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厳しいアパート経営
2009 / 01 / 29 ( Thu )
管理会社から、毎月の家賃報告書が郵送されてきますが、その報告書とともに管理会社が独自に発行しているニュース(ミニ記事)も送付されてきます。

昨年のサブプライムローン問題より端を発した世界的金融パニックにより、日本市場の実体経済にも大きな悪影響を及ぼし、それは賃貸業にまで及んできているのが、こうしたミニ記事からも伺えます。

ちなみにそうした記事の一端をご紹介させていただきますと(2社の管理会社より抜粋)、

「・・・土地価格、家賃相場の下落も激しく、企業経営縮小による人員整理で社員の減少、住居・事務所等の賃貸契約の解約が続き、空室が増加するという悪循環となりました。」

「・・・・人材派遣社員の引き上げ、また事務所・支店の引き上げ等に続き、自動車産業の低迷も精密産業の盛んな当地方においては大きな打撃となりました。
人材派遣会社の破綻もあり、市場が急変しております。」

「企業の撤退、派遣社員の首切りで、アパート・テナントは大量の空室を抱えている一方、入居者は減少しています。
新築物件は完成してもなかなか埋まらない状態ですし、家賃は1万円前後下落しています。
その中で引越される層は、就職等どうしても借りなくてはならない人と、多くは高いアパートから安いアパートへ引越を考える人たちです。
少しでも毎月の固定支出を抑えたいというのが本音でしょう。」

「大家様としては、1.家賃を安くしても入居者を確保すること 2.現在の入居者が引越さないような対策をたてること が大切かと思います。」

「昨年と比較しますと、とにかくお客様が減少しております。
全体的に2割~3割減という印象です。」

「お客様の探す家賃も以前よりも価格が低くなっております。
平均的には1DKが4万円前後、2DKが5万円、2LDK~3DKが6万円、新築物件でも7万円がMAXです。」

「これから来春に向けて新築物件がラッシュの時期を迎えます。○○市エリアの新築物件では、某ハウスメーカーで約30棟以上、それ以外にも色々なメーカーで1~3月完成引渡しの物件募集がすでに始まっております。
新築物件でも以前では引渡し前に予約で満室でしたが、2~3年前より新築物件の状況も変わり、現状では完成後数ヶ月かけてようやく満室になるという状況に変化しております。
ここ数年で急激に新築物件が増加した事によってこのような現象が起こり、更には一番のダメージは築年数が古い物件の空き室が急増し埋まらないという悪循環に陥っています。」

自動車産業の集中する街では、新築のアパート・マンションですら空室が目立つ事態に陥り、大家さんの胸中はいかばかりかと思います。

私が所有する物件は、幸いなことに派遣社員が少なかったこともあり、今回の解約ラッシュの影響は少なくてすみましたが(現況の稼働率90%以上)、こうした事態も想定して、小規模な物件を各地に分散して所有していたことや、家賃をその地域の最低水準にしていたことも、空室防止とリスクヘッジにつながったように思います。

その地域の家賃相場の最低水準で賃貸に出していても、利回りが16%~24%あるというのは、競争力、入居率(稼働率)、大家さんの心理的ゆとりといった点でも、利回りが10%前後の物件よりは有利ではないかと実感しています。

またたとえ利回りが10%前後の物件であっても、アパートローンが完済されていれば、やはりゆとりを持って経営に当たれます。

それでも、この先も安定した経営を目指して、その対策を講じておく必要性は欠かせないと思います。

アパート経営は、物件を購入すればそれでハッピーとはいきません。
むしろ購入後から、本当の意味で、経営の真価が問われていくこととなります。

特に購入後5年、10年、15年と長期にわたる見通し(経営計画)が必要になります。

たとえていえば、家庭生活は結婚により実現しますが、それが幸せ(ハッピー)なものとなるかは、その後の生活が大切なのと似ているかもしれません。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

14:29:14 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(5) | page top↑
とんだ災難!
2009 / 01 / 04 ( Sun )
皆様新年明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。
また一ヶ月以上もの間ブログの更新を怠り、申し訳ありませんでした。
その間にも毎日アクセスしていただいたようで、ありがたく思っています。

ところで久しぶりの更新にも関わらず、しかも新年早々いきなりの不吉な見出しで申し訳ありませんが、実は丸々一ヶ月もの間、このブログの更新がなされなかった理由が、この見出しにあるように「ある災難」が原因でした。

