スポンサーサイト
-- / -- / -- ( -- )
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
--:--:-- | スポンサー広告 | page top↑
表面利回り18%以上、美築RC15年未満、購入額<評価額
2010 / 11 / 29 ( Mon )
 サラリーマン大家のIさんから、先日次のようなメールをいただきました。  


(前略)物件アドバイスもありがとうございます。
物件選定に約2年を費やしました。
家内と近畿・四国の物件を100棟程度も見て回り、やっと満足な物件に出会いました。
表面利回り18%以上、大規模修繕を終えたRC15年未満の美築、購入額<評価額、管理を合理化できる事業規模物件、現有物件から日帰りできる距離 等々、山田先輩の著書を参考に夫婦で取り決めたリスクヘッジの基準もクリアしています。
12年後の定年までサラリーマンを勤め上げるつもりで、今回の物件はその間の収益のみで支払い完了できる見込みです。
できれば5年後あたりを目処にもう1棟今回と同程度のRCを購入できれば定年後もある程度忙しく賃貸管理業をつづけられるようになるのを楽しみにしています。

元来慌て者の小生が、物件購入したい気持ちを2年間も抑えながら、こんなに確信を持って物件購入に至ることができたのは、山田先輩を支持させていただいたおかげと感謝しきりです。(後略)

 
実はCD全集の中でも詳細に解説しておりますが、
拙書「実録サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営」の巻末資料【事業用不動産収益一覧表】を分析していくと、次のことが導き出せます。  

それは同じ価格ならば(全額20年のフルローンで換算して)
 
利回り12%の物件からの余剰金(キャッシュフロー)を1とすると、
利回り16%の物件からの余剰金(キャッシュフロー)は約2倍となり、
利回り19%の物件からの余剰金(キャッシュフロー)は約3倍となります。


つまり
利回り16%の物件は、利回りが12%の物件を2棟購入するのと同じ余剰金を生み、
利回り19%の物件は、利回りが12%の物件を3棟購入するのと同じ余剰金を生み出します。


さらに 
利回り18%の物件は、利回りが10%の物件を約6棟購入するのと同じ余剰金を生み出します。

メールを下さったIさんは、2年という時間がかかりましたが、2年間で利回りが10%程度の物件を6棟購入した人(4ヶ月ごとに1棟のペース)と同じ余剰金が得られる大家さんになったことになります。

しかも背負った借金は6分の1でしかありません。

あるいは2年間で利回りが12%程度の物件を約3棟購入した人と同じ余剰金が得られる大家さんになったことになります。

しかも背負った借金は3分の1でしかありません。

喩えて言えば、2年の歳月がかかったとはいえ、いわば6隻の戦艦級の能力を持つ超戦艦を1隻持ったに等しいかといえます。

しかも建造費は通常の1隻分と同じです。

しゃにむに2年間で6隻の建造を果たした場合の財政赤字(借金)は膨大になっていることでしょう。

以上のことからも、Iさんは10%程度の物件をあせって購入することなく、時間をかけて高利回り、高稼働率、メンテナンス済み築浅物件の取得を目指し、結果としてリスクが少ない大家さんの仲間入りを果たしました。

さらに
「できれば5年後あたりを目処にもう1棟」
という考えにも、「もっと、もっと」というがつがつした姿勢がなくて共感を覚えました。

こうしたゆとりのある姿勢は、逆に5年を待たずに再度優良物件を引き寄せていくことにつながるものと思います。

しかも
「もう1棟今回と同程度のRCを購入できれば定年後も・・・」
と、取得規模のゴール(目標)を決めていることも共感しました。

Iさんも「足るを知る大家さん」なのだと思います。 

本田健さんが語っていたように
「急速に資産を築いた人は、急速に資産を失う可能性が高い」
という言葉も、Iさんには必要が無いようです。

今回のIさんのメールで、山田も大切なことを再認識させていただきました。   

 
 
スポンサーサイト
16:15:45 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
ごま書房新社 3著者合同 増刷キャンペーン!
2010 / 11 / 15 ( Mon )
 ごま書房新社 3著者合同 増刷キャンペーン!」 開催中!   

