６月２7日（土）に、埼玉県熊谷市にあるキングアンバサダーホテルにてセミナーが開催されました。
私を含めた３人の講演でしたが、以下のような内容でした。

　※『山田式鉄壁のリスクヘッジ経営術』
　※『カリスマブロガー増山塾、塾長の講演：不動産価値数値化法』
　※『20億円大家　龍前隆氏の講演：30年間満室を続けた管理会社に頼らない驚愕の入居付け手段』

お二人の講演につきましては、ご自身のブログや参加された人たちのブログなどから垣間見れることと思いますが、非常に内容の濃い大変に参考になるもので、私自身もとても勉強になりました。

今回参加できなかった人たちのために、私がこのセミナー用に作成したレジュメの一部を、ご紹介させていただきます。

賃貸経営の参考にしていただけましたならば幸いに思います。

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１、省略

２、私が予想する将来の賃貸経営上のリスク

①空室リスク（少子化にともなう人口減少や地域経済縮小リスクを含む）
②家賃下落リスク（利回り減少リスク）
③金利上昇リスク
④修繕費用の増大リスク（建物の老朽化）
⑤自然災害リスク（地震、水害、地盤沈下等）
⑥犯罪・事故リスク（事件・自殺等）
⑦家賃滞納リスク
⑧心理的負荷（ストレス）リスク

その中でも大家業にとっての最大のリスクは空室リスク
①現在満室経営が続いていたとしても、それが５年、１０年、１５年と続く保証はどこにもない。
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②時代の推移と共に入居者のトレンドや嗜好や要求が変化し、間取りや設備の陳腐化とともに空室化も進むものと思われる。
　↓
③そしてそれは家賃の下落化とも連動していき、修繕費用の増大や場合によっては入居者層の質の低下を招き、犯罪・事故までも引き起こしかねない要因に。
　↓
④そうなると、心理的負荷（ストレス）の増加をも招く悪循環へと陥っていく可能性も。
　↓
⑤そのように考えていくと、この空室リスクを減少させようにすれば、それがそのままリスクヘッジ経営になる。
　↓
⑥先ほども述べたように、空室になる要因は入居者のトレンドや嗜好や要求の変化、間取りや設備の陳腐化等が考えられるので、それらを見越した物件の取得に努めれば良いということになる。

３、空室のリスクヘッジ（※３０年前の賃貸住宅事情の水準＆需要から考える）

①３０年前：「６畳の和室と半畳の台所で、風呂無し、共同トイレ」（単身用）が標準で、「風呂とトイレが室内に備わっている６畳以上の広さの賃貸物件（共同住宅）」はまだ少数
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②３０年後の現在：当時の標準（単身用）であった「６畳の和室と半畳の台所で、風呂無し、共同トイレ」の賃貸住宅は高稼働率で維持するのは無理
　↓
③その当時、「風呂とトイレが室内に備わっている６畳以上の広さの賃貸物件（共同住宅）」を所有していた大家さんならば、立地条件にも恵まれていれば、今でも何とか経営できていける。
　↓
④現在の単身用の最低標準仕様は、６畳の広さの洋室＋３点セット（風呂、トイレ、洗面所）
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⑤３０年後を見据えた大家業を考えると、早晩この間取りの住宅は時代のニーに取り残されていくものと思われる。
　↓
⑥最近熊谷駅近くに建築された新築賃貸住宅を見学
それは１ルームタイプでも１０畳以上の広さがあり、風呂とトイレが別々で、最新式の設備（モニターホン、追い炊き機能付風呂、ウォシュレット、ＩＨ、エアコン、インテリアドア、室内洗濯機置き場、ドレッサー、機能的な大容量収納庫等）を導入しているもので、駅に近くて立地条件も良いもの。

おおらくはこうした住宅が、３０年後も多くのリスクを乗り越えて、生き延びていくものと思う。
　↓
⑦中古の物件の購入を検討するならば、仮に立地条件、設備、利回り、稼働率、築年数等で魅力的な物件と出合ったとしても、６畳の広さの洋室＋３点セット（風呂、トイレ、洗面所）は出来る限り避けて、８畳以上（６畳ならばせめて広いロフト付）のものを検討したほうがリスクヘッジになる。
（新築ならば⑥の仕様を参照に、将来に備えた設計を考える）

