や30年ローンを組むことをお考えの方には、そのリスクを考えるきっかけになるかもしれません。




シリーズ「人口減少社会」~不動産は最大のリスク、暴落を覚悟せよ~

【国土交通省作成「衝撃レポート」】

北海道札幌市から高速道路を利用して約1時間の秩父別町ではいま、画期的な宅地分譲が行われている。

人口2700人、水田風景の広がるこの町では人口減少が深刻な問題となっていた。

そこで移住者を少しでも増やそうと、宅地を「1㎡あたり1円」で販売することにしたのだ。

3年以内に住宅を建て、住民登録をして5年以上住むことが購入の条件。

1区画は460㎡で、本来なら230万円ほどのところをわずか460円で購入できるとあり、
「これまでに相当数の問い合わせを受けた」(秩父別町企画課)
という。

ところが販売は思惑通りに進んでいないようだ。

「13区画を販売していますが、契約を結んだのは11区画です。町内からの応募が2区画、町外から来ていただいたのが9区画で、現役を引退されたシニアの方からの応募でした。残りの2区画は北海道移住を希望している若い方でしたが、販売間際までいってキャンセル。できればファミリー層に来ていただきたかったのですが、人口が減り続け、経済が落ち込んでいるこの町の就労が難しいということがネックになったようです。」(同企画課)

これは自治体の話だが、民間不動産業者にしても似たような話しはいくらでも聞こえてくる。 

日本を襲う未曾有の人口減少がいま、不動産業界に暗い影を落としているのだ。

「不動産の価格を決定する際に用いるのは『収益還元法』とうもので、土地や建物がどれほどの収益を生み出すかによって価格が決められる。特に重視されるのが、『その土地をどのくらいの人が利用するか』ということ。人口減少はもちろん、土地や家の価格下落に直結する。とはいえそれを止める手立てはないので、不動産業界としては行方を戦々恐々として見守っているだけというのが現状です」(都内の不動産業者)

2005年を境に死亡率が出生率を上回ったところから、日本は人口減少社会に突入。
このままいけば、歴史上例を見ない急速なスピードで人が減っていき、50年以内には1億人を割り込むといわれている。
毎年60万都市が一つずつ消えていく計算だ。

そうした中で、人口減少の実態を赤裸々に描写したあるレポートいま、一部の不動産業者の間で話題となっている。

「国土の長期展望に向けた検討の方向性について」と題されたそのレポートは、昨年末、国交省の諮問機関である国土審議会政策部会に提出されたものである。 

出生率・死亡率・人口移動率などといった大量の統計的データを収集、それに精密かつ複雑な解析を加えて作成されたもので、人口減少がこのまま進んだ場合、2050年に日本の国土がどのように変貌いていくかを克明に示している。

【価格破壊が始まる】

その内容は、衝撃的なものばかりだ。
「所有者不明な土地が増加」
「居住地域の2割が無住居化」
「里地里山から人間がいなくなる」

同レポートの特徴は、こうした
「人口増減度」
「無人化度」
「過疎度」
「高齢化度」
などが超微細なエリアごとに色分けされ、表示されていることにある。

そのため、市町村の中でもどの区域というレベルまで詳しく将来像が把握できてしまうのだ。

「人口減少の激しい地域の住民が、このレポートを見て、その土地から逃げ出す可能性もある。となれば不動産は大暴落しかねない。」(前出の不動産業者)

同レポートで、特に人口減少が激しく進むと指摘されているのは北海道。
2005年比で43.3%減ということだから、人口が約半数となるということになる。
それに次いで減少幅が大きいのが東北圏(39.8%)、四国圏(38.9%)、中国圏(37.4%)で、こちらも10人中4人がいなくなるとされている。
想像以上に急速に進む人口減少の実態が垣間見れる。

