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家賃回収詐欺
2009 / 11 / 21 ( Sat )
管理会社のS社員の方から、先日思っても見なかったメールが届きました。
以下はそのメールです。


いつも大変お世話になっております。
○○(管理会社名)のSと申します。

お電話をさせて頂きましたが、電源が切れているようでしたのでメールにて失礼させて頂きます。

内容は以下の通りとなっております。

10月28日に○○(アパート名)の●●様のお部屋において、当社社員を装った山田と名乗る長髪・スリムスーツを着用した170CMの30歳代の男性が訪問し、集金にきたとのことにより、当社の名前が記載された名刺を見せたとのこと。

●●様は当社の社員だと信じ込み11月分の賃料を支払ってしまったとのこと。

●●様から当社へお問合せが入りその事実を知る。
当社に山田という社員はいなく、過去にも存在しません。

●●様も領収書の催促をその男にしたが領収書を持ってこなかったため後日お届けするとのお話だったとのこと。
社員証提示も促さなかったといいます。

●●様は現在11月分のみ未納。

当社としては、即警察に届けをして欲しい旨伝え、共に警察署へ届けをだすため●●様と共に訪問、主旨を警察に伝えました。

警察署は専門家のため嘘、偽りを言っていれば即分るとの事。

専門家が聴取をしたが嘘を言っているということは無いと最終的に判断し、盗難届けを受理した。

また保証会社の可能性があるため、保証会社へ確認したが山田という男の存在と訪問履歴は一切ないとのご返答。

非常に不可解な事件となりましたが、●●様と協議し、11月分のお家賃は通常通り支払う方向でお話し致しました。

以上ご報告となります。勿論、他のご入居者様への注意促しの手紙は配布済みです。


この詐欺師は奇遇にも「山田」と名乗ったとの事ですが、16年以上大家業をやっていて、初めて経験する出来事でした。

またあまり耳にしない事例ではないかと思います。

それにしても何とも後味が悪い詐欺事件ですが、それだけ世の中が世知辛くなったということでしょうか。

皆様もお気をつけください。

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テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

15:01:18 | 未分類 | コメント(4) | page top↑
中古オタク(その2)
2009 / 11 / 10 ( Tue )
私は中古が大好きです。
それは経済的合理性から見ると、極めてお得感があるからです。

例えば自動車は、3年落ちの軽自動車を新車の半値で購入しました。
それは3年後でも十分に動くことを知っており、車自体の価値がゼロとなった後は、動くうちは乗り続けるというスタンスで10年間は乗り続けるつもりでおります。(前車がそうでした。)

それが贅沢品(それ自体がお金を生まない消耗品)に対する経済的合理性(無駄の少ない使い方)だと思うからです。

趣味であるホームシアターに欠かせないプロジェクターも最近では中古を購入しています。
簡易ハイビジョンタイプ(液晶パネル:1280×720ドット×3枚)でも十分に満足できる画質だと思っていますので、それを格安で購入して堪能しております。(スクリーンはワイド120インチ壁掛けタイプで2~3万円位のものを使用)

先日ランプが寿命を迎えたので新品に交換しようとしたら、ランプの価格が32,000円との事でした。
ところがランプ使用時間が22時間の中古のプロジェクター(定価約26万円)が38,000円で売られていました。

私は迷わずそれを購入し、ランプを取り除いた本体は、寿命や故障時の予備としてしまっております。
本体価格が4,000円ならば、修理費よりも安く上がるからです。

それと全く同じ発想(感覚)で事業用不動産も購入しています。

昨年購入した築10年の木造アパート(420㎡)は、土地の評価額を引いた建物価格で約1000万円でした。

再建築価格(調達価格)で見ると、「15万円×420㎡=6300万円」ということになります。

木造の法定耐用年数は22年ですから、現在の建物の評価(価値)は
「6300万円×(22年-10年)÷22年=3436万円」となります。

つまり新築当初6300万円の10年落ちの建物を、1000万円で購入したということです。
10年落ちの建物の評価(価値)が3436万円としても、2436万円もの安い買い物をしたことになります。(現在12部屋中11部屋が入居中)
show_pic(3).jpg