9月9日のブログでも紹介した、神田駅近くの某会議室においての
『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』の著者である峯島忠昭(水戸大家)さんと、
「年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法」の著者である齋藤靖之さんとの3人の対談収録の件ですが、実はあの時からキャンペーンを計画しておりました。

秘密会議no

それは「金持ちサラリーマン」シリーズと銘うって連続刊行した本が、なんと3冊連続で重版に至りましたので、そのお祝いを兼ねて、私たち3人の著者が、「出版社」さんへの御礼にキャンペーンを開催することにいたしました。    

啓文堂フェアPOP

ようやく特典の準備等が整いましたので、その紹介をさせていただきます。

今回の特典はなんと7つもあります! 

私も以下の3つをご提供させていただいております。

※ちなみに【特典1】の司会は僭越ながら山田が勤めさせていただきました。
先着順のものもありますのでお早めに!

【特典1】「金持ちサラリーマンシリーズ3著者鼎談」 音声ファイル、mp3形式

【特典3】「山田式【元祖】勝ち組大家術」CD全集特別価格購入権(先着10名)

【特典6】「特別レポート」山田里志の財布の中身
 


他のお二人の特典もとても素晴らしいのでお勧めです。

神田 啓文堂3冊

キャンペーンの詳細はこちらから    

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

00:32:16 | 未分類 | コメント(7) | page top↑
「紅葉狩り&温泉」徒然記(その3)
2010 / 11 / 13 ( Sat )
5年で会社オビつき-2
「あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方」(ごま書房新社


いつものように、日課にしている温泉大浴場に行くと、先に湯船につかっていた70歳くらいの年配の方に
 
IMG_1204.jpg
(リゾートマンション内の温泉大浴場)

「いつからこちらにいらしているのですか?」と尋ねられましたので、

「10日ほどになります。」とお答えすると、さらに

「いつまでこちらに滞在しているのですか?」と聞かれたので、

「特に予定はありませんが、紅葉が見ごろを過ぎたら帰ろうかと思います。」と応えましたところ、少し驚いたように、

「カナダでは早期にリタイアをして自然の中で暮らし、キャンピングカーなどで一月以上旅して回るのが理想の成功者の姿です。」

と、私が早期リタイアした人間だと思ったらしく、そのような話をしておりました。

要するに、欧米では経済的に自由になり、自由な時間持ちになることが理想(あこがれ)のようです。

この年配者は、1年の大半をカナダで暮らし、年に1~2回人間ドック等で帰国しているそうです。
カナダと日本は、飛行機で10時間ほどのフライトだそうですが、優雅な老後を送っていることが窺い知れました。

私の場合は、カナダで暮らすほどの優雅(贅沢)さはありませんが、「自由な時間持ち」という意味では同じ立場にあることを意識しました。

さて草津滞在中は、上田市、草津白根山、志賀高原、野反湖などへも足を伸ばしましたが、
野反湖(草津からは小一時間ほどの道のり)周辺は、特に美しくて印象に残りました。 

IMG_1877.jpg 
(峠から望む野反湖) 

標高が高いために、白樺などはすでに落葉しておりましたが、観光客も少なくてゆっくりと景観を味わえました。

湖畔の遊歩道に入ると、すぐに枝にかかった鐘と金属棒がありました。

「鐘を吊るしておくなんて洒落て気が利いているな!」と思いながら、当然のことながらその鐘を鳴らしました。

そのときには伊豆の恋人岬にある「鐘」(恋人同士で鐘を鳴らすと結ばれるというもの)などのような、観光アイテムくらいにしか思いませんでした。

この鐘を鳴らした後、一時間ほど湖畔近くで、持参のコーヒーや菓子類を味わいながら、のんびりと過ごしておりました。

IMG_1884.jpg
(野反湖の湖畔にて)

帰りにまたこの鐘を見かけましたが、よく見ると鐘の横に何か書いてある短冊を見つけました。
そこには
「最近この付近で熊が出没しておりますので、この鐘を鳴らしてお入りください。」
と書いてありました。 