※諏訪地方の賃貸住宅の平均稼働率⇒７０％台（しかし私の物件は満室⇒その理由は「間取り」の差別化が功を奏している）
　↓
⑧最近購入した中古の物件は１ＤＫタイプ×１２世帯で３４㎡の広さを持つ物件（設備も上記の最新式設備群に近いもの）
　↓
⑨さらにこの後の時代のキーワードが、『少子高齢化』『晩婚化・未婚化』『移民化』『凶悪犯罪化』ではないかとすると、その対策を加味した物件が、経営的な強みを持つと思われる。

具体的に考えていくと、
・バリアフリー
・ペット対応
・広い間取り
・デザインの洋風化
・防犯対策（モニターホン、カードキーや電子錠、防犯カメラの設置等）
といったものが備わった物件の取得ということになると考える。
（むろん「立地」が大切なのは言うまでもありません。）

４、省略

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今回の会場は埼玉県熊谷市で、ＪＲ高崎線の熊谷駅の近くでした。
そこから３０分ほどで、私が所有する本庄市のマンションがあるので講演前に立ち寄り、来月３日から入居する空室（今月２３日に退去）にモニターホンを取り付けてきました。







駅から物件までは管理会社の人に送り迎えしていただきましたが、その社員の方は
「本庄市の賃貸需要は全体的に伸び悩んでいますが、その中でもワンルームタイプは特に苦戦しています。」



「その中でも山田さんの物件はロフトがあるわけでもないし、６畳と狭いタイプで、しかもトイレ・風呂・洗面所が三点セットという一番人気の無いタイプですが、空室が出来ても今回のようにすぐに次の入居者が決まってしまいます。」



「何故でしょうね？」
と社員さんから不思議がられてしまいました。

「何故でしょうね？」
という言葉には少々ずっこけてしまいましたが、私なりに理由は把握しているつもりです。



答えはそれほど難しいものではありません。
また数十万円～数百万円という費用をかけたわけでもありません。

全国賃貸新聞社主催の名古屋での講演でもお話させていただきましたが、ただ「良心的な家賃設定」と、「良好な住環境」の２点を心がけているだけです。



出入りの激しいワンルームタイプのマンションですが、空室が出てもすぐに次の入居者が決まるので、大家としてはとても助かっています。

今回のセミナーのレジュメにもありますが、空室ほど経営上リスクの大きいものはありません。
高稼働率を維持してこそ経営も安定しますし、高利回りも生かされると考えております。

先週3箇所で行いましたセミナーの雑感です。

講演①６月１７日（水）全国賃貸住宅新聞社主宰「賃貸住宅フェア２００９in名古屋」　※講演内容『簡単・安価で誰でも効果をあげられるＤＩＹリフォーム術』

６月１７日（水）に、初めて名古屋の地に降り立ちました。
名古屋駅からは地下鉄に乗り換え、駅から徒歩５分ほどの会場で、そこを往復しただけでしたのでほとんど何も見学らしいことは出来ませんでした。

講演は「いかにして安価で効果的なリフォームを行うか」といった内容で、他のブースで展示されている数十万円～単位とは無縁のリフォーム方法で、かなり場違いな思いをいたしました。

何しろ私が行ったリフォーム（屋根の塗装、駐車場の白線、外壁の部分塗装、通路と階段塗装、塀塗装、各階通路のラティスの取り付け、各種の装飾等々）にかけた費用は１０万円台でしたので、このような内容で本当に参考になるのだろうかと思いつつの講演でした。

このリフォームを施した物件の管理会社から送られてきた資料には、この地域の稼働率は約８０％との事でしたが、この物件の場合はリフォーム後の稼働率が９５％以上（現在は満室）で推移しているので、安価なリフォームであっても効果があったものと考えられます。（詳細はＣＤ全集に収録）



数十万円～数百万円をかけてリフォームを施せば、施しただけの結果が表れるであろう事は十分に予想できますが、私の場合はそれは最後の方の手段であって、その前にまずは費用をかけずに稼働率を上げる努力（方法）を行うほうが得策だと思っています。