「人生一寸先は闇」
と申しますが、年齢を重ねていても、思いもよらぬ出来事があるもので、今回は少し身の不遇を感じてめげてしまいました。

その災難とは、なんと12月5日に伊東市周辺で起きた落雷により、私のパソコンが作動不能に陥ってしまったという出来事です。

落雷の直撃を受けたわけではありませんでしたが、電気店に修理の依頼をしに行ったときに、同じような修理の問い合わせが伊東市周辺で10件以上もあったと聞き、この時になって落雷が原因で故障したことを初めて知りました。(この後、落雷防止コンセントを多数購入したのは言うまでもありません。)

そういえば、たしかにその日は、自宅近くにすさまじい地響きを伴う落雷がありました。
それまでも落雷の経験が幾度もあったので、それに慣れてしまい、不覚にもパソコンへの配慮を怠っていました。

パソコン通信を始めてからまだ一年余りですが、今回このような事態に接して、パソコンのありがたさというか、社会とつながっていることのありがたさを痛感しました。
それと同時に「携帯依存症」ならぬ「パソコン依存症」にかかっているらしいことも自覚できました。

故障したパソコンは、29日にようやく修理が完了して我が家に戻ってきましたが、ありがたいことに中身はすべて初期化されていました。
したがってこれまでメールの送受信をさせていただいた人たちとも、今後は私から送信することが出来なくなりました。(落雷以後に送信してくださった人の場合は、本日ネット接続後にメールが受信されてきました。)
またホームページの更新等も簡単にはすまなくなり、とても面倒なので当分はそのままになりそうです。

またインターネットの接続も「フレッツサービス」を利用していて、その設定もしなおさなくてなりませんが、間の悪いことにNTTへの問い合わせが年末年始の休業で3日までは出来ず、こうした様々な要因(災難)が重なり、ついにこうして年を越してしまいました。

電気店に修理を依頼した折、3週間ほどかかりそうだということをお聞きしていたので、ブログの更新を含めた外部との接触は出来ない事態を知り、この際自分のことに専念しよう(時間を使おう)と決めました。

こうした事態を受けて、自分のやりたいことに集中して取り組むと、結構いろいろなことが出来るものであることを今回経験しました。

パソコンが復旧するまでの間に取り組んだことは自宅の模様替えで、主に次のようなことでした。

①2階のリビングを趣味のホームシアター兼オーディオ兼パソコンルームに完全に模様替えする。(必要な家具の新設を含めて)
②隣接する和室を含めて全窓遮光カーテンを設置して、日中でも120インチのホームシアターが楽しめるようにする。(それまでは7畳あまりの1階個室で80インチのシアターを楽しんでいました。)
③隣接する2階の和室の畳替えを行う。
④それまで80インチのシアターを楽しんでいた1階の和室(個室)を洋室に替えて、快適な寝室専用の空間に作り変える。
⑤全自動洗濯乾燥機の設置や浄水器のカートリッジ交換を行う。
⑥古畳や不要になった家具等の大量の粗大ごみを処分する。
⑦模様替えする部屋の照明をモダンなものに変更する。

以上のことを集中的に取り組むことにし、総予算は60~70万円としました。

実際に取り組む中で、いくつか軌道修正(変更)はありましたが、おおむね満足(納得)のいくものに仕上がりました。(「百聞は一見にしかず」で、写真の掲載方法が分かりましたら公開させていただきます。)

軌道修正(変更)した中で、自分でもよかったと思うものは、まずは⑤の「全自動洗濯乾燥機」を「全自動乾燥機」に変更したことです。

「全自動洗濯乾燥機」は重量が80kg前後もあることを知り、これでは将来故障や廃棄の場合には移動だけで大変な作業になるし、今使用中の洗濯機も無駄になるし、一人での作業が難しいと考えたからです。
しかもリサイクルショップ店で乾燥機とその台が購入でき、当初の予算であった18万円前後の設備が、この発想の転換により1.3万円程度ですみました。

実際に使ってみると、分離型ではありますが、洗濯機槽は汚れ物を入れる籠代わりになるし、乾燥機は乾燥後そのまま箪笥代わりになり、手間と場所の有効利用という点で非常に便利なことが分かりました。(「洗濯乾燥機」だとこういう使い方は出来ません。)
太田市に所有するアパートには、全部屋これと同様の設備がありますが、今後も「全自動洗濯乾燥機」ではなく、「分離型」の方が便利だと実感しました。