もしも行きにこの短冊を見つけていたら、小心者の山田としては、そこから引き返したか、長いはしていなかったことと思います。

「知らぬが仏とはこのことだ」と、少し背筋が冷やりとしましたが、それでも鈴をつけてでもまた訪れたいと思う地でした。

11月に入ると草津町の紅葉も色あせてきて、外気温は4℃~10℃となり、室内でも暖房が必要になってきたので伊東に帰ることにしました。

IMG_1878.jpg
(葉を落として冬の準備を終えた白樺の群生)

今回の旅では、行く先々で「うわー綺麗!」と感嘆の声を上げる景色に出合いました。
自然は四季折々(特に秋)にこのような美しい姿を見せていたのに、それをほとんど愛でる事なしに今日まで来ていたことを、もったいなく思いました。

IMG_1896.jpg
(吾妻郡六合村にある大仙の滝)  

来年も10月には是非またこの地を訪れようと思いました。
できれば1ヶ月は滞在して、標高の高い白根山から志賀高原、野反湖周辺の色づく様を楽しみたいと思います。

IMG_1889.jpg
(大仙の滝の大きさ:左下の山田を参照)

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

12:44:07 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
「紅葉狩り&温泉」徒然記(その2)
2010 / 11 / 08 ( Mon )
夏季のときもそうでしたが、草津温泉に逗留すると何故か読書量が多くなります。

それは湯治と散策以外はやることが限られていることや、山の温泉地なのでゆったりと時間が流れ、読書に集中できるからかもしれません。

IMG_1851.jpg
(標高1200mに位置する草津町)

今回も読書にいそしみましたが、たまたま草津図書館に「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010」で基調講演をされた本田健さんの書籍が3冊置いてありましたので、さっそく借りて読んでみました。

その中の「お金のIQ お金のEQ」世界の幸せな小金持ちが知っている「お金の法則」 (ゴマブックス)には、今回の基調講演でお話された内容が網羅されており、あらためて理解を深めることが出来ました。

IMG_1770.jpg

その著書の中から、特に山田の琴線に触れた部分をここで紹介させていただきます。


「人生の幸せは、お金とうまくつき合うかどうかできまる」ということです。 
気をつけていただきたいのは、「お金をたくさん稼ぐかどうかではない」ということです。 

・・・・・多くの人は、「お金過食症」にかかっていると言えるでしょう。
つまりお金をたくさん稼いで、資産を多く持った人が勝ち組で、幸せになると勘違いしているのです。

それでは、まるで体が大きくて、体重の多い人がえらいと信じているようなものです。・・・・・普通の人にとっては、適度な量の食事をとって、適度な体重が気持ちのよいものです。
そんな簡単なことも、お金の魔力によって見えなくなっています。

・・・・・自分の適度な収入規模がわかれば、無理して仕事をすることもなくなるでしょう。見栄やストレスでお金を浪費することもなく、無理に収入を増やす必要もないからです。

・・・・・私は、適正体重があるように、お金にもその人の「適正資産規模」というものがあると感じています。
収入も支出も多すぎると、かえってその人に負荷をかけてしまうのです。

・・・・・私たちは、金持ちになればなるだけ、幸せになって、心の平和が手にはいると勘違いしています。
ところが実際には、まったく逆のことが起こっているのです。

・・・・・「もっと、もっと」にはまると、人生の大切なものを味わえない人間にもなってしまいます。



この他にも共感できる箇所が多々ありましたのでお勧めします。 

現在ハッピーリタイヤをして、「至福の時!」または「幸せ!」と思える瞬間はいろいろとありますが、それらは本田健さんが書いているように、お金の多さとはあまり関係ありません。

むしろ
「そんなことで幸せを感じるの?」
といった、たわいもないことのほうが多いかもしれません。  

例えば
・目覚まし時計に起こされること無く自然に目覚めたとき
・朝目覚めた後、二度寝ができたとき
・目覚めた後に温泉に浸かっているとき
・各紙の新聞を隅々まで読んでいるとき
・楽しい映画を堪能しているとき
・BGMを聞きながら読書の世界に浸っているとき
・読書の中から真相や真理が学べたとき
・夫婦でのんびりと散策したり、買い物したり、食事をしているとき
・コーヒータイム
・心から「自由だ!」と意識したとき
・etc
  

IMG_1905.jpg
(映画「男はつらいよ」のロケ地 : 草津町に隣接する六合村)