それでも稼働率にかげりが生じはじめたときに、次のリフォーム方法を模索すればよいと考えています。

なお「名古屋大家塾　副代表」という方が会場にお見えになっていて、講演後に名古屋大家塾の人たちとの懇親会のお誘いを受けましたが、この日は所用で伊豆にとんぼ返りしなくてはなりませんでしたので残念でなりませんでした。

地方の大家さんたちとの懇親会も、学ぶことが大いにありますので、次回には事前に連絡をいただいて、是非参加させていただきたいと思いました。

講演②６月１９日（金）野村不動産アーバンネット㈱主宰　　会場：吉祥寺支店　※講演内容『不動産投資の実際と基本的な投資方法を学ぼう』

野村證券吉祥寺支店のビル内にある専用の会場でしたが、ここの最前列に見覚えのある男性が熱心に聞き入っておりました。

その男性は、確か二日前に名古屋会場にいらした人に似ておりました。
まさか別の人だろうとは思いましたが、その人から
「名古屋でも聞かせていただきました。明日のペンティアムのセミナーは大家検定で参加できませんで申し訳ありません。」
とおっしゃるのを伺って驚いてしまいました。

その熱心な男性の方とは、築古物件をコスト削減による物件再生を行ってゲストハウス化し、外国人の入居者を獲得して高利益率を実現されている大家さん（大家検定★加藤隆のブログ)でした。

リノベーション前のキャッシュフローは月75,000円でしたが、リノベーション（ゲストハウス化）後はなんと月３５万円の高収益を上げられておられるそうです。（詳細は雑誌グローバルズ・オーナーズ等参照）

またこの会場では、これから物件を増やす計画の女性大家さんが参加されておりましたが、その方はわざわざ名古屋からいらしたそうです。

名古屋からいらっしゃる交通費や労力等は、二日前に自分が経験済みでしたので、その熱心さに頭が下がりました。

大家さんとして成功する（成功しようとする）人は、これだけの努力と熱意をお持ちなことを改めて教えていただきました。

ここでは
「不動産投資の実際と基本的な投資方法」
ということで、これから大家さんを目指そうとされている方が主だとお聞きしていましたので、実際の家賃収支報告書を基に私自身の投資経験をお話しすることで「大家さん」を間接体験していただくと共に、キャッシュフローの大切さと優良物件の条件は投資スタンスによって変わるものであること等をお話させていただきました。

講演③６月２０日（土）株式会社ベンディアム主宰　　会場：浜松町：味覚糖UHA館
　※『浦田健氏の空室対策の講演』
　※『不動産投資の実際と優良物件の購入方法』
　※『小林祐大氏のリフォームの講演』

19日の時点で、実は
「しまった！」
とある後悔をしておりました。

それは小心者ゆえに、講演の依頼をされるとなかなかお断りできない性格なので、あまり深く考えずにお引き受けしてしまったのですが、サラリーマン時代でしたらどうということはなかったのでしょうが、すでに3年以上ものんびりと過ごしている身としては、短期間に
『伊東の自宅⇒名古屋⇒伊東の自宅⇒東京吉祥寺⇒伊東の自宅⇒東京浜松町』
はさすがにしんどいと思いはじめたことでした。

しかしこのセミナーの場合は、他に二人の著名な実践家の講演がセットでありましたので、気軽にその陰に隠れてお話をさせていただきました。

主に16年間の大家業での失敗と成功経験、利回りとローン期間と余剰金の関係について、また是非とも知っておくべき事業性と担保評価方法等、体験をもとに注意点などをお話させていただきました。

なおその会場では、確かではありませんが、昨日お会いした名古屋の女性大家さんにとても似た方をお見かけいたしました。

またその後の懇親会では、なんと島根県から飛行機でこのセミナーに参加されたという大家さんともお目にかかりました。

その熱心さに、ただただ頭が下がり恐縮するばかりでした。
成功（勉強）大家さんと失敗（不勉強）大家さんの二極化が存在するのもうなずけました。

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今月最後の講演は、埼玉県熊谷市のホテルが会場のセミナーです。
ＪＲ熊谷駅から徒歩5分ほどで、無料のセミナーです。