ただこれ以上に恐ろしいのは、まったく住む人がいなくなる「無居住化」エリアまで出てくると指摘されていることだ。

まず先に「無居住化」が進むのは、北海道、中国、四国の3地方。
中国、四国地方では現在人が住んでいるエリアの3割弱はど、北海道では5割ほどの地域から人がいなくなってしまうという。

ただこれは他の地方も他人事ではない。
人口減少によって過疎状態になると、高齢化が同時進行で引き起こされ、猛烈なスピードで人がいなくなる。
同レポートには、最終的には日本全国の住居エリアの2割から人がいなくなると書かれているのだ。

そうなれば不動産への影響が計り知れないことになる。
実際すでに、冒頭でみたような「価格破壊」がいたるところで起きている。

たとえば北海道では、住宅地の平均地価が1998年から13年連続で下落している。
1㎡あたりの地価は1万9600円になっているが、これは約30年前の水準だ。
中国5県でも基準地価の下落幅が2年連続で拡大。
中でも岡山、山口、鳥取では住宅地の価格が10年以上も下落している。

みずほ証券の試算によれば、東京圏、名古屋圏、大阪圏を除く、ほとんどの地方圏で、商業、住宅地ともに10年近くも価格下落が続いているという。

「人口増減率と地価の変動率との相関関係は、地方で顕著に出てくる。人口減少が今後も続けば、二度と地価が上がらないという地域も多く出てくるでしょう」(みずほ証券チーフアナリストの石澤卓志氏)

そしてすでに人口減少が著しいエリアでは、不動産の売買契約が成り立たなくなっている。
売買があったとしても、身内や近隣の人に引き取ってもらうという特殊な取引がほとんど。
しかも所有権移転に伴う手続きにかかる出費を嫌がって、過疎地域では引き取ってもらうことすらできなくなっているという。

そして最終的には、こんな末路が待ち受けている。
「家や土地が取り引きできなくなるので、値段がつかなくなる。いま住宅ローンを組んで家を買っても、ちょうど支払いの終わる数十年後には、資産価値がなくなっているということです。」(経済ジャーナリストの荻原博子氏)

想像してみてほしい。
広大な土地にポツンと建つ住宅が10軒ほど。
周囲にはかつて人が住んでいた空き家が「廃墟」のように並んでいる。
住民はみな80代の高齢者ばかり。
都会に出て行った息子も孫も、こんな閑散とした地元にはもう戻ってこない。
スーパーマーケットやコンビニ、商店で栄えていた中心街はもぬけの殻。
食料は1ヶ月に一度、遠く離れた中心街に買い溜めに行く。
電車も廃線になったので、腰の痛みをガマンして、車を1時間ほど走らせなければいけない。
土地を売って、都会に出ようと思ったこともあったが、時すでに遅し。
いくら売値を下げても、買い手は見つからなかった。

気づけば、土地に縛られたまま、ただ死ぬのを待つだけだ・・・・・。

(以下後編に続く)
 

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00:38:27 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
47歳のある大家さん予備軍の方へのアドバイス
2011 / 02 / 03 ( Thu )
先日47歳のある大家さん予備軍の方にお会いいたしました。

その方は某大手企業にお勤めの方で、仕事が超ハードなために、私と同じ50歳でリタイアをしたいと賃貸物件の購入を決意されたそうです。

しかし後2~3年でその目標を達成するためには、短期間で大規模物件を立て続けに購入しなければならず、そのために某有名大家さんの投資法を参考にしたり、また一時TVCMでおなじみの別の大家ビジネス大家さんからも物件の紹介を受けたりしたそうです。

その中には某大都市の約1億5000万円のRC物件(利回り12%)の紹介を受けたり、その場で別の某市の大規模物件を見に行かないかと営業を受けたりしたそうです。

CD全集の中でも詳細に警告していますが、その大都市のワンルームタイプ(木造築十数年)の賃料が、場所にもよりますが1万5000円前後になっていることや、利回りが12%で30年ローンを組めば、当初の余剰金は月30~40万円でるので「上手くいっている」と勘違いすることが一番恐ろしいことだとアドバイスいたしました。