私達庶民は、日常性活において食料品や家電製品など、数十円~数千円のお金を節約しようとして安い物(店)を真剣に探して、品物を購入しようしているのでないでしょうか。

閉店間近のスーパーのお刺身でも、半額ならば内心嬉々として手が伸びるのではないでしょうか。
それと同じで発想(感覚)で、しかも収益を生む不動産の購入を行っています。

私は先ほどのプロジェクターの購入と同じように、中古の事業用不動産の購入に焦点を当てることによって格安で取得し、さらに中古自動車のように資産価値がゼロになってもなんら気にすることなく、貸し続けられるだけ賃貸経営を続けていくつもりでいます。
結局はそれが一番合理的だと考えるからです。

例えば平成13年に2600万円で購入した築10年の木造アパート(利回り19%台)の場合は、ローンや諸経費を支払った残りの約20万円のキャッシュフロー(余剰金)を私にもたらしてくれています。

かれこれ8年が経過しましたが、この間の余剰金は
「余剰金月約20万円(ローンを支払った残り)×12ヶ月×8年≒1920万円」
となります。

ローンが残り7年で建物の賞味期限を35年間(残り17年)とすると、それまでに稼ぎ出す余剰金の総額は
「1920万円+月約20万円×12ヶ月×7年+月約35万円×12ヶ月×10年≒7800万円」
となります。

出口戦略など考えなくても(心配しなくても)十分に潤います。
これが「格安中古物件の購入&中古自動車乗り潰し理論」です。

経済的合理性(経済観念)でもって物事を考えることが、とても重要(お得)なことが、ご理解いただけたでしょうか。

中古オタクは、こうした経済的合理性が大いに図れる優れたオタクものになっております。

中古オタク(その1)でもご紹介しましたが、今回自宅のAVシステムの変更を行いました。
今回新たにセンター用スピーカー1台、サラウンド用スピーカー3台、AVアンプ2台、ブルーレイレコーダー1台を全て中古で購入しました。

新品ならば120万円ほどになりますが、今回は25万円ほどで済みました。
AVアンプとブルーレイレコーダーはサブとして別の部屋で使用しています。
画像 035
↑AVシステム変更前

画像 2
↑AVシステム変更後(センタースピーカー、AVアンプ、スタンド等を変更)

画像 1
↑AVシステム変更後(サラウンドスピーカー3台に変更)

最後の仕上げとして、YAMAHAのNS-1000Mよりも音質の良い高級スピーカーをメインに据えようと現在物色中です。(むろん中古です)
人気や状態や品数にもよりますが、大体定価の15~30%で購入可能です。

しかし今回のシステム変更で、ヤマハの6台のNS-1000Mで視聴する6.1チャンネルのサラウンド映画や音楽は、それまでの音響を一変させましたのでメインスピーカーの変更は思案中です。

なお中古の事業用不動産は、AV機器とは違ってそれが高利回り&高稼働率の優良物件ならば、安いだけでなく余剰金までもたらせてくれる優れものになります。

ですからこれらを購入していくことは、とても合理的な選択であり行動だと思っています。

病気の方も癒えたようなので、上記の無担保物件を担保に出して日本政策金融公庫から融資を受けるべく活動を再開いたしました。

具体的には先に根抵当権の設定をしておいて、競売や任売等の物件を探そうかと考えております。

しかし私の場合、物件探しは半分以上は趣味としての感覚があるので、AV機器同様のんびりとあせらずに楽しみながら探していくつもりでおります。

もしかしたら来年あたり読者の方と、どこかの物件現場で鉢合わせをするかもしれませんが、その際には情報交換でもいたしましょう。





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まだお読みになっていない方は、この機会にいかがでしょうか。




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10:44:26 | 未分類 | コメント(0) | page top↑
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