私の講演は期待しないほうが良いと思いますが、他のお二人（20億円大家さんの龍前氏と増山塾の塾長増山氏）の講演は大いに期待できると思います。

講演④６月２7日（土）龍前住研株式会社主宰　　会場：埼玉県熊谷市：キングアンバサダーホテル
　※『山田式鉄壁のリスクヘッジ経営術』
　※『カリスマブロガー増山塾、塾長の講演：不動産価値数値化法』
　※『20億円大家　龍前隆氏の講演：30年間満室を続けた管理会社に頼らない驚愕の入居付け手段』

先ほど残席確認をしましたところ、まだ（わずかですが）空席があるとのことでしたので、この機会にご検討くださればと思います。

ペンティアムのセミナー同様、このセミナーも終了後に懇親会が予定されております。
この講演会が終了すれば、３週連休（３連休ではありません）が待っていますので、それを楽しみ（励み）にしているところです。

テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

5月のゴールデンウィーク期間中は、雑踏を避けてひたすら家に引きこもり、はやくこの期間が過ぎるのを待ち望んでおりました。（サラリーマン時代とは正反対になりました。）
そしてこの期間の終了後には、待ってましたとばかりに海外（中国）に遊びに出かけました。

今回は司馬遼太郎の名著である『坂の上の雲』にも登場した、日露戦争当時の激戦地となった旅順と203高地も旅してきました。



風光明媚なこの地で、日本兵が6万人以上も死傷した戦場跡だと思うと、島原の原城跡と同様に深い感慨を覚えました。







旅順市内では、知人の中国人の人たちと本場の中華料理を堪能しました。
円卓には私を含めて8人で食事を楽しみました。

ちなみに注文した料理は
・アワビの料理（８皿）
・お刺身大皿1品
・その他大皿８品
・ビール、中国酒、ジュース等飲みきれない量を注文しましたが、結局は食べきれずに容器に入れて持ち帰りました。（中国では持ち帰りが普通です。）




約2時間をかけて、大人7人と子供1人が、おいしい料理をお腹一杯堪能したわけですが、会計のときの金額を聞いて驚きました。
何と総計で５１６元（約７７４０円）しかかりませんでした。
一人１０００円もしなかったのです。

私はこの旅行を終えたあと、考え込んでしまいました。
それは食費に限らず、「中国の物価が驚くほど安い！」ということよりも、「日本の物価が驚くほど高い！」ということをです。

つい先日も、岡山在住のサラリーマン大家さんと地元で飲む機会がありましたが、大した分量と味でもないのに一人６，０００円かかりました。

世界に冠たる経済大国ですが、もしかしたらそれに見合った生活水準が享受できていないのではないかと疑問に感じ始めています。

気まま旅は、それが特に海外である場合は楽しいのは無論のこと、日本を考える上での貴重な体験をもたらしてくれています。

日本で得た所得を海外で使うと、国によっては３～６倍の使い出があるので、物価の安い海外で
「財布の中身を全く気にせずに消費をする生活（楽しみ方）も、リッチな気分を味わえて良いかな？」
と思ったりもしております。

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ついにというか、やはりというか、新型インフルエンザの水際防止策は失敗に終わってしまいました。

これは、目に見えないウイルスの阻止が、如何に困難かを物語る貴重な教訓を残しました。
私は、やがて人類を襲うであろう鳥インフルエンザ（Ｈ５Ｎ１）の大流行を危惧しています。

1993年7月12日午後10時17分、人口4,700人の奥尻島でマグニチュード7.8の大地震が突然襲いました。
この地震により、大津波が発生して数百棟の家が破壊され、200人以上の人が犠牲となりました。