IMG_1906.jpg
(フーテンのような山田も、ここで記念撮影) 

ところで昔ある業者からお聞きしたことですが、定年退職を前にした年配の方が
「年金だけの生活では十分とはいえないので、あともう少し収入を増やしたい。」
と考えて、預貯金で小さな中古のアパートを一棟購入したそうです。  

その後この年配者は、
「年金とこの小さなアパートからの収入でもう十分」
だといって、それ以上規模を拡大することなく、つつましく退職後の暮らしを楽しまれているということでした。
なお自宅のローンや子育ては終了しており、ご夫婦二人暮らしとのことです。  

この本田健さんの本を読んでみて、どこまで借金をし、どこまで規模を拡大し、どこまで収入を増やしていくのかは個々の考え方や欲望の度合いによるかと思いますが、「もっと、もっと」と「お金過食症」にかかっている大家さんと、
「年金とこの小さなアパートからの収入でもう十分」
だと平穏に暮らす大家さんの生き方は、どちらが幸せな人生だろうかと考えたりしました。

山田自身は「時間持ち(他人に拘束されない自由人)」であれば幸せなので、今は「小金持ち」で十分に満足しています。

IMG_1823.jpg
(奥草津からの眺望)

IMG_1732.jpg
(志賀高原の木戸池にて)


(その3に続く) 

テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

21:02:30 | 未分類 | コメント(6) | page top↑
「紅葉狩り&温泉」徒然記(その1)
2010 / 11 / 04 ( Thu )
昨夜、草津温泉から伊東の自宅に戻ってきました。

一週間くらい滞在するつもりで出かけましたが、結局10月16日~11月3日の19日間をかの地で過ごしてきました。

帰る直前の草津は紅葉も終わりに近づいて、冬の気配が濃厚になり、昼間でもストーブをつけるほどに冷え込んでおりました。

考えてみればこれまでの人生において、紅葉の時期に山々が色ずき変化していく様をじっくりと眺めたのは、今回が初めてでした。

IMG_1856.jpg
(草津の天狗山山頂よりの眺め) 

滞在中のリゾートマンションの前にある大木の紅葉も、この19日あまりの変化を楽しむことが出来ました。

IMG_1780.jpg
(日々鮮やかに色づいていくマンション前の紅葉) 

実は出発日の16日は、途中でアパートに寄り道をして階段シートの補修を施していきました。

それは管理会社から階段の補修の必要性を提案されていたので(見積もり金額は21万1444円)、自分で直せば大した金額にはならないだろうと考えたからです。 
画像 1294
(管理会社から送られてきた実際の見積書)

実際にアパートに行って現場を確認すると、階段のシートは2階に上がる最初の数段がひどいだけだったので、その数段を特殊な接着剤(1280円)を使って補修しました。

IMG_1688.jpg
(4段目が特にひどく、全体に汚れや錆も目立つ)  

特にゴムが大きくめくれて痛みの激しい箇所(4段目)は、めくれた部分のゴムを切り取り、そこにトラックのシートに敷くゴム(160円)を張り合わせて修繕しました。

IMG_1692.jpg
(修繕前の状態で、4段目の足元のゴムが大きくめくれており、5段目も剥がれが目立つ) 

IMG_1915.jpg
(4段目の修繕後の状態で、張り合わせたゴムもほとんど目立たずに済みました。)  

階段の錆も目立ってきたので錆を落として、最後に全ての階段を緑色の水性ペンキ(1380円)でペイントして終了です。

IMG_1909.jpg
(若干の凹凸はあるものの、特殊接着剤でしっかりと密着できました。)

所要時間は約2時間で、かかった費用は3000円ほどでしたので、2時間ほどの作業で20万円ほどの節約になりました。

こうした補修を施した後で(大家としての仕事をこなした後で)、草津のリゾートマンションに向かいました。

一汗かいた後の温泉とその後のビールは格別でした。

こうして19日間に及ぶ草津でのリゾート暮らしが始まりました。

IMG_1804.jpg
(草津近郊の色付く山々)

(その2に続く)
 

テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

19:54:45 | 未分類 | コメント(4) | page top↑
| ホーム |
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。