それは、この程度の大規模物件を3棟購入すれば余剰金は月100万円以上になり「リタイアが可能になる」と錯覚して購入を進めてしまうからです。

私は大家業18年目をむかえましたが、その間の家賃や入居率の下落は半端ではありません。
この某大都市の物件も10年後にはおそらく「家賃収入≦ローン&実費の経費」の可能性が大となることでしょう。

その時点でのローンはまだ20年を残し、ローン残高もまだ多く残されています。

残りの20年を給与持ち出しで対応していくか、あるいはローン残高以下で売却しなければならない事態も起こりえます。

つまりリタイアなど「夢のまた夢」となってしまいます。
それどころか多額の負債を背負う羽目になります。

いずれにしてもこの物件をお勧めした大家ビジネス大家さんや融資した銀行は、莫大な利益を与えてくれたことは感謝しても、責任は一切取ってくれません。
ですから十分な注意が必要になります。

私はこの方に、

「短期間で物件の購入を進めると、それだけリスクを多く背負うことになります。ましてその規模が大きくなればなるほどなおさらです。」

「50歳でのリタイア目標を55歳と少し延長すれば、優良中規模物件を年に1棟のペースでじっくりと購入していっても6~7棟購入できるので、某大都市の物件を購入するよりもリスクは遙かに少なくなると思います。」

「あせらず、慌てずに1棟ずつ確実に優良所有物件を増やしていってはいかがでしょうか。」

「CD全集の中でもご紹介しておりますが、融資に関してはOさんにお尋ねすると最新の融資情報が得られるし、融資先や優良物件の紹介も得られるかもしれません。」
等々のアドバイスをさせていただきました。

「書籍やセミナーなどでは、10年後のリスクを警告しているものを聞いたりしたことがありませんが何故でしょうか。」

と質問されましたが、多くの方が大家さんになってまだ数年でしかなく、長い人でもせいぜい6~7年くらいだからだと思います。

ですからここでご紹介した10年後を予想した内容は、多くの大家さんがこれから経験することになるかと思います。

利回りが10%程度の物件を購入してさえも、最初の数年は誰でも余剰金を手にできます。

それが億単位の物件ならば余剰金も30~50万円以上になるはずです。

そこで怖いのは「自分は上手くいっている!」と勘違いして「もっともっと」と数(規模)を増やす人が出ていることです。

しかし不動産賃貸経営は短距離走ではありません。
20年ローンを組んだならば20年間、30年ローンならば30年間を走り続けねばならない長距離走です。

最初の数年間を、たとえ毎月何十万円稼ごうと、途中からマイナスになってしまいローン完済前に破綻してしまっては意味がありません。

10年後でも走り続けられ(大家さんが続けられ)、願わくばローン完済まで無事走り続けられることが何よりも重要です。

銀行が融資を行う物件かどうかや、目先(数年間)の余剰金(キャッシュフロー)の額(収入)よりも、ローン期間中安定した収入が得られる物件の取得に焦点を当てるべきだと思います。

なお私はローン期間は20年でも長すぎると思っています。
ですから30年ローンを組まなければ融資も余剰金も出ないような物件は、私的には優良物件だとはいえません。

なおこの方は、中規模物件を1棟購入できるだけの自己資金をお持ちですので、リスクを極小にしながら大家業を推し進められる可能性を持っております。

ですからこの自己資金を、くれぐれも大家ビジネス業者に吸い上げられることなく有効活用するようアドバイスさせていただきました。(笑)

現在私は、「不動産投資&不動産賃貸経営」に対しては慎重に取り組むべきだと感じております。

それは上記のような大家ビジネス業者が、この世界では多数跋扈(ばっこ)し、また10年後、20年後までをも見据えて大家さんに参入する人が少ないと思えるからです。

大家業の最初の一歩は、「学習する」ことからスタートを始めてください。

それが「慎重に取り組むべきこと」だと最近益々感じてきております。

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