それから１年半後の1995年1月17日に、あの阪神淡路大震災が発生し、死者は6433人という未曾有の大災害に見舞われました。

後から振り返れば、この北海道南西沖地震は、その後に起きた阪神淡路大震災の前哨戦（警鐘）のような感じすら受けました。

この新型インフルエンザ（ＨＩＮＩ）の国内感染もそれと同様に、次に来るであろう鳥インフルエンザ（Ｈ５Ｎ１）の前哨戦（警鐘）ではないかと捉えております。

鳥に対する致死率は１００％の強毒ウイルスで、これが変異して人に感染するようになれば、史上最強の殺人ウイルスになります。

現在は第三段階（鳥から人に移る）の最終局面で、人に感染した場合の致死率は実に５９％といわれています。

この殺人ウイルスが、突然変異して人から人に移る第四段階は秒読み段階に来ているといわれています。

オーストラリアの民間シンクタンクであるロウィー研究所がＨ１８年２月に、新型が出現した場合の死者を、日本で２１０万人、全世界では１億４２００万人と算出しました。

しかし今回のＨＩＮＩの広がりを見ていくと、国内感染者数は、もしかするとロウィー研究所の算出数を上回るのではないかと危惧しております。

水際防止策が完全ではない以上、このＨ５Ｎ１の脅威から逃れる術は、数週間から数ヶ月を人里離れた地に食料を確保して、避難（疎開）するしかないのではと考えています。

しかし現実的には、そうしたことが出来る恵まれた人は少数なのではないかと思います。

それならば、食料を確保した上でせめて自宅等にこもることが次善の策のように思えます。
しかし国の非常事態宣言等の発令以前から、自分の意思でそれが出来る人は、これまた少数なのではないかと思われます。

こうなるとサラリーマンを含めた人口密集地帯に住む勤労所得者は、このＨ５Ｎ１の脅威にさらされてしまう可能性が高い層だということになります。

私は現在、人里離れた別荘地帯にひっそりと暮らしておりますが、連日報道されたマスクだらけの人々の群れの映像を見るにつけ、鳥インフルエンザ（Ｈ５Ｎ１）対策としては最良の環境にいることを意識しております。

やはり不労所得のある時間持ちになるメリットは計り知れないことを、今回の新型インフルエンザ（ＨＩＮＩ）の感染の推移を見ていて思いました。

やがて来るであろう危機を知りながらも、そこから逃れる術が限定されている人々が如何に多いかを、暗澹たる思いで感じております。

特に大都市部で暮らしている勤労者の方々には、様々なリスクと大家さんになるリスクを天秤にかけて、人生のリスクヘッジに取り組んでいかれることをお勧めしたいと思う出来事の一つになりました。

「ダブルワーク」といい、今回の「新型インフルエンザ（ＨＩＮＩ）」といい、不安材料が増大してきているのを感じている今日この頃です。

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山田の講演予定です。

まだお申し込みを受け付けているセミナーもあるようですから、ご興味のある人はご検討をしてみてください。

・６月１７日（水）全国賃貸住宅新聞社主宰「賃貸住宅フェア２００９in名古屋」
　※講演内容『簡単・安価で誰でも効果をあげられるＤＩＹリフォーム術』

・６月１９日（金）野村不動産アーバンネット㈱主宰　　会場：吉祥寺支店
　※講演内容『不動産投資の実際と基本的な投資方法を学ぼう』

・６月２０日（土）株式会社ベンディアム主宰　　会場：浜松町：味覚糖UHA館
　※講演内容『不動産投資の実際と優良物件の購入方法』
※『浦田健氏の空室対策の講演』
　※『小林祐大氏のリフォームの講演』

・６月２7日（土）龍前住研株式会社主宰　　会場：埼玉県熊谷市：キングアンバサダーホテル
　※講演内容『元祖サラリーマン大家の安全安心な投資方法』
　※『カリスマブロガー増山塾、塾長講師の講演』
　※『20億円大家　龍前隆氏の講演』

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インターネットで遊んでいましたら、次のような記事に出合いました。

それは私のサラリーマン時代（わずか3年前）にはあまり聞かなかった「ダブルワーク」なる言葉でした。

「長時間労働」「サービス残業」「パワハラ」「名ばかり管理職」「賃金カット」「倒産」「リストラ」「過労死」「過労自殺」「ワーキングプア」「ネット難民」「ホームレス」等々、いやな言葉が並びますが、ここに新たに「ダブルワーク」なる言葉が加わるのかと思うと、暗澹たる気持ちにさせられてしまいます。

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不況で生まれた「ダブルワーク」　「体がもたねえ」悲惨な現状
2009年05月12日19時25分 / 提供：J-CASTニュース

賃金カットや残業廃止などに見舞われた会社員が、生活費を補填するため2か所で働く「ダブルワーク」が増えている。

本業とアルバイトを掛け持ちする働き方が現代的だ、といった報道もあるが、ネットでは睡眠時間を削って「ダブルワーク」に関わる人達の悲惨な実態が報告されている。

『土曜は20時から朝4時までコンビニバイト』
はてなが運営する「はてな匿名ダイアリー」（2009年5月10日）には、「ダブルワーク」について綴ったブログが掲載されている。