次に④の「和室→洋室の寝室」の変更ですが、当初は工務店さんにフローリングと壁紙、照明交換等のリフォーム依頼をするつもりでおりました。

ところがこの時期、市内のホームセンターで、黒色のフローリングが一坪当たり2980円で販売されていました。
我が家の和室は木製パネルの上に厚さ1.5cmのメーターモジュール寸法の畳が敷いてあるだけだったので、「NSX松田さん」のように自分でやってみたくなったのと、フローリングの貼り方やこうした材料は、ホームセンターの人が親切に教えてくれましたので、留釘やポンチ、ボンド等の材料を含めて1万数千円で購入してみました。

購入して勇んで取り組んでは見たものの、作業開始から1~2時間後には、だんだんと悲惨な結果が予想できてきました。

フローリングのつなぎ目に隙間はできてくるは、つなぎ目が痛んできてはまらなくなるは、金槌の影響で表面の黒が剥がれてくるは、ボンドの影響で板がそりはじめてくるはで、お恥ずかしい話ですが、結局これらの材料は
「全て廃棄処分にして、ちゃんとプロの大工さんに頼もう!」
と一度は決断しました。

しかしふと、こういう事態になったのは素人が釘を打って止めようとするからであり、ただ敷くだけのカーペットやござという製品がある以上、
「フローリングだって敷くだけでも何と使えるのではないか」
「その上にはスピーカーやベッドなどの重いものを載せるのだから、もしかしたらそれでいけるのではないか」
「どうせ夜寝るだけの部屋なのだから、多少床がぺこぺこしていても許容範囲ではないか」
等々と、実に安易な発想が浮かび、そこで今度はただフローリングを床に敷き詰めていくだけの作業に切り替えて見ました。

すると今度は予想どおりきれいに仕上がり、家具等を置いていくにしたがって違和感もなくなっていきました。
それにただ敷いてあるだけの床ですから、次のリフォームのときには簡単に張替えが出来るので、次回はちゃんとプロに頼めばいいと思い、今回はこれで納得できました。(ただし賃貸用の部屋では決してお勧めできません。今回は自宅内で自分が納得できただけのことです。)

「どうせ寝るだけの部屋」
という発想は非常に便利で、当初考えていた明るい色の壁紙への張替えも、むしろ今まで和室として使っていた地味な鶯色のほうが、より暗さがまして寝やすくなるのではないかと思い直し、そのまま使用することにしました。
照明のほうも寝るときにはどうせつけないのだから、おしゃれなスタンド照明でいいと思い直しました。

狭い部屋ではありますが、部屋の真ん中にセミダブルベッド(当初10万円の予算→リサイクルショップで6500円に変更)をドンと置いて、ベッドパット、掛け布団、毛布、枕、それらのカーバー等を全て新品でそろえると、中古のベッドは全くその痕跡を残さなくなりました。

これらは黒色の床と実に相性が良くて、鶯色の壁紙や茶系のカーテンと一体になって、ちょっとおしゃれなホテルのベッドルームの雰囲気になってきました。
掛け布団類は全てダブルベッド用のサイズのものにしたので、寝相の悪い私でも朝までずれることなく、我が身に掛かってくれていて実に快適です。

しまいには、
「人生で三分の一は過ごす場所なのだから、最高に寝心地の良い部屋にしてやろう!」
とさらに熱が入り、枕元にはおしゃれな茶色のテーブルと、ガレ風のガラス照明器具を設置(これらもリサイクルショップで購入)し、これまた想像を絶する安さの30号の豪華な額付油絵を飾るなどして、レイアウトを楽しんでいきました。

今では、こうした快適な空間とベッドの中で安らかな音楽を聴きながら眠りに入り、朝は(むろん目覚まし時計などでなく)自然に目覚めると、リモコンで再度音楽をかけて十分に覚醒するまで少しまどろみます。
「これまでの睡眠環境は何だったのだろう」
と思うほどに、眠りの質が格段に良くなりました。
またガレ風のガラス照明器具によって、新しく部屋の照明器具を変える必要もなくなりました。(したがってここでも出費が抑えられました。)
画像 063

模様替えの話はきりが無いのでもう辞めにしますが、最後に粗大ごみの処分の話をさせていただきます。

これも当初は業者に依頼しようと考えていましたが、どこを利用したらよいか分からず、また暮れも押し迫ってきて早くすっきりさせたいと思い、市の環境課に粗大ごみについて問い合わせてみると、市内にある環境美化センター(清掃工場)に持ち込めば、10キロ当たり30円で処分してくれることが分かりました。

