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2010年の感想、2011年の予想
2010 / 12 / 15 ( Wed )
某新聞の編集の方から、
「2010年の感想、2011年の予想」というテーマで原稿の依頼がありました。 

今月中に発行されると思いますが、このブログの読者の方には一足早くお知らせいたします。

1.2010年は不動産投資、アパート経営(賃貸業)に携わる
 人にとって、どんな年でしたか?
 

私が大家さんになったのは平成5年からで、かれこれ17年が経過しました。
また中古アパートの大家になったのは平成12年からで、これも10年が経過しました。
そしてこの間、賃貸経営事情は大きく変貌いたしました。
特にリーマンショック後は経済の縮小と「需要と供給」のさらなる乖離とで、入居率と家賃の下落が顕著に広がってきたように思います。
そしてアパート経営者にとって2010年は、そのことを強く実感させられた厳しい年ではなかったかと思います。

また不動産投資では、融資が受けられずに苦労された人や、融資が受けられても、ローンの完済まで無事賃貸経営が続けられるかと不安を持たれた人もいたのではないでしょうか。

日本経済の先行きも不透明な今、大家業のみならず様々な不安要因を感じる年だったように思います。

2.山田さん個人、またはお仕事でのトピックを教えて下さい。印象に残ったできごとや、お仕事上の大きな変化や達成事項など。

◎4冊目の著書である「あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方」を出版したこと
◎その拙書が重刷になったこと
◎加藤ひろゆきさんと初めてお会いして約6時間にわたって対談をしたこと
◎夏と秋に草津温泉でのんびりと過ごしたこと
◎中国へ2週間滞在して遊んだこと
◎「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010」に出演させていただいたこと

3.2011年はどんな年になるとお感じですか?

草津温泉に滞在していた折に、図書館から借りた本の中に、サブプライムローンやリーマンショック等で被った世界各国の不良債権の総額は、約6京ドルだという試算がありました。
これは資本主義自由経済の崩壊を意味しているとありました。
また日本の借金は国と地方を含めるとまもなく1000兆円を超えるのも時間の問題となってきました。(隠れ借金を入れるともう超えているという噂も)

260年間続いてきた江戸幕府が崩壊し、武士の世の中が消滅して明治維新が来るなど、当時の人たちには想像もつかなかったことだと思います。(一説には黒船来航はきっかけにすぎず、幕府や諸藩の財政破綻が原因だとも)
それと同じように、ある日預金封鎖等が起きて紙幣が突然紙くずになることもあり得ない話しではないと思っています。
つまり新たな枠組みの世界が、もうすぐ目前に迫っているのかもしれないと思っています。

実は社会が大きく変わるときには、風水害や地震などの自然災害や疫病などの天変地異が多く起きることが知られています。
ですからその兆候は一層表れ、さらに時代の大きな変革が近づいてくる年になるかと思います。

4.読者の皆さまに、2011年のアパート経営について
  一言お願いします。


「需要と供給」の乖離は今後も開いていくものと思われます。
ということは、この先の大家業は、益々厳しい経営環境が続いていくということです。
ですから賃貸経営は、大家さんの経営力や物件の質(立地を含めて)によって、大きな格差が生まれていくことと思います。

そうした中でも不動産の購入を進めているサラリーマン諸氏が大勢おりますので、老婆心ながら次の記述を紹介させていただきます。(「新アパート投資の王道」/白岩貢著からの抜粋)

不動産の世界に入って驚いたのが、不動産投資での借金のリスクを軽くとらえている投資家が多いことです。
特に1億円を超えるRCマンションにもフルローンやオーバーローンの融資がついていた数年前は、「借りなきゃ損」とばかりに、銀行から融資を引きまくっている投資家を多く見てきました。
その結果、表には出ませんが、すぐに破綻した人もいました。 

しかし、大家業は「自己責任」。
「この物件なら大丈夫」と迷う投資家の背中を押した建築業者やハウスメーカー、コンサルタントは、1円の保証もしてくれません。

元銀行の友人から聞いた話ですが、当時は、
「この数字では、数年もすればまわらなくなるだろう」
と予測が立つ物件にも、フルローンを出していたそうです。
彼らは貸すのが仕事ですから、それを責めても仕方ありません。
銀行からお金を借りることを簡単に考えている投資家の周りには、その無知さと金に群がるハイエナがたくさん寄ってきます。
「いい借金」といいますが、それは身の丈に合った範囲内という前提と、しっかりした知識があっての話ではないでしょうか。
自分に必要なお金を稼げる分だけ買って着実に運営していけば、リスクを抑えつつ豊かさも手に入るのに、そうしない投資家が多いことに、いつも疑問を感じています。


建築業者やハウスメーカー、コンサルタントに不動産投資や賃貸経営を委ねる人は要注意です。 
自分がちゃんと納得できる投資と経営が行えるようになるまで、自分でしっかりと学習を積み重ね、情報収集をしていくことを強くお勧めしたいと思います。

来年度もブームに流されること無く、真剣に学習に励んで、一歩一歩着実に賃貸経営を推し進めていってください。

画像 1372
(リビングからの朝焼けの眺め。漁船の漁り火が見えます。)

IMG_2228.jpg
(今日の眺め)

  
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

11:35:08 | 未分類 | コメント(10) | page top↑
松田淳(NSX松田)さんの新刊書
2010 / 12 / 01 ( Wed )
NSX松田(松田淳)さんが待望の本を出版されました。    

画像 1368
【元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法」 小資金・低収入でも、短期に資産を拡大し、「お金に困らない人生」を獲得する不動産投資法】(ぱる出版)

画像 1369

松田さんご本人から直接いただきましたが、その際にはしっかりとサインもしていただきました。

ちなみにサインは私が第一号とのことです。

画像 1370

松田さんがこれまで購入してきた物件の購入金額を含めた概要も、カラー写真付で公開されています。
この情報だけでも大変に参考になります。 

読んでみて「なるほど」と納得すると共に、リスクは極小でリターンは極大の、極めて合理的な投資手法&賃貸経営が惜しみも無く公開されており、是非多くの方々に読んでいただきたいと思う良書です。

また松田さんの半生も書かれていて、この部分もとても面白かったです。

画像 1371

もちろん松田さんの十八番(おはこ)であるセルフリフォームも、しっかりと紹介されています。

ちなみに私のことも本の中で触れられておりますが、だからというわけではありませんが、実に堅実なこの「松田式賃貸経営術」を山田も強くお勧めいたします。



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13:01:45 | 未分類 | コメント(2) | page top↑
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