このブログは、大手企業の営業職、30代男性サラリーマンが筆者。
これまで「絶望した」「身体は資本だからご自愛ください」など500ものコメントが書き込まれている。

この男性サラリーマンの会社は残業が禁止になったため18時に仕事は終わる。
火、水、金は21時から25時まで、土曜は20時から朝4時までコンビニでアルバイト。
これで月約9万円の収入。

働く理由は単純だ。
この不況で税込み年収が630万円から480万円にダウン。
このままでは私立高校に通う娘の学費と、小学生の息子が通う塾の費用が払えないうえ、こんな不況になるとは思わず、1年前に買った家のローンも重くのしかかる。

「家を売ってもローンの全部が消えるわけでもないし、それでも売らなきゃダメかもしれないな。このままじゃ無理だよ。体がもたねえ」
と悲鳴混じりに綴られている。

SNS「mixi(ミクシィ)」には「ダブルワークしてます♪」というトピがあり、現在843人が参加している。「ダブルワーク」を始めたきっかけは、「給料安くギリギリです」など、生活の苦しさを挙げている人が多い。

「ダブルワーク」で様々な経験をし、自分の世界観が広がったと評価する人もいるのだが、本業以上に副業はキツイようだ。

「夜だけ数時間働く、といったたぐいの求人は少ない」

「本業20万＋バイト2万。忙しい割に全く生活は楽にならず」

「悩みはやっぱり睡眠でしょうね。一週間の睡眠時間は20時間程度」

「始めて半年、体にキテます。早く抜け出したい、こんなワーキングプア生活」
といったコメントが目立つ。

そうはいっても、「ダブルワーク」の希望者はここ1年でかなり増えている。
都内に本社がある登録制アルバイト派遣会社や、人材派遣大手に問い合わせてみたところ、
「ダブルワークという言葉を使う人が増えましたし、サラリーマンであることを隠し、アルバイトを探している人も多く見受けられます」
ということだった。

しかし、応募する人の多さに反比例し、
「ダブルワーク」に見合うような求人が激減しているというのだ。
求人の多くは一般社員のように8時間労働。
「夜だけ数時間働くといった求人は少なく、特に土日限定といったものに関しては殆どありません。」

派遣会社以外ではどうなのかと、「ダブルワーク」ができるという個人サイトを検索すると、なにやら怪しげな仕事が多数現れる。

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以上のような記事でしたが、最近ＮＨＫの特集で放映された番組内でも、この「ダブルワーク」の実例が映し出されていました。

35歳の男性社員は、給料が400万円台から300万円台に下がり、1年前に購入したマンションのローン月11万円（35年ローン）が重くのしかかり、休日はアルバイトに出かけるというものでした。

またある主婦は、夫の倒産による転職で収入が半減したために、深夜0時から朝6時までコンビニでのアルバイトに出るようになり、さらに昼間の睡眠時間を削ってもう一件アルバイトを探すというものでした。

書籍等で発信していた「何もしないリスク」が、こうした「ダブルワーク」という実態からも、想像を超えた速さと広がりを持って給与所得者に襲い掛かっていることを、新たに思い知らされました。

そのようなことを痛感していた折の昨日、
『強盗を自作自演、三菱自社員２人逮捕』　
という岡山での事件が報道されました。

＞アルバイト先の飲食店から現金約１０７万円を盗んだ上、「強盗に遭った」とうその通報をしていたとして、岡山・倉敷市の「三菱自動車工業」水島製作所の社員２人が逮捕された。
自動車の大幅減産で、三菱自工は社員のアルバイトを容認していた。
（配信 6月2日15時50分日本テレビより）

という事件で、社員がその給与所得だけでは生活が成り立たなくなり、アルバイト（ダブルワーク）を行い、さらには犯罪に手を染めるという負の連鎖に陥ったと思われる出来事でした。

「他人事」とは思えない事件だと感じた人は、少なからずいたのではないかと思います。

すでにサラリーマン大家さんになられた人や、今それを目指している人は、こうした社会に対して早くから危機感を抱いていて、真剣に道を切り開いている人たちではないかと思っています。

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