そこで、去年旅行でも大活躍した自慢のスーパーカー(と勝手に呼んでいる軽のワゴン車)に粗大ごみを詰め込み、160キロにも及ぶごみを処分することができました。
しかもそれにかかった費用はたったの480円でした。
通常業者に依頼したら何万円請求されることか、ここでもセルフの有利さを実感しました。

今回の模様替えで利用した主な店は、伊東市内にあるホームセンター、100円ショップ、リサイクルショップ店などで、結局①~⑦までの全てをクリアーさせても、かかった費用は10万円ちょっとでした。

最近模様替えを済ませたリビングで、CD「神々のシンフォニー」の収録曲を中心とした、サラ・ブライトマンの教会ライブ映像(ハイビジョン放送)やオーケストラの演奏をよく見ていますが、10台のスピーカーから流れるサラウンド音響と120インチでの大画面と、サラの天使のような歌声やオーケストラの演奏のすばらしさに、
「生きているというのは、何と楽しくて素敵なことだろう!」
と、生きているからこそ味わえるこうした幸福な時間を、最近では噛み締めて過ごしています。
画像 035

こうしたフル装置(プロジェクター、最低6台のスピーカー、アンプ、スクリーン)も、実は上質のものが中古ならば30万円くらいで揃えられます。
1本が100万円以上もする超高級スピーカーも巷では多数ありますが、私はその十分の一のスピーカーでも、その音色には十分に満足しています。
つまり上質な時間を過ごすのに、これまで紹介した模様替えを含めて「大金」は必要ないのだということをお伝えしたかったのです。
画像 032

三つ星の寿司店「数寄屋橋次郎」は、おまかせコース20貫が3万円で食べられるそうです。
私は「かっぱ寿司」で、好きな種類のお寿司をおなかいっぱい食べるのを楽しみにしていますが、それでも15皿(30貫)を食べるのが限界です。これは「数寄屋橋次郎」の1貫と同じ値です。つまりその価値(値段)においては、
「数寄屋橋次郎」の1貫=「かっぱ寿司」の30貫
ということですが、私には
「数寄屋橋次郎」の1貫<「かっぱ寿司」の30貫
と信じて疑わないので、リタイア後の暮らしもたいしてお金は必要ないのです。

私の場合は、中古のベッドやオーディオ機器類やかっぱ寿司などで、十分に幸福感を味わえる人間だし、価格差が10倍あっても、その中身(質)には10倍の差はないと感じられるので、リタイア後の現在でも、サラリーマン時代の生活費水準で十分幸せに生活できています。

ハッピーなリタイアをするのに、不労所得がいくら必要かは各個人の人生観や価値観によるところが大きいので、早期リタイアを目指している人は、ご自身の人生観や価値観と向き合うことが大切に思います。

私自身は、自由な時間がたっぷりとあって、例えば今回のように部屋の模様替えをしたいと思えばそれに集中できる時間があり、好きな音楽を堪能したいと思えば、翌日の睡眠不足を心配することなく深夜眠くなるまで楽しめる今の暮らしが、とてもかけがえの無いものに思っています。
しかもこうした暮らしぶりに、お金(不労所得)はそれほど必要ありません。

今年は「ハッピーなリタイア」について、私自身の3年間あまりの経験を踏まえて、皆様により多くの情報と夢を提供できたらと思います。

幸福は不労所得の多寡ではなく、それぞれの人生観、価値観によるところが大であると、最近は益々そう感じています。

つい長文になってしまいましたが、これまで書きたくても「とんだ災難」で書けなかった鬱憤を晴らしたのだということで、ご理解くだされば幸いです。

こうしてみると「とんだ災難」も、もしかしたら案外「災い転じて・・・」だったのかもしれません。


(おまけ)

生活環境(雰囲気)が変わると、生活習慣も変わってきました。
些細なことですが、晩酌がビール(発泡酒)や時々飲む日本酒からウィスキーに、朝食がご飯類からトーストにとシフトしてきています。

これは、海を眺めながらゆっくりとコーヒーを味わいたくなり、晩酌もウィスキーを飲みたくなる雰囲気のリビングに模様替えしたことによります。
画像 045

ブログの更新後に、写真の掲載に再度チャレンジして、どうにかできるようになりました。
文章では紹介できにくかったことが、多少なりとも伝わりましたでしょうか。

今年はなんだか、変化(チェンジ)が期待できる良い一年になりそうな気がしております。




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